최근 명동 상권이 코로나 여파로 전부 죽어서 공실이라는 기사를 봤습니다.
뿐만 아니라 제가 거주 하는 인근의 신규 상가들도 지어진 지 2년이 넘었는데 여전히 공실인 곳들도 많구요
수요가 없으면 공급(상가 임대료)가 내려가야 시장경제 시스템이 작동하는거 아닌가요?
물론 제가 듣기로는 임대료를 내리면 상가의 가치가 떨어져서 바로 은행권에서 차압이 들어와서 임대료를 내릴 수도 없다고 들었습니다.
여기서 뭔가 구조적 모순이 있다고 느껴지는데요.
건물주는 그냥 임대료좀 내리고 공실을 채워서 좋은 거고,
임차인(치킨집 사장이라고 가정)은 임대료가 저렴해진 만큼 싸게 치킨을 팔아서 좋고,
그걸 사는 저희도 싸게 치킨을 살 수 있어서 좋을 거 같은데 제가 너무 1차원 적인 생각만 하고 있는 걸까요?
대한민국은 자본주의 사회임을 잊으면 안됩니다.
저도 코로나기간 내내 임대료 깎아서 받고 있었습니다.
다만 금년부터는 위드코로나 돌아가면서 원래대로 받기로 했어요.
월급 내린 후에 올리는게 어렵죠.
임대료도 마찬가지인거죠.
당연한 듯 하면서도 신기하기도 합니다.
끝없이 계속 오르는 물가라는 게
그래서 안내리는 겁니다.
그래서 개발이 덜 되서 공실율이 높은 신규 상권이라거나, 코시국같은 단기/일시적 악재라고 해도 계약기간내 일정기간 동안 임대료를 안받는 렌트프리를 1년 이상 주면 줬지 계약서에 적히는 임대료 자체는 절대 안내립니다.
그리고 대출받아서 고점에 상투잡고 인수하자마자 젠트리피케이션 발생해서 상권이 아예 죽어버린 몇몇 지역 꼬마건물주라면 상황이 조금 다르겠지만... 명동같은 주요상권의 비싼 건물들은 애초에 대출 잔뜩 받은 건물주는 별로 없이 이미 수십년 전부터 온전히 자가소유인 경우가 상당히 많고, 건물이 여러채거나 원래 부자거나 개인이 아닌 기업이라서 대출이 좀 있어도 그깟(?) 이자가 부담스러워서 공실에 아둥바둥하는 경우는 별로 없다고 보셔도 될거에요.
이렇게 버티다가 어느순간 동네가 죽어버리면 결국 다같이 망하는거죠.
물론 일시적으로 공실났다고 바로 가격을 내려버리면 건물주 집단에서는 피해를 보는 것이 맞긴 합니다.
자세히 설명하는 방법은 모르겠으나, 주식시장에서도 서킷브레이커 동작 이후에 가격이 안정화되는 경우가 많이 있듯이 급매로 가격이 팍 내려가는게 시장에 그렇게 좋지 않습니다 (갑자기 막 내려가는 자산에 누가 투자하겠습니까).
사실 대부분의 사람이 위 사실을 알고 있지만 그럼에도 항상 이렇게 흘러가는게 자연의 법칙인 것 같습니다.
경리단길이 아주 대표적인 사례지요.
즉 월세가 부동산 매매가와 함께 연동하기 때문에 월세를 내리면 상가 거래가격이 함께 하락합니다. 그러니 단순한 월세 손해가 아니라 부동산에서 자산가치가 하락하게 됩니다.
그러나 대출이 있는 경우 은행에서 채권회수에 나선다는 것은 넌센스입니다. 이차나 납입금 상환이 연체되지 않았는데, 차압이 들어올리가요? 단 감정평가액이 하락하면 금리가 상승해서 대출 부담은 늘겠죠. 그러나 이 또한 거래가가 반영될수는 있어도 100% 연동되지는 않습니다.
매년 5프로밖에 못올리거든요.
코로나가 끝나고 경기가 좋아져서
다시 월세를 500에서 1000 까지 올릴려면 14년 걸리네요.. 2036년이 되어서야 건물가격 찾는거죠.
물가상승률 계산하면 몇년 공실로 뒀을때의 피해보다 클겁니다. 철저하게 계산기 두드리고 하는거지 자선사업가들이 아니거든요. 그래서 현 세입자에게는 한시적으로만 할인개념으로 깎아주던가, 세종시같은 경우는 1년 월세 안받는 조건으로 새로운 세입자를 받고 있죠.