금리가 오르면서 전세가가 내려가서, 전세금 반환으로 인한 분쟁이 많이 생길 것 같습니다.

예전에 임차권 등기 진행하면서 알게 되었던 내용인데, 혹시 필요하신 분에게 도움이 되면 좋겠습니다.

물론 저는 변호사가 아니므로 제가 쓴 내용이 틀릴 수도 있습니다. 여기에 나온 키워드들로 충분히 검색하시고 실제 상황에서는 전문가의 도움을 받으시는 것을 추천합니다. 임차권 등기 비용은 집주인에게 청구가 가능하므로, 변호사까지는 어렵더라도 법무사의 도움은 꼭 받아서 진행하시기를 추천합니다.

0. 가급적 현재 사는 집이 빠진 후에 이사갈 집을 결정하세요.

전세 만기가 되어서 나가겠다고 했는데, 집이 빠지면 주겠다, 집이 빠지지 않아서 나도 돈이 없는데 어떡하느냐는 집주인들이 대부분인 것 같습니다.

그래서 현재 사는 집이 빠져서 보증금을 돌려받을 날짜가 확실해진 후에 이사갈 집을 구하시는 것이 좋습니다. 이사갈 집을 먼저 구하시게 되면 돈이 필요한 날짜는 정해지고, 현실적으로 돈이 들어오는 것은 확정되지 않았으므로 굉장히 난처한 상황에 처하게 됩니다.

물론 법적으로는 만기일에 전세보증금 반환받아야 하고, 그러지 못하는 것은 집주인의 책임이지만 현실적으로는 문제를 미리 피하는 것이 현명합니다.

문제가 발생했을 때 세입자가 대응할 수 있는 수단으로 임차권 등기에 대한 글을 적고 있습니다만, 임차권 등기를 하게 되면 새로운 세입자가 들어오기 어려워져서 문제 해결이 오히려 어려워질 수도 있습니다. 그러니 문제를 미리 피하는 것이 가장 좋습니다.

1. 미리 협의를 하는 것이 좋습니다.

만기가 다가와도 집이 나가지 않으면, 집주인과 협의를 해서 마지노선을 정하는 것이 좋습니다. 예를 들어서 어느 정도 시간을 더 줄 테니 그때까지 집이 나가지 않아도 보증금을 반환할 수 있도록 (대출을 받든, 지인에게 돈을 융통하든) 준비해 달라고 미리 이야기하는 것이 좋은 것 같습니다. 대책 없이 무작정 시간이 흐르는 것을 막기 위해서요.

이사 가야 하는 날짜가 정해져 있어서 그때까지 돈을 받지 못하면 이사 갈 집 계약금을 날리는 등의 손해가 발생하는 경우에는 집주인에게 그 사실과 함께 그로 인한 손해를 배상해야 한다는 것을 알리고 증거를 남겨 둡니다. 민법상 특별손해배상인데, 손해가 발생할 수 있다는 사실을 미리 통보해야 손해배상을 받을 수 있습니다.

2. 임차권 등기에는 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

임차권 등기가 빨리 진행되면 2주 정도 걸린다고 하던데, 여러 가지 이유로 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 임대인의 주소가 틀린 경우, 임대인에게 임차권등기 명령서가 전달되지 않는 경우 등입니다. 제 경우에는 1달반 정도 걸렸던 것으로 기억합니다. (이 부분은 2023년에 법이 개정되어서 임대인에게 송달되지 않아도 등기가 된다고 합니다. 그래서 예전에 비해서 빨라졌고, 임대인이 송달을 회피해서 지연시키는 것이 불가능해졌습니다.)

임차권 등기 절차가 완료되어서 등기부에 임차권 등기가 올라간 후부터 효력이 있으므로, 그 전에 이사하시게 되면 모든 일이 허사가 됩니다. 반드시 등기부 등본에 임차권 등기 사실이 올라가 있는 것을 확인하시고 이사를 하시기 바랍니다. 시간이 오래 걸리는 데에는 두 가지 문제가 있습니다.

A. 임차권 등기가 완료되기 전에는 이사를 할 수 없습니다. 신청만 하시고 이사하시면 절대 안됩니다.

B. 임차권 등기 절차가 완료되기 전에 집주인이 돈을 마련해서 돌려주는 경우에 임차권 등기 비용을 집주인에게 청구하는 것이 난처해질 수 있습니다.

3. 집주인과 협상을 통해서 일부라도 돈을 미리 받는 것이 좋습니다.

즉 분쟁의 대상이 되는 금액을 줄이는 것입니다. 다음에 들어올 세입자의 입장에서는 임차권 등기가 집주인이 사고 전력이 있다는 (소위 빨간줄) 의미이기도 하지만, 그 금액만큼 선순위 근저당이 있는 것과 비슷합니다. 그래서 그 금액이 적을수록 다음 세입자를 그나마 받기 쉽고, 문제를 풀어가기 쉽습니다.

예를 들어서 집값이 10억이고 전세가가 6억인 경우를 가정할 때, 임차권등기가 6억이 잡혀 있으면, 보증금 6억을 내고 들어올 세입자는 별로 없을 것입니다. (물론 당일 전세금을 바로 전달해서 임차권 등기를 풀어준다는 조건으로 협상할 수 있겠지만, 임차권 등기가 풀리는 데에도 시간이 걸리므로 새로 들어오는 세입자 입장에서는 불안하기 마련입니다.) 그런데 집주인이 3억을 따로 융통해서 임차권등기가 3억만 잡혀 있는 경우라면 문제를 풀어가기가 훨씬 쉬울 것입니다. 그만큼 전세금을 낮춰서 새 세입자를 빨리 받을 수도 있고, 새 세입자가 전세금의 일부만 입주 시에 내고 나머지는 임차권 등기가 없어진 후에 내는 등의 협상이 가능합니다.

4. 미리 이사를 나간 경우에는 지연이자를 청구할 수 있습니다.

전세 만기 후에 반환이 늦어지는 기간에 대해서 지연이자는 받기 어려울 수 있습니다. 전세금을 받기 전에는 이사를 나갈 수 없는데, 계약기간이 끝났더라도 집을 계속 사용하고 있다면 집주인이 보증금을 가지고 있는 것에 대해서 부당이익을 주장하기 어렵기 때문입니다. 다르게 말하면 집을 돌려주는 것(명도)과 전세보증금을 반환받는 것은 동시에 이루어져야(동시이행) 하기 때문입니다.

임차권 등기가 완료되고 이사를 나간 후에는 집을 사용하지 않는 것이 명백하므로 지연이자를 청구할 수 있을 것입니다. 이자율은 (따로 협의하지 않았다면) 법정이자인 5%입니다.

애매한 경우는 임차권 등기 완료 전에 실질적으로 이사를 나가는 경우입니다. 보통 이런 경우에 가족 중 누군가의 주민등록을 남겨두고, 집을 완전히 비우지 않고 짐을 일부 남겨두고 (밥을 해먹고 잠을 잔다는 의미로 밥솥, 식기, 수저, 이불을 남겨두라고 하던데 법적으로 의미가 있는지는 모르겠습니다), 열쇠를 주지 않고 점유를 유지해서 대항력을 유지해야 합니다. 그래서 집을 비워주지 않았으므로 지연이자를 받을 수 없다고 생각할 수 있는데, 실제로 집을 유용하게 사용한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위해 명도를 늦춘 것일 뿐, 언제든지 명도를 할 수 있는 준비가 되어 있고 전세금을 돌려달라, 돌려주면 바로 명도해 주겠다는 요청(이행의 최고)을 했다면 "이행의 제공"을 한 것으로 보아 지연이자를 받을 수 있다는 논리가 가능합니다. 제 경우에는 이 논리를 주장해서 지연이자를 받았습니다.

5. 집주인이 지연이자나 임차권 등기 비용을 주지 않는 경우에는 받을 돈의 "일부"만을 받은 것을 명백히 합니다.

집주인이 지연이자나 임차권 등기 비용을 주지 않고 보증금 원금만을 주면서 임차권 등기를 풀어줄 것을 (임차권 등기 전이라면 집을 명도할 것을) 요구하는 경우에는 받아야 할 돈의 전체가 아니라 일부만 받은 것이라는 것을 명확히 하고 임차권 등기를 풀어주지 않아야 나머지 돈을 떼이지 않고 받을 수 있습니다. 예를 들어서 영수증에도 "일부"를 받은 것이라고 적고, 공탁금을 수령할 때에도 "일부"를 수령한 것이라는 것을 명백히 해야 합니다.

다시 한 번 말씀드리지만 저는 법률 전문가가 아니어서 제가 적은 내용이 틀릴 수도 있습니다. 특히 위 5번은 큰 분쟁의 소지가 있으므로 반드시 전문가의 조언을 받으셔서 진행하시기를 당부드립니다.