금리가 오르면서 전세가가 내려가서, 전세금 반환으로 인한 분쟁이 많이 생길 것 같습니다.
예전에 임차권 등기 진행하면서 알게 되었던 내용인데, 혹시 필요하신 분에게 도움이 되면 좋겠습니다.
물론 저는 변호사가 아니므로 제가 쓴 내용이 틀릴 수도 있습니다. 여기에 나온 키워드들로 충분히 검색하시고 실제 상황에서는 전문가의 도움을 받으시는 것을 추천합니다. 임차권 등기 비용은 집주인에게 청구가 가능하므로, 변호사까지는 어렵더라도 법무사의 도움은 꼭 받아서 진행하시기를 추천합니다.
0. 가급적 현재 사는 집이 빠진 후에 이사갈 집을 결정하세요.
전세 만기가 되어서 나가겠다고 했는데, 집이 빠지면 주겠다, 집이 빠지지 않아서 나도 돈이 없는데 어떡하느냐는 집주인들이 대부분인 것 같습니다.
그래서 현재 사는 집이 빠져서 보증금을 돌려받을 날짜가 확실해진 후에 이사갈 집을 구하시는 것이 좋습니다. 이사갈 집을 먼저 구하시게 되면 돈이 필요한 날짜는 정해지고, 현실적으로 돈이 들어오는 것은 확정되지 않았으므로 굉장히 난처한 상황에 처하게 됩니다.
물론 법적으로는 만기일에 전세보증금 반환받아야 하고, 그러지 못하는 것은 집주인의 책임이지만 현실적으로는 문제를 미리 피하는 것이 현명합니다.
문제가 발생했을 때 세입자가 대응할 수 있는 수단으로 임차권 등기에 대한 글을 적고 있습니다만, 임차권 등기를 하게 되면 새로운 세입자가 들어오기 어려워져서 문제 해결이 오히려 어려워질 수도 있습니다. 그러니 문제를 미리 피하는 것이 가장 좋습니다.
1. 미리 협의를 하는 것이 좋습니다.
만기가 다가와도 집이 나가지 않으면, 집주인과 협의를 해서 마지노선을 정하는 것이 좋습니다. 예를 들어서 어느 정도 시간을 더 줄 테니 그때까지 집이 나가지 않아도 보증금을 반환할 수 있도록 (대출을 받든, 지인에게 돈을 융통하든) 준비해 달라고 미리 이야기하는 것이 좋은 것 같습니다. 대책 없이 무작정 시간이 흐르는 것을 막기 위해서요.
이사 가야 하는 날짜가 정해져 있어서 그때까지 돈을 받지 못하면 이사 갈 집 계약금을 날리는 등의 손해가 발생하는 경우에는 집주인에게 그 사실과 함께 그로 인한 손해를 배상해야 한다는 것을 알리고 증거를 남겨 둡니다. 민법상 특별손해배상인데, 손해가 발생할 수 있다는 사실을 미리 통보해야 손해배상을 받을 수 있습니다.
2. 임차권 등기에는 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
임차권 등기가 빨리 진행되면 2주 정도 걸린다고 하던데, 여러 가지 이유로 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 임대인의 주소가 틀린 경우, 임대인에게 임차권등기 명령서가 전달되지 않는 경우 등입니다. 제 경우에는 1달반 정도 걸렸던 것으로 기억합니다. (이 부분은 2023년에 법이 개정되어서 임대인에게 송달되지 않아도 등기가 된다고 합니다. 그래서 예전에 비해서 빨라졌고, 임대인이 송달을 회피해서 지연시키는 것이 불가능해졌습니다.)
임차권 등기 절차가 완료되어서 등기부에 임차권 등기가 올라간 후부터 효력이 있으므로, 그 전에 이사하시게 되면 모든 일이 허사가 됩니다. 반드시 등기부 등본에 임차권 등기 사실이 올라가 있는 것을 확인하시고 이사를 하시기 바랍니다. 시간이 오래 걸리는 데에는 두 가지 문제가 있습니다.
A. 임차권 등기가 완료되기 전에는 이사를 할 수 없습니다. 신청만 하시고 이사하시면 절대 안됩니다.
B. 임차권 등기 절차가 완료되기 전에 집주인이 돈을 마련해서 돌려주는 경우에 임차권 등기 비용을 집주인에게 청구하는 것이 난처해질 수 있습니다.
3. 집주인과 협상을 통해서 일부라도 돈을 미리 받는 것이 좋습니다.
즉 분쟁의 대상이 되는 금액을 줄이는 것입니다. 다음에 들어올 세입자의 입장에서는 임차권 등기가 집주인이 사고 전력이 있다는 (소위 빨간줄) 의미이기도 하지만, 그 금액만큼 선순위 근저당이 있는 것과 비슷합니다. 그래서 그 금액이 적을수록 다음 세입자를 그나마 받기 쉽고, 문제를 풀어가기 쉽습니다.
예를 들어서 집값이 10억이고 전세가가 6억인 경우를 가정할 때, 임차권등기가 6억이 잡혀 있으면, 보증금 6억을 내고 들어올 세입자는 별로 없을 것입니다. (물론 당일 전세금을 바로 전달해서 임차권 등기를 풀어준다는 조건으로 협상할 수 있겠지만, 임차권 등기가 풀리는 데에도 시간이 걸리므로 새로 들어오는 세입자 입장에서는 불안하기 마련입니다.) 그런데 집주인이 3억을 따로 융통해서 임차권등기가 3억만 잡혀 있는 경우라면 문제를 풀어가기가 훨씬 쉬울 것입니다. 그만큼 전세금을 낮춰서 새 세입자를 빨리 받을 수도 있고, 새 세입자가 전세금의 일부만 입주 시에 내고 나머지는 임차권 등기가 없어진 후에 내는 등의 협상이 가능합니다.
4. 미리 이사를 나간 경우에는 지연이자를 청구할 수 있습니다.
전세 만기 후에 반환이 늦어지는 기간에 대해서 지연이자는 받기 어려울 수 있습니다. 전세금을 받기 전에는 이사를 나갈 수 없는데, 계약기간이 끝났더라도 집을 계속 사용하고 있다면 집주인이 보증금을 가지고 있는 것에 대해서 부당이익을 주장하기 어렵기 때문입니다. 다르게 말하면 집을 돌려주는 것(명도)과 전세보증금을 반환받는 것은 동시에 이루어져야(동시이행) 하기 때문입니다.
임차권 등기가 완료되고 이사를 나간 후에는 집을 사용하지 않는 것이 명백하므로 지연이자를 청구할 수 있을 것입니다. 이자율은 (따로 협의하지 않았다면) 법정이자인 5%입니다.
애매한 경우는 임차권 등기 완료 전에 실질적으로 이사를 나가는 경우입니다. 보통 이런 경우에 가족 중 누군가의 주민등록을 남겨두고, 집을 완전히 비우지 않고 짐을 일부 남겨두고 (밥을 해먹고 잠을 잔다는 의미로 밥솥, 식기, 수저, 이불을 남겨두라고 하던데 법적으로 의미가 있는지는 모르겠습니다), 열쇠를 주지 않고 점유를 유지해서 대항력을 유지해야 합니다. 그래서 집을 비워주지 않았으므로 지연이자를 받을 수 없다고 생각할 수 있는데, 실제로 집을 유용하게 사용한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위해 명도를 늦춘 것일 뿐, 언제든지 명도를 할 수 있는 준비가 되어 있고 전세금을 돌려달라, 돌려주면 바로 명도해 주겠다는 요청(이행의 최고)을 했다면 "이행의 제공"을 한 것으로 보아 지연이자를 받을 수 있다는 논리가 가능합니다. 제 경우에는 이 논리를 주장해서 지연이자를 받았습니다.
5. 집주인이 지연이자나 임차권 등기 비용을 주지 않는 경우에는 받을 돈의 "일부"만을 받은 것을 명백히 합니다.
집주인이 지연이자나 임차권 등기 비용을 주지 않고 보증금 원금만을 주면서 임차권 등기를 풀어줄 것을 (임차권 등기 전이라면 집을 명도할 것을) 요구하는 경우에는 받아야 할 돈의 전체가 아니라 일부만 받은 것이라는 것을 명확히 하고 임차권 등기를 풀어주지 않아야 나머지 돈을 떼이지 않고 받을 수 있습니다. 예를 들어서 영수증에도 "일부"를 받은 것이라고 적고, 공탁금을 수령할 때에도 "일부"를 수령한 것이라는 것을 명백히 해야 합니다.
다시 한 번 말씀드리지만 저는 법률 전문가가 아니어서 제가 적은 내용이 틀릴 수도 있습니다. 특히 위 5번은 큰 분쟁의 소지가 있으므로 반드시 전문가의 조언을 받으셔서 진행하시기를 당부드립니다.
앞으로 이 정보가 많이 필요할 상황이 많이 안 왔으면 좋겠습니다.
:)
요즘엔 전세보증보험을 더 많이 가입하죠.. 보증회사에서 보증금을 보장해주는 겁니다.
위 본문글은 보증보험에 가입하지 않았을경우, 이사는 나가야하는데 보증금을 돌려받지 못했을경우에 '임차권등기명령제도'에 대한 설명입니다.
임차권등기를 해놓고 나가는거죠. 보증금 못받고 이사를 나가니까...
그리고 새로운 임차인이 구해지면 임차권등기 해제조건으로 계약을하고, 잔금일 새로운 임차인에게 보증금을 받아서 전임차인에게 보증금 내주면서 임차권등기를 말소하죠.
보증금을 보험사로 받으려면 임차권등기가 필요한거군요. 감사합니다.
무조건 임차권등기가 되어야한다니... 이게 무슨 말씀인가요~?
처음듣는 내용이라....
5프로는 정상적인인 경우.
지연이자가 5프로라면 누가 전세보증금 줄려하겠어요. 은행이자보다 싼데.
그리고 계약기간 다가올때 들어올사람없음 돈 못주겠다고 버티면 바로 변호사 찾아가세요.
마음고생하지마시구요.
소송해서 승소하면 변호사비 이런건 다 임대인이 냅니다. 그리고 임대인이 돈 못주는거면 100프로 승소 가능.
전 나갈때 되니깐 임대인 헛소리 들어주는것도 짜증나고 부동산도 계속 중간에서 중재하려는데 이건 중재가 아니고 자기들이 해결할 문제인데...
소송진행 안하면 절대 빨리 나갈수 없습니다.
추가적으로 이후에 다 받았을경우 이자부분은 기타소득으로 소득신고해야 합니다. (금액이 큰 경우 소득신고 누락으로 이후에 가산세를 납부하는 경우가 있습니다.)
전세금을 집주인이 반환해야 한다는 것은 명백하니까, 특별한 사정이 있지 않다면 소송해서 이길 확률은 거의 100%죠. 돈 달라는 내용증명도 변호사가 보내면 효과가 엄청나구요.
승소하면 변호사 비용을 누가 낼지는 판사가 판단하겠지만, 세입자는 잘못이 없고 집주인이 주지 않는 것이라면 집주인이 내게 될 가능성이 큽니다. 그런데 이 변호사 비용은 실비를 주는 것이 아니라, 소송 금액에 따라서 정해진 법정 비용이 있습니다. 그래서 전세금이 적은 경우에는 좀 애매합니다. 전세금 금액이 큰 경우라면 소송의 내용이 쉬운 데 비해서 법정 비용은 금액이 크니까 변호사들이 선호하는 사건이 될 수 있습니다.
한 가지 고려할 사항은 변호사를 고용했는데 집주인이 돈을 마련해서 줘버리는 경우입니다. 이 경우에 변호사 비용을 집주인에게 청구하기가 애매해지죠.
중요한점은 절대 안줄것같이 굴던 임대인이 바로 집팔고 보증금을 줬다는 사실이고. 또한, 3심까지 자기가 소송 끌고 가면서 양쪽 변호사비를 다 냈다는 사실입니다.
정말 바쁠때 온갖 거짓말로 저한테 협박과 회유를 집주인과 부동산이 벌였던 일은 지금도 용서해주고 싶지 않네요.
이때 느낀점은 전세보증보험 가입하지 않았다면 그냥 변호사 만나서 임대인 대응 대행시키는게 편하고 빠르고 확실합니다.
그리고 꼭 임대보증금 반환소송 많이 하는곳에 가세요.
전세금을 반환해야 한다는 것은 당연하니까 법정으로 가면 질 게 뻔하고, 집주인도 생각이 있는 사람이라면 당장 돈을 돌려주겠죠.
변호사비 달라는 소송은 전세금 반환만큼 명백하지는 않은데 (그래서 3심까지 가신 것이겠죠?) 끝까지 가서 받아 내셨으니 잘 해결되었네요.
저도 소송까지는 가지 않고 해결되었지만 지인들에게 상담은 많이 했는데, 변호사들도 자기 분야가 아니면 자세한 내용은 잘 모르더군요. 예를 들어서 위의 이행의 제공을 얘기한 사람은 딱 한 명이었습니다. 돈을 주고 정식으로 의뢰를 했으면 검토해서 알았을 수도 있겠습니다만, 전문 분야 변호사를 찾아가는 것이 확실히 좋은 것 같습니다.
더럽고 치사해서 제가 대출 더받고 이사했었습니다
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임차권 설정등기와 다른 등기 입니다. 헛갈릴 수 있을 거 같아 댓글 답니다.
보통 임차권 등기한다고 하는데 정확한 표현은 "임차권 등기 명령"이었네요. 말씀하신 임차권 설정 등기는 찾아보니 전세권 같은 것이네요. 덕분에 알았습니다.
임차권 등기 이후 보증금 반환과 임차권 등기 말소와는 동시이행 관계 아닙니다
보증금 먼저 받고 등기 말소해주면 됩니다