알고 계실 내용
1. 국토부가 제공하는 실거래가 정보는 부동산업자 혹은 매매당사자간의 신고에 의한 것으로 계약일 60일 이내에 신고하게 되어있습니다
2. 신고 한 이후 계약이 취소되더라도 취소된 사실 자체를 신고하는 것은 의무가 아닙니다. 즉 신고만 하고 취소하지 않아도 법적으로 아무런 문제도 없습니다.
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부동산 업자들 수법1. - 60일 신고기간 활용 꼼수
가격이 높게 거래된 물건들은 계약 즉시 신고 합니다.
급매등의 이유로 가격이 낮게 거래된 물건들은 60일 유예기간을 이용해서 최대한 늦게 신고합니다.
즉 최대 60일간의 텀이 생기기 때문에, "봐라 이렇게 높게 거래되지 않았느냐" 하고 호갱모집한다음
계약하게 만듭니다. 하지만 거래가 낮은 매물 등록 최대 60일쯤 지나보면 실제로 낮게 거래된 물건이 실거래 등록되겠죠.
매수자가 계약한 이후에는 낮게 거래된 매물들을 뒤늦게 알아봤자 아무런 소용이 없습니다
매수자가 부동산 업자가 제시한 실거래가를 보면서 매수할지 고민하는 동안에 타물건이 낮은가격에 계약되도
매수자는 이것을 알수 있는 방법이 전혀 없습니다.
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부동산 업자들 수법2. - 계약 취소시 신고가 의무가 아닌 것을 활용한 꼼수
앞서 언급한것처럼 계약시 실거래 신고 하되, 계약 취소가 되었다고 해서 취소 신고를 하는 것이 의무가 아닙니다.
바로 아래에서 설명하는 '자전거래'( = 특정 물건을 자기돈으로 사고팔고 둘다함 )를 통해 실거래가를 높입니다.
1. 업자들끼리 ( 즉 자전거래합의된 사람끼리 거래함 ) 매물을 '높은가격에' 사고 팔기로 계약하고 국토부 실거래가를 등록합니다
2. 업자가 하는 것이기 때문에 부동산 중개수수료가 '실질적'으로 한푼도 들지 않습니다.
3. 그리고 실제로는 계약을 이행하지 않습니다. 보통의 경우에는 위약금을 물어야하지만, 업자들끼리 짜고 하는거라 위약금이 들지 않습니다.
4. 즉 중개수수료도 없고, 위약금도 들지 않기때문에 국토부 실거래가만 올려놓고 소유권이전은 안하는 것입니다
( 소유권이전하면 취등록세 내야되는데 이렇게까지 하면 비용이커서 자전거래의 의미가 없습니다 )
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호갱 잡히지 않는 방법 (1/2)- 호갱노노 서비스 이용
1. 위에서 본것 처럼 자전거래를 하거나 실거래가 등록 유예(?)기간을 이용해서 업자들이 호갱잡으려고하는 경우
이것을 회피하기 위해서는 등기부 등본상의 실제 거래가 발생했는지를 확인해보는 수 밖에 없었습니다.
하지만 대단지 아파트, 아니 100세대도 안되는 나홀로 아파트도 이런식으로 개인이 일일이 다 확인할수가 없죠
2. "실제 소유권 이전이 되었는지를 확인" 해주는 기능을 호갱노노에서 제공합니다
설명은 아래 스크린샷으로 대체합니다.
위 설명대로 실제거래가 되었고 소유권이전까지 되었어도 호갱노노에 바로 나타나지 않을수 있습니다
"어? 나는 거래했는데 왜 실거래 확정일이 안뜨지?" 라고 호갱 노노 서비스의 진정성과 기능을 의심하실 필요 없습니다.
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호갱 잡히지 않는 방법 (2/2) - 합리적 판단에 대한 의견
* 아래는 예시 화면일뿐 특정 단지에 대해서 실거래 의심을 해보자는 의도는 없습니다
1. 확정일이 있는 경우
호갱노노에서 실제 소유권 이전이 된것을 확인한것이기 때문에 자전거래일 가능성이 낮습니다
모든 가능성을 열어놓고 말씀드리면 이가격 조차도 호갱 잡힌 것인지 매수자가 합리적인 판단을 한 것인지는 아무도 모르죠
판단은 시세를 참고해서 매수하려는 사람이 최종적으로 하는 것이니 더 이상은 언급하지 않습니다.
2.계약일만 있는 경우
호갱노노에서 확정일을 확인중이거나 확인할수 없는 상태입니다.
자전거래일수가 있고 60일 유예기간을 이용한 실거래 띄우기 작업대상일수가 있습니다.
( 높게 신고된 가격이 허위가 아니더라도 낮게 거래된 물건 거래가신고를 최대한 유예시키면서 그 수단으로 활용됨 )
물론 실제 소유권 이전예정인 실제 거래일수 도 있습니다 . 판단은 각자 하시면 됩니다
제 개인적으로는 확정일이 안나온 매물은 거래시세로 참고하지 않겠습니다.
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관련링크
실거래가 신고의무
자전거래에 대하여
http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=201801302059025&code=990304
부동산 하는 사람은 모르는 사람 없어요. 광고일지라도 일반인에게 매우 유용합니다
네이버랑 호갱노노인데요.
가장 쉽고 직관적인 어플이라고 생각합니다.
충분히 유용한 글 아닌가요?
이렇게 유용하고 자세한 설명이라면 광고라도 추천하고 싶어요
이에 대해서는 어떠한 피드백도 하지 않습니다.
호갱노노에서는 어떻게 실제 소유권이전된걸을 확인하고
확정일이라는걸 입력할 수 있는지 모르겠네요
일일이 등기라도 떼보는 건가요
/Vollago
한번에 실거래가가 나오고 검색 기능도 편리해서 잘 쓰는 중입니다.
등기 확인하려면 건당 5백원씩인가 돈 내야 할텐데....
근데, 부동산에서는 보통 낮게 거래된 것을 빨리 올리지 않나요? 비싼것을 최대한 뒤로 미루는 걸로 알고 있는데요.
비싸면, 결국 거래가 활발히 이뤄지지 않으니까요.
평균 거래가를 낮추는 요인이 되니까요.
어디까지나 기법이기 때문에
모든 부동산이 동일한 기법을 반복 사용하진 않겠죠. ㅎㅎ
12~1월 최대 거래량이 뜬거 봐도 알겠지만,
정책이 엉망이자 부동산이 작정하고 달려들어서 조작하고
그 기회에 미친듯이 높은가로 거래되었습니다.
기괴한 사태가 이어지고 이번이 아니면 미친듯이 가격이 더 오를 상태인것을 알기에(서울 공급 매우부족) 수요가 폭발해서 이번 거래량 만들어지고 중개쪽은 그걸 알고 미리 작전을 펼치는거죠.
이런 어플이 있어야 그나마 일반인들은 조금이라도 파악이 가능합니다.
우선 광고라도 정확한 데이타를 반영한 신빙성 있는 알고리즘을 구현하신 것이라면 박수쳐드리고 싶습니다.
그러나 윗 어느 회원님께서 댓글로도 지적하셨듯이,
글의 전제부터가 팩트와 다른 내용을 확정하고 쓴 글이라 좀 걸리네요
왜 부동산이 굳이 호가를 올리려고 할까요?
호가를 올려서 조금이라도 비싸게 팔고 싶은 주체는 부동산이 아닌 매도자입니다.
부동산 중개업소는 싸게라도 거래하는게 이득이라서 굳이 호가 띄울려고 담합할 이유가 없습니다.
그리고 매도자는 "급매"처럼 다들 사정이 다른 개인이라서 가격에 대해 서로 합의가 되기도 쉽지 않습니다.
요즘 호가가 뛰는거는 수요가 많고 매물이 없는 현재 시장 분위기입니다.
매도자는 안팔려고 하는데
부동산에서 비싸게 팔아준다고 하고 호가 왕창 올려서 진행하는겁니다.
그런 작업 서울은 지금 엄청 많아요
다른데 알아보다가 된통 당할번도 봤고, 결국 집앞부동산(기존 거래)통해서 다른데 거래했습니다.
얼마전 직접 돌아다니면서 확인했습니다. 부녀회가 아니라 그 지역 부동산에서 매물을 일부만 보여주고 관리합니다. 수요자는 매물 자체가 귀하니 어쩔수 없이 고민하다가 사게 되는겁니다.
집앞 부동산을 통해 확인한게 가격 협상을 하기로 했는데 시도조차 안하고 있었고 거래 안한다고 하니 나중에 와서 붙잡더군요.
서로 상반되는 부분이 있긴 하지만
둘 다 부분적으로 공감 및 이해가 되네요..
좋은 말씀들 감사합니다
사실인 부분을 알려주려는 방향으로 최대한으로 제공하는 개발자의 마인드가 보여요
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=011&aid=0003214486
혹, 소수가 있었더라도 시장 대세에 영향을 크게 미친 조건은 아니라는 판단입니다.
3D 도면 나오는 것도 있는데 잘 이용해주세요~~
깔끔하게 중개사들 보는 매물내역화면 보여달라고 하는게 좋습니다. 그거보면 대충 견적 나옵니다.
스크랩할께요~
뭐하러 진입장벽을 높이겠어요??
저도 현직이지만, 매도자들한테 이가격은 시세보다 너무 높다고 말해봐야 돌아오는건 욕뿐입니다. 그지같은 시골깡촌 나홀로 빌라입주민(매도자) 가격담합하고 지들끼리 싸우는게 대한민국입니다.
정작 실제 비딩 들어가서 실제 거래가보다 싸게 팔게 되더라도....
사람들에게 인식되어 있는 실거래가가 높다면 더 수월하겠죠.
애초에 가격이 높아버리면 살 수 있는 사람들이 줄잖아요.
뭐 명품이라면 통 할 수 있는 마케팅기법이긴 하겠네요.
아이폰 유저입니다
국토부도 이렇다할 단속실적조차
내놓지 못하는 마당에
싸게 거래 된걸 먼저 등록 하죠
그래야 거래 되기가 쉬우니까요
그거 몇천 비싸게 파는것보다
싸게 많이 거래시키는게 훨씬 이득입니다
걍 무시하셔도 되요
이런 말 듣고 부동산 가서
얘기하면 바보 소리 듣습니다 ㅋㅋ