안녕하세요. 

요즘 전세사기가 만연하고 있으나, 어디에도 이런걸 제대로 설명하는 곳이 부족하여

부동산의 지식이 전무하신분들께 조금이나마 도움을 드리고자

미천한 지식이지만 썰을 좀 풀어보자 합니다.

전세사기난의 주요지역 중에 하나인, 인천 미추홀구의 경매사건을 하나 뒤져봅니다.

인천광역시 미추홀구에 경매로 올라와 있는 전세사건이 터진 한 아파트(?)를 예로 듭니다.

1. 네.. 이름만 아파트고 오피스텔 되겠습니다. 

떡하니 "아파트"라고 써있고, 네이버에서도 아파트라고 나오고 (오피스텔로는 안나옴)

잘 모르시는 분들이 "아파트니까 빌라전세가 아니니까 안심되겠다"라고 착각 할 수 있는 부분이죠

그냥 사는데는 별차이 없게 느껴지겠지만 아파트와 오피스텔은 부동산에서는 꽤 체급 차이가 있습니다. 

우선 관련 법이 다른데, 구구절절 설명하면 머릿속에 남지 않을 것이므로.

1) 평수를 계산하는 방식과 관리비를 산정하는 방식이 다릅니다.

2) 아파트가  건물을 지을 때 훨씬 까다로운 제한들이 적용되어, 비용이 더 많이 듭니다.

     (짓는 주체는 불이익이고, 살게되는 입주민은 이득입니다)

3) 아파트는 놀이터와 단지내에 돌아다닐 수 있는 길과 조경이 있습니다. 

     세대수를 초과하는 주차장이 구성되어 있습니다.  (이게 위에서 말한 의무설치규정등에 해당)

    오피스텔은 그런거 없이 빼곡합니다. 중간에 뻥뚤린 의미 없는 공간 정도가 있습니다.

이런 형태만 봐도 아파트인지, 오피스텔인지 쉽게 구분이 가능합니다. 

(놀이터가 있냐 없냐로 구분하면 제일 편합니다)

2. 등기부를 봅니다.

보증금만 있고 월세가 없는걸로 보아 9천만원 전세로 들어가서 사시는 분이 계십니다.

이 건물은 2017년 1월 23일날 완공된 건물이고, 

바로 그 다음주쯤에 박모씨가 잔금을 치루기 위해서 대부업체를 이용합니다(응?)

대부를 썻다고 무조건 잘못된 것은 아닙니다.

보통의 상식과 다르게 대부를 써야할 때가 있을 수도 있는데 너무 고리라서 아주 단기(1~3개월)만 사용해서 

다른 대출로 갈아타기 위한 시간을 버는 용도로만 활용됩니다. 

2020년 11월이 되었습니다.

세입자가 전세를 찾다가 괜찮아 보이는 지은지 얼마안된 신축 건물을 발견 했고. 게다가 쌉니다.

중개업체가 이 건물을 계약시켜서 수수료를 벌 목적으로  당연히 이렇게 이야기합니다.

이게 시세가 2억4천인데, 빚이 1억 4천이 있어. 그러면 얼마가 남지? 1억이 남잖아.

근데 세입자님이 9천만원 전세를 끼더라도, 팔면 그대로 9천만원 받고도 남지. 안전해!

그리고, 의미 없는 "중개사 1억 보증보험"을 들이밀면서 잘못되도 1억까지 보장이 된다니까! 

라는 유튜브로고 보다더 새빨간 거짓말 양념을 쳤겠지요.

그리고 계약을 했고 2020년 11월에 전세금을 쏘고 확정일자를 받습니다.

3. 이제 어떤일이 일어나게 될까요?

이 집주인은 동일안 오피트셀 4채를 가지고, 청구금액을 보면 무려 모두 대부 업체로 총 4억을 빌렸습니다.

요즘 주담대 금리가 1금융이 4%, 2금융이 5~6%, 대부라면 한 8~10%정도 되었을 겁니다.

매년 이자로만 4천만원이 나가는 상황이죠. 그리곤 연체가 됐고 대부업체가 경매를 신청하게 되었습니다.

현재 이 경매건은 1회 유찰되어 1억7천정도에 시작을 했고, 

요즘 낙찰율 등을 보면 1억3천~1억6천정도에 낙찰될걸로 보입니다.

1억 4천에 낙찰 받게 된다고 가정하면 

이중에 1억 4천을 대부업체가 가져가고, 세입자에겐 땡전 한푼 안남게 되는 것이죠.

하지만! 소액임차인을 보호하기 위한 장치가 있어서, 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

인천이니까 지역별로 보증금 4300만원을 받을 수 있겠네요.

세입자는 4300만원 보증금을 돌려받고, 나머지 보증금 4700만원은 날리게 됩니다.  

4. 근데 여기서 끝이 아니죠..

주택보증공사에서 정상적인 전세대출로 진행했다면 중간에 보증공사에서 압류나 이런걸 걸었을텐데 그런게 보이지 않으니, 

아마 9천만원도 신용대출이나 다른 대출을 이용해서 마련 했을걸로 추정됩니다.

즉 본인 돈 5천에, 대출 3~4천만원을 마련해서 넣었을 겁니다. 

받은 돈 4천300만원중에 3~4천을 은행에 갚으면? 전액을 날린게 됩니다.

반지하갈 보증금도 없을때 정신적 충격이 가장 크게 올 것 같습니다.

젊은 날 피 땀 눈물로 모은 전재산이 사라졌으니 그 심정은 말로 표현 못하지요...

5. 중개사가 제일 나쁜놈 입니다.

2017년에 대부낀 물건을 2020년에 중개를 해준다고?

로얄살루트 공병으로 대갈빡 쌔게 때려 맞아도 할말 없는 인간입니다. 

(누가봐도 문제 있는 물건을, 속여서 중개하는 경우 기본 수수료보다 훨씬 많이 받습니다.)

부동산 아무것도 모르는 사람이 믿을 수 있고 "수수료 돈을 주니까" 우리편이 되어줘야할 사람이 

중개사 밖에 없을텐데 그걸 속여먹은거에요.

어떤게 문제인지 다시 봅시다.

대부 금리는 8~10%입니다.  1.4억을 대출했으니 1년에 1400만원.

즉 빌라시세가 1년에 최소 1천 5백만원씩 오르지 않으면 손해인 구조입니다.

당연히 대부 이율이 10%라서, 시세대비 5~8%정도 가량되는 월세를 받아서는 답도 안나오는 상황이죠.

그게 2017년부터 2020년까지 매매가 안되서 3년이 지나버렸으니

거의 2억9천~3억에 팔지 않으면 손해되는 상황이고 

어쩌면 곧 경매로 곧 터지게 될 것도 중개사라면 "계약시점에" 그 상황을 정확하게 알고 있을 겁니다. 

비전문가인 저도 아는거니까요.

6. 결론

사기를 피하는 방법을 요약합니다. 

1) 아파트인지 오피스텔인지 정확하게 파악한다. (아파트라고 전세 손해가 안나는 것은 아님)

2) 등기부를 때서 그 빚을 준 업체가 대부, 캐피털 이런식으로 "고금리" 설정된 곳은 무조건 무조건 피한다.

3) 계약 전에 주변에 부동산 아시는 분께 꼭꼭 물어보거나, 잠시 결정을 보류한 뒤 다른 여러 부동산에도 조언을 구한다.

정도입니다. 이런형태 말고도 다른 전세사기 유형도 많겠지만..

가장 쉬운 거라서 설명드리게 되었습니다.

그럼 20000.