빈 상가. 왜 임대료를 내리지 않고 비워놓는지에 대해 모르시는 분들이 있는 거 같아서 간단 해설드립니다.
결론 : 상가건물의 가격이 하락하기 때문입니다. 재산이 확 날라감.
상가건물의 가격은 아주 단순하게 결정됩니다.
상가건물의 가격 = (연 임차료 = 월세 * 12개월) / (수익률)
보통 수익률은 은행이자보다 몇퍼센트 높은 수준에서 형성되기 때문에
일반적으로는 5% , 서울 시내는 3~4% 정도 수준에서 계산을 합니다.
예를 들어 월세 1000만원짜리 상가가 있다고 치면
1. 건물가격 은 1000만 * 12개월 / 0.05 = 24억 이 됩니다.
2. 세 안나간다고 임차료를 500만원으로 내려서 계약하면 순식간에 내 건물가격이 12억이 되는 겁니다. 12억 날라감.
그래서 건물주 입장에서는
1. 세 안나간다고 내려서 계약하느니 비워두고 최대한 버텨보는 겁니다.
2. 대안으로 주요지역의 오피스 빌딩은 렌트프리 라는 조건으로 임차인을 구합니다. 월 임차료는 그대로 두고 월 임차료를 받지 않는 기간을 몇개월씩 주는 거죠. 년간 임차료가 내려간건 같지만 유사시 임대료 수준을 원상복구하기가 좋기때문입니다.
3. 반대로 매년 임차료를 10% 정도만 올릴수 있어도 5년후 건물가격은 1.5배가 되는 거죠. 그래서 건물주들이 기를 쓰고 임대료를 올리려 하는 겁니다.
1000만원 --> 950만원이라는 얘기신지..
신도시 상가 7-8억에 많이들 분양받으시는데....임대료가 무슨 500 넘어가고하니 임대는 안되지만
그 상가 살때 대출을 3-4억 이상 받은거라...결단하기가 쉽지 않습니다. 대출 이자 내야되서요. ㅎ
/Vollago
도리어 임대료를 내리지 않는 것이 시장원리에 거스르는 것 같아서요.
시장원리대로라면 임차인 수요가 높은 임대료를 감당할 수 없으면 임대료가 내려가는게 맞잖아요.
조그마한 상가 하나 가지고 있는 분들(특히 대출끼고) 은 빨리 적응하는데
큰 건물 가지고 계신 분들(특히 여러채)은 머 적응 안합니다. 1-2년도 비워놔버리거든요.
그래서 우리동네에 2넌이상 비워놨었구나.
당장 건물 가치가 내려가다니...
그게 중심이 어느 정도 맞아야 하는데... 주도권이 아무래도 파는 사람에게 더 기울어져 있다보니 생기는 문제인데...
틀린건 아니라고 봐요...
그러니 고가에 들어온 사람들이 건물값 떨어지길 원할리가 없죠. 돈 없는 사람들도 아니고 여유 있는 사람들이다보니 월세 좀 손해 보더라도 땅 값 자체의 가격만 떨구지 않으면, 원론적으론 손해는 아니니까 버티는 것이지요.
감사합니다. 이해했어요~~
실 입금되 임대료로 가치고 평가되어야 하는데
건물주와 부동산의 꿍짝으로
그렇게 되기는 힘들겠죠.....
상권이 살고..중간에 빈상가있으면 옆매장도 별로인데요. 매매계획이 있다면 이해하겠습니다.
하나는 부동산은 철저히 독과점 시장이라.. 공급자의 파워가 강할 수 밖에 없네요.
땅이라는건 대체재도 없고요. 빌딩의 경쟁자는 차나 헨드폰이 아니라 바로 옆 빌딩이고..
그리고 빌딩끼리는 경쟁할 수 있겠지만.. 크게 보면 건물주간의 암묵적인 담합을 하고 있다고 봐야 하곘지요.
결국 서로서로 피흘리는 경쟁보다는 임차인의 wealth 를 건물주로 옮기는 것을 다 같이 하는 걸로 봐야 할것 같고..
그리고 결국 언젠가는 수요와 공급의 법칙으로 인하여 가격은 떨어져야 하겠지만..
위에서 이야기한 공급자의 강한 파워로 건물주가 잃어버리니는 wealth 를 다시 소비자에게로 전가도 쉬운 상황이라서요..
또한 언제나 처럼 팽창주의 공급정책으로 가장 혜택을 보는것이 빌딩과 부동산이라서.
침체기만 버티면 다시 부(wealth)를 버는 구조라.. 이해는 됩니다.
정말 저도 건물주의 세상에 들어가고 싶네요..
주식이나 기업가치 평가에는 정말 엄청난 가치평가 프레임과 학술적 이론이 백업이 되는데..
부동산 가치평가는 크게 연 임대소득 (Net Operating Income) / 수익률 (cap rate) 로만 대부분 결정해 버리니.. 어이가 없더군요..
어찌보면 정말 직관적이기는 하지만..
이렇게 가치평가도 건물주 중심으로 하는것도 어찌보면 독과점의 폐혜인것 같기도 합니다..
선호도가 좋으니 사고자 하는 사람이 까탈스럽게 할 수 없는 시장이죠 ㅎ
수요와 공급이 가격을 결정하니까요.
다만, 많은 분들의 믿음과 달리,
시장원리는 극히 제한적으로만 통용됩니다.
공급이 극히 비탄력적이거든요.
이런 재화를 시장원리라고 놔두면,
그게 바로 독점자본주의가 되는 거죠.
현대 수정자본주의에 맞지 않아서,
대부분 선진국들이 부동산에 대해 시장에만 맡겨두지 않는 거죠.
저 식을 달리 써서
가격*수익률 = 임대료
즉 건물 가격(다른 요인으로 결정되었다 치고)이 얼마일 때, 내가 그 돈을 투자하여 샀다면 매년 몇 %의 수익은 얻어야 하니까 임대료를 적어도 얼마는 받아야 한다...고 생각하면 상당히 납득이 가는데,
반대로 건물 매매할 때의 가격이 임대료에 의해 결정된다고 선후가 바뀌니까 매우 얄궂은 상황이 되는 거군요.
건물 가격으로 돈을 더 번다고...
조그마한 상가 하나 가지고 있는 분들(특히 대출끼고) 은 빨리 적응하는데
큰 건물 가지고 계신 분들(특히 여러채)은 머 적응 안합니다. 1-2년도 비워놔버리거든요.
주식이나 코인이야 그걸 들고 있는다고 공실이 생기는건 아닌데 이런건..
런던에 사람 살집이 없는데 공실 돌리는 지옥이 다른 곳에서도 일어나는건 막아야죠
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