안녕하세요. 닥터보험입니다.
오늘은 부동산시장 변화요인과 가격전망에대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 가격이 좀 낮아지면 좋겠는데...
◈ 2022년 부동산시장 움질일 변수
금리인상
올해 금리 인상이 불가피해지자 집값 하락을 예상하는 전망이 나오고 있다. 대출 시 필요한 이자 등 금융비용이 증가하므로 부동산 수요와 가격이 감소한다고 보는 것이다. 그러나 금리가 상승한다고 해서 전적으로 부동산 가격에 영향을 미치는 것은 아니다. 부동산시장은 유동성, 정책, 수요공금, 개발호재 등 다양한 변수의 영향을 받기 때문에 금리 인상만으로 가격하락을 점치기는 무리가 있다.
주택공급
올해는 주택 공급 부족으로 인한 집값 상승을 예측하는 전망도 만만치 않다. 주택산업연구원(이하 주산연)은 2022년 주택시장 전망 발표에서, 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미친 요인을 분석한 결과 금리 변화나 경제성장률보다도 주택수급지수가 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타났다고 밝힌 바 있다. 가구 분화가 가속화된 점도 영향을 줄 것으로 보인다.
주산연에 따르면, 주택시장에 진입하는 30세 인구가 2022년부터는 70만명 이상으로 늘어나는 등 그동안 집에 필요한 가구 수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했다고 밝혔다.
대선과 지방선거
대선과 지방선거는 대대로 부동산시장에 영향을 미쳤다. 매번 지방선거 전후로 재건축 아파트 가격의 상승이 일어났으며, 대선에서는 대규모 토지개발을 동반한 지역 격차 해소 공약이 대거 나오면서 토지 가격이 상승했다.
올해 선거에서도 상당 부분 부동산 개발 공약이 대세를 이루며 선거 전까지 부동산시장에 기대감을 불러일으킬 것으로 예상된다.
◈ 2022년 주택 매매와 전세 전망
국토연구원, 매매 수도권 5.1%, 지방 3.5% 상승
국책연구기관인 국토연구원(이하 국토연)은 2022년 주택 매매 가격이 수도권 5.1%, 지방 3.5% 상승할 것으로 전망했다. 국토연이 추계한 2021년 주택가격 상승률인 수도권 9.4%, 지방 6.1%보다 낮은 수준이지만 다른 연구기관의 매매가격 전망보다 높은 수치다.
서울의 공급부족을 집값 상승의 큰 원인으로 보고 있다. 올해 서울 아파트 입주 물량도 줄어들 전망이어서 가격 상승이 불가피할 것이라는 진단이다.
건설산업연구원, 매매 2.0%, 전세 6.5% 상승
건설산업연구원(이하 건산연)은 주택시장 상승세가 꺽일 것으로 내다봤다. 2022년 주택 매매가격은 전국 2.0% 상승, 수도권 3.0% 상승, 지방 1.0% 상승을 전망했다. 전국 전세가격은 지난해와 비슷한 6.5% 상승을 예상했다. 내년 8월부터 계약갱신청구권 만료 물건이 나오면 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제를 적용받지 않게 되어 전세값이 크게 오를 것으로 관측했다.
건산연이 전세가격 대비 매매가격 상승 폭을 낮게 보는 이유는 여러 가지다. 매매와 전세가격 갭이 줄면서 갭투자가 줄어들 것이라는 점이다. 또 전세자금 대출 규제 강화, 기준금리 인상 등의 요인으로 자금조달이 어려워질 뿐만 아니라 3기 신도시 및 공공택지 내 공급 기대심리 등으로 수요자들이 매매시장에 선뜻 진입하기 어려운 상황이라고 판단했다.
주택산업연구원, 매매 2.5%, 전세 3.5% 오를 것
주산연은 지난해 주택가격이 급등하면서 구매 부담 수준이 매우 높았다고 진단했다. 더구나 현 정부의 주택공급과 주택수요 예측 실패로 인해 주택가격 불안이 지속되면서 2022년도 주택 매매가격은 연간 2.5%, 전세 가격은 3.5% 올라 상승세를 이어갈 것으로 전망했다.
주산연은 자체 주택 수급량 산정 방식을 통해 현 정부 5년 동안 서울은 14만 가구, 경기와 인천은 9만 가구의 공급이 부족한 것으로 분석했다. 다만 서울과 수도권 내 일부 지역(인천), 세종·대구 등 지방 광역시에서 하락장이 나타나고 있다고 분석 했다.
중개업소 및 부동산 전문가들, 매매 0~5% 상승 기대
KB금융이 지난해 12월 전국 500여 부동산 중개업소와 건설 및 금융업계 등 부동산 전문가들을 대상으로 실시한 설문조사 결과를 발표했다. 보고서에 따르면 중개업소 응답자의 66%, 전문가의 71%가 2022년 전국 주택 매매가격 상승률이 0~5%일 것으로 예상했다. 수도권 기준으로는 전문가의 39%가 5% 이상 상승할 것으로 전망했다.
2022년 전세값은 더 많이 오른다고 내다봤다. 전문가의 경우 전국 전세가격 상승률이 5% 이상일 것으로 본 비율이 43%였고, 수도권의 경우 5% 이상 상승할 것이란 응답 비율이 60%에 달했다.
직방 수요자 전망, 하락 43.4% vs 상승 38.8%
부동산 플랫폼 기업 '직방'이 지난해 12월 6일부터 15일간 모바일로 진행한 '2022년 주택 매매, 전월세 가격 예상' 설문조사에서 전체 응답자(1,236명)중 43.4%(537명)가 하락할 것으로 응답했다. 상승을 전망한 응답자는 38.8%(479명)로 하락과 상승의 의견 차이가 5% 이내로 팽팽했다.
하락 이유는 현재 가격수준이 높다는 인식(32.6%)이 가장 컷다. 금리 인상 부담(24.2%), 대출 규제 강화(18.8%) 등도 이유였다. 반면 상승 이유는 신규 공급 물량 부족(22%)을 가장 많이 꼽았다. 다음으로 전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환(18.8%), 개발 호재(14.2%), 선거공약(11.3%) 순이다.
전세가격은 전체 응답자 중 46%가 상승할 것이라고 전망했으며 30.6%는 하락을 선택했다. 상승이유로는 전세 공급 부족(37.3%), 전세 전환 수요 증가(22%), 임대료 인상 우려(17.9%)를 들었다.