안녕하세요. 닥터보험입니다.

요즘 부동산 관련 이슈가 많아지면서 전원생활을 생각하는 사람들이 많아지고 있습니다.

토지 마련 노하우를 알아보도록 하겠습니다.

 주변에 개인이 시골에 작은 땅을 사서 전원생활을 준비하는 경우가 많다. 그래서 도시민이 구입할 수 있는 주말농장용 토지에 대한 관심이 높은 가운데, 최근 관련 제도가 달라져서 매입 시 주의가 필요하다.

    도시민 위한 '주말농장용 땅'이 따로 있다?

 법적으로 1,000㎡ 미만, 대략 302평 미만의 농지는 농업인이 아닌 개인이 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 재배하는 목적으로 구매할 수 있다. 이를 주말농장용 토지라고 부른다. 주말농장용 토지에 대한 수요는 매우 높다. 조그만 농지를 사서 농막을 설치해 놓고 텃밭으로 가꾸다가 나중에 집을 짓겠다는 계획을 지닌 사람들이 많기 때문이다.

우리나라에서 농지는 농업인만 소유하는 것이 원칙이지만, 2004년 무렵 주말농장용 농지 제도가 도입되면서 농업인 자격을 갖추지 못한 개인도 제한적으로 농지를 매입할 수 있게 되었다.

    주말농장용 농지는 취득이 쉽다?

 주말농장용 토지는 일반농업을 위한 농지취득에 비해서는 규제가 덜하고 취득 절차도 간소하다. 우선 거리 제한이 없다. 서울 거주자가 전라도에서 농지를 취득해도 된다. 단 주의할 점이 있다. 주말농장을 목적으로 취득한 농지는 최소한 본인 또는 가족들이 농작업의 3분의 1 이상 또는 연간 30일 이상을 경작해야 한다는 점이다. 이를 위반 시 강제처분 대상이 된다.

 이 밖에 경작하기에 적합하지 않은 고령자가 자녀 명의로 주말농장용 토지를 구입하는 것도 문제가 될 수 있으므로 피해야 한다.

주말농장으로 취득한 농지는 휴경(농사를 쉬는 것), 임대(땅을 빌려주는 것), 위탁(다른사람에게 농사를 맡기는 것)이 모두 금지되어 있습니다. 위반사항이 적발되면 처분명령을 받을 수 있어요.

    주말농장용 농지는 1,000㎡를 넘지 못한다?

 주말농장용 토지로 인정받기 위해서는 1,000㎡ 미만의 농지여야 한다. 주의할 점은 기존에 소유하고 있는 농지면적과 새로 취득하고자 하는 농지의 면적을 합산한 면적이 총 1,000㎡ 미만이어야 한다는 점이다. 또한 세대 전원이 소유한 농지의 면적을 모두 합산해서 1,000㎡ 미만이어야 주말농장용 농지로 인정받을 수 있다는 점도 기억하자.

1,000㎡ 이상의 농지를 주말농장으로 이용하는 것은 개인적인 선택으로 얼마든지 가능하지만, 주말농장용 용도로 인정받을 수 없어요.

    주말농장용 토지를 구입하려면 농지취득자격증명이 있어야 한다?

 농지를 매입한 후 소유권등기이전을 하기 위해서는 농지취득자격증명이 반드시 필요하다. 농지취득자격증명서는 농지에 대한 취득 자격을 증명하는 문서로, 취득자의 인적 사항과 취득 농지에 대한 정보가 담겨 있다. 임야나 일반 토지를 취득할 때는 자격을 요구하지 않지만 농지를 취득하고자 할 때는 철저히 자격을 따진다. 농지취득자격증명은 시·구·읍·면장이 심사를 거쳐 발급하게 된다.

 농지취득자격증명을 신청할 때 주말농장 목적으로 구입한 1,000㎡ 미만 농지는 절차를 간소하게 진행하고 있다. 농지를 경매받을 때도 마찬가지다. 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야만 매각허가 결정을 받을 수 있다.

① 토지 매매 계약서에 "만약 농지취득자격증명이 발급되지 않을 시에는 계약을 무효로 한다"는 특약을 넣어서 나중에 생길 수 있는       분쟁에 대비하세요.  ② 1,000㎡ 부터는 주말농장용이 아니라 농업경영에 해당되어 농업경영계획서를 추가로 제출해야 해요. 올해 5월부터는 농업경영       계획서 상의 내용이 기재된 사실과 다를 경우 과태료 부과 대상이 되고 농업경영계획을 허위로 내면 투기로 보고 처벌한다고 해요.

    주말농장용 토지 내 농막도 명의변경을 해야 한다?

 농지에 있는 농막에 대한 명의도 함께 변경해야 한다. 설치되어 있는 농막에 불법 사항이 있는 경우에는 농지자격취득증명을 받을 수 없고 농지취득도 할 수 없게 된다. 이런 경우 농막을 철거한 후 다시 농지자격취득증명 절차를 진행해야 한다.

① 농막이 있는 매물을 매입할 때는 반드시 계약 전 농지자격취득증명 발급 가능 여부를 지자체에서 확인하세요.  ② 계약서에 특약사항으로 "해당 농지에 설치된 농막(가설건축물)의 문제로 인해서, 농지취득자격증명서가 발급이 안될 경우 본 계약을       위약금 없이 해지하기로 한다"는 내용을 넣어 두세요.  ③ 현재 농지를 계약해 놓은 상태인데 아직 소유권 이전등기를 완료하세요. 5월 농지법 개정안이 시행되면서 농지취득자격증명 발급 기       준이 엄격해져요.

    주말농장용 토지의 양도세가 달라진다?

 그동안 주말농장용 토지는 사업용 토지로 인정받아 양도소득세 혜택을 받아왔다. 매도할 때 양도세 중과세에서 제외됐으며 주말농장용 농지를 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제도 받을 수 있어서 양도시 세금 부담이 적었다.

 그런데 올해부터는 주말농장용 토지도 면적과 상관없이 전부 비사업용으로 분류된다. 이에 따라, 양도세가 중과되고 장기보유특별공제 혜택도 사라진다. 부동산 업계에서 시뮬레이션을 해본 결과 양도세 납부세액이 3~4배 정도 높아질 것으로 보인다.

만약 은퇴 시 농지를 팔아서 노후자금으로 쓰겠다는 계획이 있다면 올해부터는 양도소득세 중과로 농지 매매 시 차익이 대폭 감소 된다는 점을 염두에 두고 계산하세요.