안녕하세요?

눈팅은 오래 했으나 가입은 얼마전에 갓 한 솔리드블랙 인사올립니다.

최근에 부동산 취득을 하게 되었는데, 소위 말하는 영끌을 하게 되어 등기 수수료라도 최대한 아껴 보고자, 셀프 등기를 하게 되었는데, 이전에 여기에서도 많은 정보를 조합해서 할 수 있었습니다.

코로나-19로 인한 비대면 사회에서 시간이 없고 줄을 최대한 안 서고, 모든 것을 사전으로 온라인으로 해결한다는 마음으로 글을 써 봅니다. 

체크리스트도 첨부 합니다.

글의 순서대로 따라 하시면 좋고

Workflow는 대략 사전 준비 서류는 미리 준비 해 놓고, 최종 잔금일 2-3일 전에 한번, 최종 잔금일 당일 오전 7시부터 한번 이렇게 두번 작업 하신다고 생각하시면 편합니다.

본문 시작합니다. 

<사전 준비 체크리스트>

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이거를 뽑아 놓고 꼭 하나 하나 체크하시면서 하세요..

Workflow: 사전준비 서류는 미리 준비 해 놓고, 최종 잔금일 2-3일 전 = 사전이라고 가정,
(사전에) (1) 부동산 거래계약 신고필증(e-form 작성에 도움됨), 매매계약서, 건축물 대장, 토지 대장(대지원등록부 포함해서) 발급, (2) 4번 e-form 작성
(당일에) (3) 당일에 각종 세금 납부 후 (오전 7:00에 시작하면 너무 빠른감이 있음. 8:00 또는 익숙해지면 8:30부터 시작해도 됨) -> e-form 수정 추가 입력 -> (4) 부동산에서 잔금 치루고 -> (5) 등기소 가서 서류 체크해주는 분께 컨펌 받고, 접수

1. 사전에 할 일들 (잔금 1주일 전~ 2-3일 전에 하면 좋음)

부동산에서 중도금까지 납부 했다고 가정한다.

부동산에서 10. 매매계약서를 받아놨을 것이다. 이를 잘 활용한다.

아마 최종 잔금 전에 거래 신고를 요즘에는 하기 때문에 (거래 일어나고 1개월 내로 부동산 거래계약 국토부에신고) 부동산 거래계약 신고필증을 우리가 인쇄 할 수 있다.

부동산 거래계약 신고필증(e-form 작성에 도움됨), 매매계약서, 건축물 대장, 토지 대장(대지원등록부 포함해서) 인터넷으로 발급 받는다. Checklist에 어디서 받을 수 있는지 다 명시해 놓았다.

(Checklist #3,9,10,11,12 까지) + 가족관계증명서, 주민등록등본 발급 (이건 당일에 취득세 신고에 필요)

취득세를 카드로 납부할 계획이 있는 경우 (무이자 할부 정말 개꿀) 카드사에 전화해서 한도 확인 및 취득세용으로 특별한도 상한 요청 해 놓는다. 지방세라 카드 수수료 없다. 무이자 할부 활용 잘 하시길.

그리고 체크리스트 4번 항목!!!인터넷 등기소에서 e-form을 작성 한다. (제일 중요하지만 어려운 것)

대법원 인터넷 등기소로 접속.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

(1) 로그인 (회원 가입 안된 사람은 회원 가입부터 하고), 메인화면→부동산 등기→”통합전자등기”

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(2) 신규 작성 클릭, 제출 방식은 이폼, 이용동의 두개 클릭

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(3) 등기신청유형은 전체유형 검색을 누르고, 뜨는 팝업에서 “소유권이전”으로 선택

(4) 부동산 표시:

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고유번호로 입력하는 것이 확실하고 좋음.

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관할 등기소는 등기부등본 맨 뒷장 맨 뒷부분에 관할 등기소가 적혀 있음.
부동산 고유번호는 등기부등본 맨 앞장 위에 보면 고유번호… 이것을 찾아서 입력 하면 됩니다.

(5) 등기원인 및 연원일: 등기원인은 “매매”, 등기 연월일은 매매 계약일 (잔금일이 아님!!! 매매 계약일)

(6) 잔금 납부일: 잔금 치루는 날짜 (부동산 거래계약서와 일치하는지 다시 한번 확인)

(7) 거래가액 입력

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거래가액 입력 할 때 거래 신고 관리 번호를 물어보는 란이 있음.

거래 신고 관리 번호를 알려면, 국토교통부 시스템에서 확인 가능.

https://rtms.molit.go.kr/

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부동산 거래 신고이력 조회 -> 본인 이름, 주민등록번호, 공인인증 시 부동산 거래계약신고필증 서류를 발급 할 수 있음.

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(8) 등기 의무자: 매도자입니다. 이전해야 할 등기/등기의무자 입력 버튼을 누르면 어느정도 자동으로 매도자 정보를 가져옵니다. 매도자의 주민등록 뒷번호, 이름, 매도자 현 주소는 매매계약서에 보면 다 나와 있으니 그걸 참고하여 추가 입력합니다.

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(9) 등기 의무자의 등기필정보: 이건 등기필 정보일련번호와 비밀번호를 입력해야 하는건데, 미리 이걸 주는 사람은 없죠. 따라서 이건 비워둡니다. 나중에 등기소에 가서 수기로 채워넣는데,

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여기 보면 빨갛게 된 이곳에 적어 넣으면 됩니다. (등기소 가서 사전체크 점검하는 분께 컨펌 받고 적으세요)

(10) 등기 권리자: 매수자 (우리) 입니다. 단독 명의의 경우 소유형태는 소유입니다. 부부 공동 명의의 경우 소유형태는 공유이고 지분은 각각 2분의 1 (필요에 따라 변경 하면 됩니다)로 입력하면 됩니다.

(11) 수수료 입력 부분: 여기가 좀 까탈스럽습니다. 어차피 나중에 수정입력 해야 할 수 있기 때문에, 지금은 그냥 넘어갑니다.

(12) 첨부서면 및 연계정보: 체크 해야하는 항목은 총 10개입니다.

매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 집합건축물대장, 토지/임야대장, 위임장, 매도자의 인감증명서, 매도자의 등기필증, 매도자의 주민등록정보, 매수자의 주민등록정보, 취득세영수필확인서에 체크 합니다.

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이렇게 하고 작성 완료 및 확인 버튼을 누릅니다. (완료해도 나중에 완전히 등기소 제출하기 전까지는 수정이 가능합니다.)

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이러고 나서 뽑아야 할 것은 위임장 작성 및 출력 입니다.

위임장 작성 및 출력 할 때는 체크리스트에 명시 했지만, 위임인은 매도자, 대리인에는 내가 올라가며, 공동명의를 하는 경우에는 위임인에 매도자+다른 공동명의인(ex:배우자) 가 같이 올라갑니다. 생각해보면 당연한거지만 은근 빼먹기 쉽습니다. 위임장을 pdf로 저장하고, 혹시 집주인이 부동산 거래 계약서때랑 다른 곳으로 이사가서 살 수도 있으므로, 위임장을 하나 더 뽑아두는데, 주소는 비운 채로 하나 더 뽑아놓습니다.

2. 잔금일 당일에 해야 하는 일들

시가 표준액, 채권 금액 등등… 할 것이 많다.

7:00부터 세금 납부는 가능한데, 이렇게 하면 시간이 뜬다. 왜냐하면 채권 매입(후 할인 매도)를 하는 은행의 인터넷 오픈 시간이 9:00 부터라서 중간에 시간이 붕 뜬다.

일이 좀 느리거나 처음 한다면 8:00 부터 하면 되고, 자신 있으면 8:30 부터 해도 될 듯. 여기 나온 순서대로 하기를 권장드립니다. 취득세(Checklist #13)를 맨 먼저 내고, 9시가 될때까지 채권 매입이 안 열리므로 그 사이에 나머지 내야 할 것 (Checklist #14,#15) 내고, 채권매입 후 영수증(Checklist #16) 챙겨서 e-form 을 update 하고, 수정된 e-form 프린트 해서 가면 됩니다.

e-form에서 (11) 수수료 입력 부분을 넘어갔었죠. 왜냐하면 어차피 수수료 내고 입력해도 되고 납부 번호가 있어야 편하니까요.

참고로 결재 관련된 것이 많아서 인터넷 익스플로러를 써야 하는 사이트가 많습니다.

(1) 취득세 납부

취득세는 잔금일 당일 오전 7:00 부터 납부가 가능합니다. 위택스 사이트 (https://www.wetax.go.kr) 에 갑니다.

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신고하기->취득세->부동산->유상취득(농지 외) 클릭.

그럼 본인의 정보가 뜨는데, 매매한 부동산의 지역을 선택합니다. 선택 후 신고필증일련번호를 입력합니다.

신고필증일련번호는 부동산거래계약신고필증 (Checklist #9) 의 상단 관리 번호를 적어주면 됩니다.

이미 소유권 변경 신청서를 모두 작성하였으니 왠만한 정보는 다 있으니 보고 작성하시면 됩니다.

매매계약서, 주민등록등본, 가족관계증명서를 첨부해야 하니 참고. 그 다음에는 정보 입력 후 납부하면 됩니다.

정보 입력하면 서울시 STAX에서도 납부 가능하고, 카드 무이자 할부 잘 활용해서 납부 완료 하세요. 납부 완료 하면 취득세(부동산)_납부확인서 출력해서 가지고 계시고 (Checklist #13)

(2) 법원 전자 수입인지

https://www.e-revenuestamp.or.kr/ 사이트 가서 종이문서용 전자 수입인지 클릭, 구매합니다.

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용도는 인지세 납부, 금액은 매매 가격에 따라서 다릅니다.

[매매 가격에 따른 수입인지 금액]

-1천만원 초과~3천만원 이하 : 2만원

-3천만원 초과~5천만원 이하 : 4만원

-5천만원 초과~1억원 이하 : 7만원

-1억원 초과~10억원 이하 : 15만원

-10억원 초과 : 35만원

(3) 채권 매입

여기는 일단 주택도시기금 홈페이지에 들어가서 제1종국민주택채권->매입대상금액 조회를 클릭합니다.

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp

매입용도 = 부동산 소유권 등기, 대상물건지역: 서울특별시 및 광역시

건물분 시가표준액이 있는데, 이건 공시지가입니다. 공동주택가격열람 옆에 링크를 타고 들어가서 공시가격을 조회합니다. 조회된 공시지가를 건물분 시가표준액에 입력하는데, 공동명의의 경우 이것을 나누어서 넣습니다.

(가령 나와 배우자가 1/2 지분일 경우 공시가격을 각각 1/2 씩 해서 조회를 누릅니다. 그냥 공시가격에서 채권매입금액을 2로 나누는 것이 아니라요. 참고로 이렇게 하는 것이 보통 더 쌉니다.)

단독 명의일때는 그대로 넣고요. 주의하실 점은 여기서 나온 금액 중 5천

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여기서 조회된 금액을 바탕으로, http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070506.jsp

(또는 같은 사이트에 제1종국민주택채권->국민주택채권매입 페이지) 에 가서 주거래 하시는 은행에 링크가 각각 있습니다. 클릭해서 채권을 매입하되, 단독명의의 경우 하나만 매입하면 되지만, 공동명의의 경우 아까 시가표준액을 1/2 로 나눠서 입력해서 채권매입금액을 각각 입력했죠? 그러면 두개를 사야 하는겁니다.

*중요) 매입 금액은 5천원 미만은 절사, 5천원 이상은 올림하여 1만원 단위로 채권을 매입해야 합니다. 이건 e-form 에도 해당사항입니다.

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우리은행 예시. 매입용도는 소유권 이전. 매입자명은 내 이름, 주민번호는 내 주민번호, 매입금액은 위에 주택도시기금 사이트에서 입력하고 얻은 매입 금액을 5천원 미만은 절사, 5천원 이상은 올림하여 1만원 단위로 기재합니다. 등기용 등록번호는 개인의 경우는 주민등록번호를 입력하면 됩니다. 공동명의의 경우 두명을 모두 입력해야합니다. 그러고 나서 결재를 하면, 채권 할인 매도를 하게 되며, 채권매입 영수증을 발행 받을 수 있습니다. Pdf로 저장 그리고 인쇄 해 놓습니다.

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이런식으로 채권 번호가 조회 됩니다. 자 이제 거의 다 되었습니다. 다시 e-form을 열기 위하여 인터넷 등기소 사이트를 엽니다. (http://www.iros.go.kr/)

(4) E-form 의 수정 및 소유권 이전등기 신청 수수료 납부

입력 해 놨던 e-form을 불러 옵니다. 쭉 입력 했던 것들이 보일 것이고 4. 수수료 등 입력 란으로 갑니다.

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국민주택매입액 입력 -> 팝업에서

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체크된 곳에 입력을 합니다. 채권 매입액은 아까 위에서 했었죠 (5천원 미만은 절사, 5천원 이상은 올림하여 1만원 단위로 기재합니다). 만약 공동명의로 2개를 입력해야 한다면 저기서 추가입력부동산 불러오기 버튼을 클릭 후 한번 더 입력하면 됩니다.

그리고 아래에 등록 면허세(취득세)란을 보면

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이 화면인데, 이것은 아까 wetax 에서 발급받은 취득세(부동산)_납부확인서에 보면 각각의 금액이 나와 있습니다. 이것을 입력하면 됩니다.

마지막으로 등기수수료가 있는데 13,000 원이 자동 입력 되어 있을 거고,

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여기 전자납부시스템 바로가기로 13,000 원 납부를 하고 영수증 첨부를 하면 됩니다.

이렇게 해서 e-form을 모두 고쳤습니다. 작성완료 및 확인 버튼을 누르시고, 인쇄를 눌러 인쇄를 하면 됩니다.

Checklist #4가 완료 되었습니다. 이제 부동산에 가서 잔금을 다 치르고, 매도인의 등기필증을 받아서 관할 등기소로 가서, 서류 체크해주시는 분께 서류 점검 받으세요…

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이 빨간 부분을 아마 채워넣으라고 하겠죠. 등기필증 스티커를 떼고 기재 후 제출 고고…

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 인터넷에 각종 정보가 많은데, 수기로 기입할 부분이 은근 많고, 저는 기다리는 것을 싫어해서 인터넷으로 최대한 할 수 있는 것은 하자고 하다 보니 이렇게 새로운 가이드를 만들게 되었습니다.

2020년 9월 기준입니다. 업데이트 되면 몇개는 안맞는것이 나올 수도 있어요~