황학동에 아주 작은 지분이 있습니다.
할아버지 소유였다가 자손대로 갈라진 지분인데요.
다들 그냥 없는 재산이다 생각하고 살았는데.. 그동네가 4구역으로 나눠져서 개발에 들어가는 모양입니다.
1구역에 속해 있는 지분인데..
소식을 듣자하니 아직 특별구역지정만 되있는 상태고 개발확정이 조만간 날꺼라는 말이 있더라구요.
보통은 재개발을 하면 용적율이 3~4백퍼가 나온다는데 이 구역은 전부 상업지역이라 1000퍼 깔고 그 이상이 나온다고 하고
그래서 오피스텔이 많은 4구역은 법규상 오피스텔은 분양권 대상자가 아닌데도 추가 분담금이 없이 받는다고도 하고
암튼 말많고 아직 개발확정 발표전이라 추진된건 없는걸로 아는데.. 부동산이라며 전화 한통이 걸려왔습니다.
1필지에 제일 지분을 많이 소유하고 있는 삼촌이 파신다고 한다. 그리고 주변 140명 정도의 지분을 모을생각이다라고 말합니다.
거기 재개발 확정 발표난거냐고 물어보니.. 시공사가 정해져서 시공사 대행으로 지분을 사들여 정리중이라고 합니다.
좀 이상해.. 시공사가 직접 개발에 대한 발표를 하지도 않고 중간에 부동산업자 내세워 지분 정리를 하냐고 물어보니..
그런걸 누가 시공사가 하냐고 합니다??? 그리고 140명?이면 1구역 전체가 아닌 일부지역의 땅일텐데? 뭔말이지?
뭔가 이상해서 구청 개발과에 전화문의하니.. 아직 확정 발표 나지도 않았고 확정발표가 나도 추진회 꾸려지고 거의 마지막 단계에 시공사가 정해지는데.. 그부분은 주민들이 알아서 할 문제라 모르겠답니다.ㅜㅜ
그래서 전 소수지분이지만 안판다고 했습니다.
그랬더니 95%외 5%에 속하는 걸로 정리해서 진행해도 되니 문제없답니다. 뭔말인지 도통 이해가 안갔습니다.
도대체 개발과정이 어떻길래.. 이 부동산업자는 저한테 뭘원해서 이러는걸까요?
제 지분이 사고 싶어 전화한거면 금액제시를 하던가.. 아님 파실 의향있으세요?를 먼저 질문해야하는데.. 것도 아니고
고자세로 위협주는것도 아니고ㅜㅜ
그냥 무시하고 넘겨도 되는 문제인지 알고 싶습니다.
아님 어디에 상담해야 자세히 알 수 있는지도 알고 싶구요^^
서울시 정비사업 정보몽땅 (online): 서울시에서 운영하는 정비사업 공식 포털입니다. 황학동 해당 구역을 검색하시면 현재 정확히 '조합설립인가' 단계인지, '구역지정' 단계인지 정식 진행 상황을 투명하게 볼 수 있습니다. 서울시 정비사업 상담센터 (무료 법률/행정 상담): 서울시청에서 운영하며, 재개발 관련 분쟁이나 대행사의 위협적 매수 행위에 대해 변호사와 정비사업 전문가가 무료로 상담해 줍니다. (서울시 다산콜센터 120번으로 문의하여 정비사업 상담 연결 요청) 대한법률구조공단 (국번없이 132): "소수 지분인데 95% 강제 수용이 정말 가능한 상황인지"에 대해 무료로 법률 상담을 받아보실 수 있습니다.
요약하자면, 상대방은 정식 시공사 대행이 아니라 어떻게든 싸게 땅을 모으려는 민간 개발업자(시행 대행사)일 뿐입니다.
해당 글만 놓고 보면, 그 부동산업자가 말한 내용에는 실제 재개발 절차와 맞지 않는 부분이 상당히 있습니다.
1. 서울시 재개발 절차
일반적인 재개발 순서는 다음과 같습니다.
정비구역 지정
추진위원회 구성
조합 설립 인가
사업시행인가
시공사 선정
관리처분계획 인가
이주·철거
착공
즉, 구청에서 "아직 특별구역 지정 단계"라고 했다면 시공사가 이미 정해져 지분을 정리하고 있다는 말은 상식적으로 맞지 않습니다.
2. "시공사 대행으로 지분 매입 중"이라는 말
재개발 초기에는 보통 다음과 같은 사람들이 지분을 사들입니다.
시행사
신탁사
투자자
기획부동산
브로커
건설사(시공사)가 직접 초기 단계에서 소액 지분을 사들이는 경우는 매우 드뭅니다.
특히 아직 정비구역 지정도 확정되지 않았다면 더욱 그렇습니다.
따라서
"시공사 대행으로 매입 중"
이라는 말은 실제 시공사를 의미하는 것이 아니라 매수 의사를 강하게 보이기 위한 영업용 표현일 가능성이 있습니다.
3. "95% 외 5%는 무시하고 진행"
이 말은 아마 다음 내용을 섞어서 이야기한 것 같습니다.
재개발 조합 설립은 토지등소유자의 일정 비율 동의가 필요합니다.
또 사업 진행 과정에서 소수 반대자가 있어도 사업 자체는 진행될 수 있습니다.
그러나
사업이 진행되는 것과 소유권을 빼앗기는 것은 전혀 다른 문제입니다.
당신이 지분을 안 팔았다고 해서 자동으로 권리가 사라지는 것은 아닙니다.
4. 왜 소수 지분을 모으려 할까?
재개발 예정지에서는 소액 지분도 중요합니다.
이유는:
조합원 자격
분양권 여부
현금청산 여부
의결권 확보
등에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
따라서 투자자 입장에서는
"지금은 별 가치 없어 보이는 지분"
을 미리 싸게 확보하려고 합니다.
5. 절대 확인해야 할 것
황학동 어느 구역인지 정확한 지번을 확인한 뒤
서울시 정비사업 정보몽땅
중구청 도시정비과
토지이음
에서 확인해야 합니다.
특히
정비구역 지정 여부
추진위원회 존재 여부
조합 설립 여부
신탁 방식 여부
를 확인하면 현재 단계가 나옵니다.
그렇다고 합니다. AI서치밖에 드릴 도움이 없네요.
감사합니다. 정보가 많은 돔이 됐습니다.
첨엔 소수지분자의 현금청산인가? 했는데.. 절차상으로나 전체적 진행사항으로 봤을때 투자부동산업자가 소수 지분자들 전화번호 알아내서 매입하려는 수작질 같네요ㅜㅜ
그쵸? 것도 그일대가 중앙시장지역으로 거의 대부분의 소유주가 소수지분자일텐데..
하두 언론에서 떠드는 강제매입 수용된다는 말을 많이 들은터라.. 이쪽으로 아는 지식이 없어 가만 있으면 바보 되는거 아닌가 싶었슴니다.
안그래도 이 전화받고 거기 추진위원회라고 있어 전화해보니.. 옆동네 왕십리도 지주택으로 분담금없을뿐 아니라 추가 이득금도 나눠가졌다고 들었습니다. 사기꾼 하나가 사람 열받게 해서 무관심이였던 그 지역 정보, 소식 다 보게 되네요.
첫째 조합방식으로 도시정비법에 따릅니다. 둘째 민간시행방식으로 이는 건축법 또는 주택법에 따릅니다.
2. 조합방식은 조합 결성후 동의서 절차후 시공사가 선정되므로 질문자분이 전혀 모르고(물론 모를수도 있음), 구청에서 아직 추진위가 없다고 한 것으로 볼때 첫번째 방식은 아닙니다.
3. 두번째 민간시행방식일 가능성이 높습니다. 이는 부동산 개발업자 소위 기획부동산(동네 부동산과 다른 다양한 형태의 법인 구조로 되어 있으며. 통상적인 법인 구조가 있으나 변형도 있어서....이는 복잡해서 설명하지 않겠습니다)으로 소위 디벨로퍼 라는 소위 돈줄 '전주'에 의해 민간 개발 시행사가 주체가 됩니다. 이 과정에서 소위 언론의 윤석열 부산저축은행과 같은 불법 대출이 이루어지는 게 사기 부동산에 빈번하게 나타나는 비즈니스 모델입니다. 조합 결성이 필요로 하지 않고, 질문자분처럼 시행사(보통 기획부동산 직원 및 커미션 제공 받은 떳다방 직원에서 동네 부동산도 개입되기도 하는데 이건 사기 사건에서 나타나는 것이라 너무 빈번하고 형태도 다양해서 그냥 이런 사람들이 개입한다 정도로 이해하세요)가 연락해서 해당 사업 부지를 매입하는 형태로 개발행위를 하게 됩니다. 그래서 앞서 언급한대로 부산저축은행 불법대출과 같은 사건이 빈번하게 나타나는 이유는 바로 이 토지 보상 매입 과정에서 현금이 부족하므로 시공사는 소위 PF 대출을 하게 되고 이를 소위 "시공사 대행으로 지분 매입"이라는 것이 나오는 것입니다.
4. 이 개발 행위가 사실 여부, 사기 여부, 시행사 구조에 대한 것이 중요할텐데, 이는 본 게시판을 포함해 어느 곳에 문의해도 알수 없으며 본인이 관심이 있다면 발품 팔아서 알아봐야 하는 사안입니다.
아직 4구역으로만 분리만 해 놓고 개발확정이 나온것도 아닌데.. 부분부분적으로 쪼개서 민간업자가 부지를 모아서 아파트 올린다는 말씀이신건가요? 그럼 4구역으로 왜 나눠 국가서 재개발을 추진하려고 한거며.. 사업성 있겠다싶어 뛰어든 업자들은 맘대로 부분적으로 주민들꺼 모아 추진해도 되는 문제인가요? 솔직히 그동안 업자들 접근은 많이 있었으나 사업성 없어 다들 타진만 하고 실행에 못옮겼다고 들었는데.. 지금 개발구역으로 지정되니 다시 그 업자들(민간)이 출몰했다는 말씀이신거죠?
전체적으로 정비되서 전체 구역으로 개발됐으면 하지..이런 민간이 들어서서 쪼개져 개발되는건 원치 않은데.. 갑자기 뭔일인가 싶네요.
본인이 개발 참여 의지가 있다면 댓글 내용에서 언급한 모든 내용을 직접 관계기관의 '정비 구역 지정' 사항과 도시계획안을 비교 대조하고, 시행사의 '민간시행방식'의 개발 게획을 직접 발품 팔아서 알아야 할 내용이지 이 곳에서 댓글 단 분들에게 재질문해서 논리적으로 따질 문제가 아닙니다.
심지어 논리적으로 맞다고 해도 그렇게 되지 않는 게 '주택개발행위'이고 재개발은 더더욱 그러합니다.
답변 가능한 건 그냥 원칙을 말하는 겁니다. 그 원칙대로 시행되는지도 본인이 개발 참여 의사가 있다면 계약 혹은 개발행위 인허가 내용대로 되는가는 조합이 없는 민간시행방식이면 시행사 관계자나 본인이 직접 알아내야 하는 부분입니다.
현실적으로 이 부분이 쉽지 않고 토지 지분이 크지 않는 보통의 사람들은 그래서 보상 받고 끝나는 경우가 많은 겁니다.
댓글의 내용에서 붚필요하거나 중요하지 않은 내용은 제외하고 댓글의 핵심은 분할 계획인데, 이는 민간 개발업자가 마음대로 분할 통합해서 개발할 수 없습니다. 그래서 다단계 형태의 브로커를 두는 것이고, 회유에서 협박까지 다양한 방법이 하는 것입니다. 대상자가 많은 지분 토지는 그래서 보상 협상과 비용이 높기 때문에 현실적으로 오래 걸리고 중간에 지연, 보류(유치권) 되는 경우가 많은 겁니다. 30-40년 걸리는 경우도 많아요.
p.s. '정비구역 지정'을 왜 지정하고 분할, 병합하느냐 문제는 댓글 다신 분들에게 질문하거나 논쟁할 이유가 없는 겁니다. 그건 관계기관 주무부처에서 이미 정한 것이기 때문에 만약 항의가 필요하다면 유관기관 담당자에게 문의해야 할 사항이지 이 곳에서 논쟁해서 답을 찾으려고 하시면 불필요한 시간 낭비입니다. 뭐 들을 수 있는 답변도 이미 정해져 있기도 하고,, 담당 공무원을 만나도 그 담당공무원도 위원회 및 시의회에서 승인된 사항이라 애꿎은 공무원 괴롭히는 것이라서.....그래서 시장과 시의원을 잘 뽑아야 하는 이유이기도 합니다만.....
그러면 안 팔고 버티면 되냐가 궁금할 것 같은데.....그렇다면 재개발이라는 게 존재하기 어렵겠죠. 다 우회 방법이라는 게 있습니다.
개발업자 입장에서 작성할테니 오해하지 마세요.
그래서 많이 사용하는 방법이 앞서 언급한 1번 방식으로 가는 것인데, 이를 악용하는 겁니다. 즉, 조합을 구성하고 여기에 시행사의 바지를 앉혀 놓는 겁니다. 또 다른 방법은 시행사의 법률 자문이나 고문으로 참여하는 신탁을 구성하고 신탁을 통해 개발을 추친하는 것으로 통상 가족 및 친척, 역시나 바지 관계에 있는 직원이나 지인을 참여시키는 겁니다. 어쨌든 조합이나 신탁을 구성해서 '통상 토지 소유자'의 3/4 이상 즉 75% 이상의 동의를 얻는 것으로 사업권 인허가를 얻을 수 있습니다. 물론 여기서 작업이 몇 개 더 추가로 들어가나 이건 실무적 디테일한 것이라 굳이 설명할 필요는 없을 것 같습니다.
그 이유는 시행사가 관심 갖는 포인트는 첫번째는 '정비구역 지정'에 대한 '사업권 인허가 승인' 절차이고, 그 다음은 언급한 실무적 디테일이 아니라 '인허가 리스크'와 '사업성 가시화'라는 측면입니다.
이게 뭔 소리냐면???
구역 지정 전에 개발 불확실성에 대한 리스크를 시행사가 직접적으로 떠 안지 않으려 하는 건 당연한 것이고, 이걸 비즈니스적으로 시행사 부담을 최소화하도록 만드는 게 시행사의 역량에 달린 문제라서 이걸 더 중요하게 생각합니다. 어떻게 법으로 구성하고 회사 형태를 구성하느냐 문제입니다. 여기서 법인 구조에 대한 상법 이해가 필요한데, 모르시면 복잡한 것이라 패스하고 핵심만 말씀드리면, 아까 말한 조합과 신탁의 정관과 구조를 여기에 맞춰 만든 후 소위 폭파시킨다고 하는데 이 후속 작업으로 만들어놓습니다. 즉 토지 소유자들은 직접적인 접촉은 브로커 내지 조합/신탁하고만 했지 시행사는 어느 시행사라는 이야기만 들었지 알지 못하게 만드는 겁니다.
사기를 제대로 하겠다면 이 과정, 즉 조합과 신탁 그리고 시행사를 다단계를 거치게 만듭니다. 이렇게 설계하는 이유는 귀책 사유를 복잡하게 만들고(피해자가 대응하기 어렵게), 실 설계자의 exit를 그 과정에서 만들어 면책을 설계하는 겁니다.
이 과정에서 조합원들은 제대로된 조합/신탁이 참여했다고 생각하게 만드는 게 바지들의 역할입니다. 실제로 토지 보상 동의율을 점점 높혀가며 개발행위와 직접적으로 무관한 도로등의 승인 건을 가지고 사업 진척도가 있다고 언플합니다. 이유는 이러면서 추가 분담금을 만들고, 이탈자를 막기 위해 평수는 그대로 둔채 설계변경을 합니다. 구조나 자재를 변경하는 방식이고 그 과정에서 교묘하게 위치를 변경해서 분양가를 조정하고 추가 조합원을 모집합니다. 바지의 역할은 앞서 말한대로 바람잡이도 해야 하고 이게 잘되면 PF 대출은 이루어지기 때문에 이탈자도 줄고, 추가 조합원에게는 이전보다 높은 분양가로 계약이 된다면 기존 조합원들은 주택값 상승 기대가 높아지기 때문에 분양가가 조금 상승하거나 추가 분담금이 있어도 충분히 회유할 수 있는 원인이 만들어집니다.
즉 첫 분양가는 5억원인데, 앞서 언급한대로 조합/신탁 및 시행사가 바뀌는 과정에서 1억원이라는 추가 분담금이 생겨 6억원이 되었고, 그 과정에서 추가 조합원 모집으로 추가 분양이 8억원이라면 3억원의 상승분이 있기 때문에 때문에 기존 조합원들에게 2회차 분담금 1억원은 브로커가 회유할 수 있는 근거가 발생한다는 뜻이고, 실제로도 대부분의 분양에서 빈번하게 발생하는 사례입니다.
그 다음으로 사업성 가시화라는 게 또 한번의 시행사의 장난입니다. 앞서 말한대로 설계 변경을 한다고 했지요. 그건 조합원들이 경험하는 즉 주택 구조 변경인데, 이를 포함한 구역 개발 설계를 재설계하는 겁니다.
개인적으로 부동산 사기 혹은 사기는 아니더라도 합법적으로 재개발하는 업자들의 수법이 앞서 말한대로 다단계로 폭탄으로 구성하는 이유라고 생각하는데.....다단계로 설계한 과정에서 exit한 개발자는 사업성 가시화를 위한 구역 설계 변경에 각종 로비와 자금을 투자할 겁니다. 가장 큰 이유가 소위 용적율 상향이라는 규제 완화가 본인들의 이익을 극대화하는 것이기 때문입니다. 즉 토지 소유자 및 조합원들의 착각은 본인들에게 토지 매입가 혹은 분양가로 이익을 챙길 것이라 생각하는데 그건 아까 말한 브로커, 분양사 등 소위 똥파리들을 청소비용으로 끝납니다. 그래야 그들을 나중에 또 써먹을 수 있고, 문제가 될 경우 토지 소유자 및 조합원들과 직접적인 만남을 가졌던 자들이기 때문에 꼬리 자르기에도 유용한 도구이기도 하기 때문입니다.
즉 개발 설계자들의 실익은 바로 용적률 상향 및 지정구역의 용도 변경을 통한 차익 실현이기 때문에 여기 모든 인력, 자금을 총동원할 것입니다.
그래서 연이어 쓰면.....
시행사가 어떻게 재개발 설계를 했는지 모르기 때문에, 즉 민간시행방식부터 설계한다면...민간시행을 통해 개발 호재를 만들어 놓고 조합 결성하면 조합 동의를 얻기 쉬워지는데 실제로도 이렇게 설계하는 경우도 있기도 합니다. 이렇게까지 시작하는 이유는 PF 대출로 초기 자금 확보 때문에 그렇습니다. 즉 개발호재가 있는 것과 없는 것은 담보 심사율을 다르기 때문입니다.
이렇게 해서 토지 보상에 대한 동의를 얻기 위한 소위 '동의서 징구업체' 즉 브로커로 이해하는 사람들을 고용합니다. 과거에는 토지 개발 깡패들이었지만 지금은 공인중계사를 포함해 다양하게 구성합니다.
어쨌든 그 다음이 바로 조합이나 신탁으로 가게 되는데 설계자가 어떤 '정비구역'인지 현재는 알 수 없고, 그 '정비구역'의 개발 설계를 용도와 용적 설계를 했는지 모르기 때문에 개발 계획을 알 수 없습니다. 이걸 알아야 투자 가치도 판단할 수 있겠지만.....
현재 게시글을 다신 분들 내용으로는 해당 구역이 토지 매입 동의가 얼마나 될지, 그게 어느 정도 매입되어서 법적 동의율에 도달할지 이 과정에서 개발 행위 주체 변경을 통한 조합이나 신탁으로 갈지 동의서 징구업체를 구성 혹은 설계해서 작업할지....조합 개발시 참여해야 할지....이 모든 것에 대한 중요한 판단 기준에 해당되는 정보가 하나도 없습니다. 즉 질문하신 분 입장의 내용 뿐입니다.
이렇게까지 장황하게 쓴 이유는....
현 단계 토지 매매를 하지 않고 버티면 더 높은 가격 혹은 개발하지 못하는 것 아니냐 할 수 있는 판단을 할지 모르지만...시행사가 민간시행 방식부터 큰 그림 그리고 시작했다면(여려 국가적 개발호재가 있다면 당연히 이렇게 합니다), 질문하신 분의 의도와 다르게 매매하지 않고 버티는 과정도 그들에게 하나의 소소한 현상일 뿐 아무런 타격감이 없습니다. 이유는 여러차례 언급한대로 그들은 조합/신탁 개발로 넘어가기 위한 하나의 단계일 뿐입니다. 계속 언급드리지만 민간시행 방식으로 호재 만들어서 측 초기 pf 대출을 만들고 조합개발 방식으로 넘어가 75% 이상의 동의를 얻어 개발에 필요한 pf 2차 대출을 받고...이런 식으로 자금 조달을 위한 절차일 뿐이지 여기에서 토지 매매를 끝까지 안하는 사람들......영화같은 소재일 뿐.....(개발 시행사 입장으로 쓰겠다고 했으니 오해하지 마세요)
그래서 정말 궁금하거나 개발 참여 의지가 있다면 직접 발품 팔아서 알아내서야 하고. 만약 안 판다고 생각한다면 2가지는 반드시 알고 있어야 합니다. 해당 '정비구역지정지구'의 주민 동의율과 시행사의 개발행위 구조 이 2가지는 알고 있어야 합니다.
시행사의 개발의지가 높다면 민간시행방식으로는 답이 안 나올테니 반드시 조합/신탁 방식을 거쳐서 징구업체를 포함한 구조로 갈 겁니다. 그리고 악의/선의든 다단계 구조로 변경되는 경우가 짧은 기간내에도 여러차례 있을 겁니다. 이유는 좋아지고 있다는 식의 설명으로 조합장이나 관계사에서 계속 뽐뿌질할 겁니다. 그리고 조합 동의율에 따라서 시공사로 내세우는 회사도 대기업을 포함해 다양할 수 있습니다. 하다 못해 선정 후보로만 써먹고 최종은 2, 3, 4선 시공사가 결정될수 있습니다. 이유는 시행사의 이익을 극대화 요구를 가장 많이 수용해주는 시공사를 고를테고, 이를 조합원들에게는 시공능력은 떨어지나 더 좋은 조건(내장재)을 수용해주기로 했다는 식으로 할 겁니다.
뭐 이런 디테일은 현장 요원들의 숙련도(?)에 따라 다른 것이지만 조합원들이 피부로 가장 우선 느끼는 것이라 개발행위 구조를 설명드리기 위해 시공 하나를 두더라도 시행사와 토지소유자/조합원간 사익 목적의 관점이 다르다는 걸 말씀드리기 위함입니다.
p.s. 그래서 쪼개서 개발한다는 의미는 지정 분할이 아니라 도시계획상 지목에 따른 분할 개발행위에 대한 것일 수도 있습니다. 그렇다 하더라도 동의서는 필요하고 이는 아까 말씀드린대로 본인들 pf 대출을 위한 개발호재로 담보물(지금 본인들 토지도 아닌데 담보 평가라니...황당하고 이해가 안될 거 같아서....사실 계속 쓰면서도 제대로 의미가 전달되지 걱정이긴 해요......시행사와 pf 대출 은행(분명 2금융권이겠지만...) 간 입장인데...)에 대한 것이라서 질문자분의 의사와 무관해요.
p.s. 그리고 조합은 토지 소유자 및 조합원만 결성하는 게 아닙니다. 이건 또 복잡한 내용이라 설명을 드려야 하나...고민했는데....즉 시행사 및 시공사들도 SPC(PFV)를 설립할 수 있습니다. 즉 질문한 '정비구역'의 개발 규모가 큰 경우 시행사/시공사들이 개발기간내 유한의 조합을 결성하는 방식으로 이를 통해 사업권을 획득한 후 지분에 따라 분할 개발을 각각 할 수 있습니다. 이 방법이라면 분할 개발행위 자체는 합법이고 이렇다 하더라도 동의는 필요하고. 동의가 쉽지 않은 경우 동일 정비구역내에서도 지분에 따라 분할된 곳은 민간직접시행으로 어느 곳은 조합/신탁 방식으로 진행될 수 있습니다.
여기서 다양한 편법(?) 아니 응용법이 나옵니다. 원래 합법/불법이 혼재되는데 그냥 합법 하나로 간단히 쉽게 설명드리면, spc 구성후 주민동의 높은 곳만 골라서 정비구역 설계안에 맞춰 민간직접시공으로 용적률 규제 완화해서 개발사들의 실익을 극대화 하고 소위 알박기하면서 버티는 곳은 지분 낮은 영세업체들에게 조합/신탁 개발으로 해서 소위 정비구역 설계안의 요구사항 즉 임대주택률, 도시녹지공간 등으로 전용해서 개발하면서 아까 참여한 똥파리들의 인건비를 설거지합니다. 즉 토지 소유권자들의 실익이 높지도 않고, 귀찮은 법적 분쟁도 최소화하고 문제되도 똥파리들에게 넘기기 위한 다단계 설계도 이미 마친 상황일 겁니다. 즉 질문자분이 4구역이니...뭐 이런 일련 번호가 중요한 게 아니고, 이미 시행사의 설계와 구조에서 어떤 용도 개발인지가 실제로는 더 중요해요. 그리고 spc 조합으로 결성된 시행사 조합이라면 분할 주체 시행사가 있고, 이들의 동의율에 따라 결정될 일이지만 윗분들은 단편적으로 주민 동의만으로 된다 안된다라고 판단할 수 없는게 spc 조합이고 이들이 지분에 따른 분할 개발을 설계했다면 합법일 것이고, 정비구역지역과 같이 큰 개발지구는 분명 spc 조합일 가능성이 높으며. 님의 4구역이라는 곳이 참여 시행사, 동의률, 정비구역 개발 요건 등을 고려해 어떤 기본계획안에 있는지 알아야 하는데 이게 일개 일반인이 접근할 수 있는 기업정보가 아니라서.....
그러니까 이 방식이라면 SPC 방식 여부인지도 알아야 하는데...이건 사업권 획득 목적 혹은 징구 행위를 한다는 건 사업권 회득이 부분적으로 되었거나 최소 신청은 되었을테니 관계기관에 문의해서 알 수도 있기는 한데.....
지급 질문한 내용이나 댓글 모두 질문해서 알 수 있는 게 아닙니다. 질문해서 답변으로 들어도 되는 내용이 아니기도 하고요. 질문한 내용으로는 개발 행위에 대한 직접적인 정보가 1도 없기 때문에 브로드한 원칙 설명 밖에 되지 않습니다. 즉 모든 가능성을 최대한 쉽게 설명드렸는데요. 본인은 어떠하실지 모르겠지만 현재로는 개발행위를 판단할만한 정보가 1도 없습니다.
해당 질문한 곳이 정말로 정비구역 및 도시계획안에 분명하다면(카더라 말고 도시계획안 서류로 확인하세요 그런데 일반인이 보면 사실 그 숨겨진 의미를 파악한다는 건.....사실 일개 담당공무원도 모르는 게 천지인데...). 현재 질문한 내용이 불법이든 합법이든 이걸 판단할 기준에 대한 정보는 1도 없는 상황이지만 합법, 불법 모두 가능한 상황입니다(추가 댓글 내용도 가능한 방법이 모두 spc 조합에는 다 있습니다). 즉 합법이라면 주민 동의를 얻기 어렵지만 시행사 개발의지가 높다면 조합/신탁 및 징구업체을 동원해 개발행위로 넘어갈 것이고, 불법이라면 합법의 형태를 가지고 다양한 마사지(?)가 콜라보될 겁니다.
개발에는 시간이 걸리겠지만 좋아질 수 있는 좋은 지역이죠.
지금 김길성 중구청장도 거기 주방거리쪽 개선하려고 하고 있기도 해요.