시작

2025년 6월 타운홈 임차인을 퇴거(evict)시킨 이야기입니다.

퇴거되기 17개월 전인 2024. 12월 말에 월세 계약 체결을 신청한 이 임차인은 십대 자녀를 둘 둔 이혼녀입니다.  리스 신청을 검토하니 크레딧 스코어가 아주 나빴는데, 해명하기로 이혼 전 남편의 사정으로 크레딧 스코어가 나빠졌다고 합니다.  크레딧 스코어가 낮았으므로 보증금에 더해 첫 달과 마지막 달, 총 2개월치 월세를 선금으로 주고 들어오기로 했습니다.  보통은 보증금만 지급하는데요.

제가 고용한 부동산 중개인은 저와 15년동안 매매와임대차 거래를 여러 번 중개한 단골입니다.  부동산 중개인은 저에게 말하기를 이 임차인이 월세를 밀리면 당장 쫒아내라고 했습니다.  그 이야기를 단호하게 실천에 옮겼어야 했습니다.

문제의 발단

둘째 달 월세를 낼 시점이 되었는데, 임차인은 제가 납부 수단으로 요구한 Zelle 송금 서비스를 개설하는 것이 잘 되지 않는다며 수표로 보내주겠다고 했습니다.  그래서 수표를 우편으로 받아서 은행에 입금했는데, 그 다음날 Return item chargeback 이라는 명목으로 부도 수표가 되었습니다.  보통 부도 수표의 유형인 Non-sufficient fund와 달라서 저도 좀 검색해봤는데, 왜 발생했는지 모르겠습니다.  세입자에게 통보했는데도 회신이 없네요.  지금와서 보면 이것이 향후 이어질 문제가 최초로 노출된 순간이었습니다.

며칠 뒤, 임차인이 저에게 사정을 설명하기를 이혼하면서 IRS(국세청)에서 자신에게 환불해줄 돈이 4000불 정도 있는데, 그 돈이 아직 입금되지 않았으니 좀 더 기다려 달라고 했습니다.  이 때 제 부동산 중개인이 위에 했던 말대로 월세가 밀리면 evict하라는 말을 따랐어야 했습니다.

그런데 제가 부동산 중개인의 말을 따르지 않았던 이유는, 저에게는 다른 임차인이 있는데, 이 독신녀는 COVID-19가 한창이라서 stay at home 시절 일을 나가지 못해 두 달치 월세를 내지 못했었지만 제 코스로 회복된 후 밀리지 않고 월세를 꼬박꼬박 내며 4년째 살고 있습니다.  그 임차인이 직장 폐쇄로 월세를 내지 못하겠다는 문자 메시지를 보냈을 때, 저와 집사람은 많이 고민했습니다.   고심 끝에, 미납 월세는 코로나라는 특별 사정이 있으니 내지 않아도 된다고 회신했습니다.  그 후로 그 임차인은 우량 임차인으로 잘 지내고 있습니다.

그래서 이 이혼녀 임차인도 좀 기다려주면 우량이 되겠지 하는 생각으로 기다렸습니다.  그런데 지금 와서 짚어보면 두 임차인 사이에 큰 차이가 있네요.  우량으로 지내는 임차인은 직장이 폐쇄되자 월세 납부일이 되기 전 앞서 문자 메시지를 보냈 반면, 이 글의 주인공인 불량 임차인은 수표를 보낸 후 부도수표라고 제가 연락을 해도 며칠 뒤에야 회신하고, 나중에도 제가 돈을 내지 않을거냐고 독촉을 해야만 며칠 뒤 회신했습니다.

변호사를 통한 독촉 (1차)

그 후로 독촉 연락을 하면 IRS 환불이 늦어지고 있다, 그 후에는 IRS가 환불해 주기로 했는데 자기 계좌에 문제가 있어서 입금이 안 된다는 식으로 제가 물어볼 때마다 새로운 문제가 발생하네요.  제가 물어보기 전에는 앞서 알려주는 법이 없고요.  그래서 3개월치 연체된 시점에서 제 부동산 중개인과 상의하여, eviction (퇴거) 전문 변호사에게 의뢰해서 변호사 사무실에서 월세가 몇 천불이 밀렸으니 퇴거하라는 공식 통지서를 우편으로 보냈습니다.  이것이 2024. 5월의 1차 퇴거 신청이었습니다.

임차인은 화들짝 놀라서 변호사에게 payment plan (분할 납부)를 제안했습니다.  밀린 금액 중 50%를 일시불로 내고, 나머지 미납액 50%는 매월 1000불씩 내겠다고 합니다.  제가 계산해 보니, 매월 1000불씩 미납액을 내면 총 12개월인 임대 기간이 만료되기 1개월 전까지 미납액을 다 납부하는 셈이 됩니다.  변호사는 eviction (퇴거) 시키면 그 후에 소송을 걸어 미납액을 받는 것이 일이 번거롭기 때문에 payment plan을 받아들이라고 조언을 합니다.  부동산 중개사도 payment plan을 해 보고, 그 plan에 따라 납부하지 않으면 그 때 eviction을 재개해도 되니까 손해볼 것은 없다고 합니다.  그래서 2024. 7월에 처음 50%를 일시불로 내는 계획으로 payment plan에 합의했습니다.

Payment plan으로 연체 월세 중 처음 50%를 받는 날이 되었습니다.  이 임차인은 입주 6개월이 지난 그때까지도 제 독촉에도 불구하고 Zelle 송금 서비스를 개설하지 않았습니다.  이번에 50%는 어떻게 줄 것이냐고 하니 은행에서 Zelle을 개통할 때 문제가 있다고 하면서 현금으로 주겠답니다.  자기가 일하는 스케줄과 상충되므로 돈은 현관 매트밑에 넣어놓고 가겠답니다.

귀찮지만, 돈을 주겠다니까 제가 그 타운홈에 가서 봉투를 꺼냈습니다.  100불, 20불, 10불짜리로 꼬깃꼬깃 들어있는 현금을 세어보니 원래 내야 하는 금액의 69%만 들어있습니다.  임차인에게 문자를 보내서 약속한 액수의 69%만 들어있는데, 알고 있냐고 확인더니 찾을 수 있는 현금이 그것 뿐이라서 그것만 넣었답니다.  처음 연체때부터 제가 물어봐야 실토하는 이 습성으로부터 제가 캐치했어야 했습니다.  Payment plan을 중요한 것으로 생각하고 성실하게 임하겠다는 생각 없이 되는 대로, 시간 가는 대로 어찌 되겠지라는 마인드였던 것입니다.

나머지 21%는 일주일 뒤에 현금으로 준다고 합니다.  현금으로 전달하면 시간 맞춰 차 타고 가서 받기 힘드니까 Zelle로 보내달라고 해도 은행에서 서비스를 열어주는데 문제가 있다고 합니다.  지금 와서 생각해보면 정말로 크레딧 스코어가 나빠서 은행이 checking account를 개설해주지 않는 것이었는지, 그저 또 거짓말을 한 것인지 모르겠습니다.

추측해 본 연체 이유

지금 와서 이 아주머니의 행적을 되짚어보면, 이 사람은 이혼녀로서 자녀를 기 죽지 않게 키워야겠다는 한 가지 생각에 사로잡혀서 살고 있는 것 같습니다.  거짓말을 밥먹듯 했지만 일관된 전략을 가지고 한 것 같지 않고, 그때 그때 임기웅변식으로 현재 자신이 처한 이혼 상황을 침소봉대하여 자신의 처지를 더 비참하게 과장했던 것 같습니다.  전략 없이 즉흥적으로 행동했다고 믿는 까닭은, 결과적으로 eviction을 저지하지 못해서 준비되지 못한 상태로 허겁지겁 쫒겨났거든요.

퇴거될 때 보면 자동차도 그럴싸하고, 아이들 생일 파티도 집에서 해 주려고 준비하고 있었던 것을 보아 수입은 적지 않은데 다른 일로 월급 압류가 있었던 것 같으며, 급여를 아이들을 위한 안정된 주거를 확보하는데 사용 (즉, 저에게 안정적으로 월세를 지급)하는 대신 다른 소비 활동에 사용했던 것 같습니다.  월세라는 의무를 가볍게 봤고, 자기가 이혼녀라는 사회적 약점을 강하게 부각하면 사회(집주인?)가 자기 가정을 보호할 책임이 있다고 잘못 생각하는 사람이라고 생각이 드네요.  저에게 보내는 문자 메시지와 핑계에서 자주 아이들 언급을 했습니다.

그래서 저는 이 세입자와 월세 또는 집 문제에 대해 문자 메시지와 메일로 소통할 때 마치 월세를 또박또박 내는 것처럼 사무적이고 정중하게 대했습니다.  메일 서두에 공손하게 인사도 꼬박꼬박 했습니다.  나중에 제가 소송을 할 때 차별이었니 모욕적 언행이었니 하는 핑계를 듣고 싶지 않았거든요.  이 아주머니는 월세를 못 내는 것에 대해 말로는 미안하다고 하지만 자기 딴에는 정당한 100 가지 사유를 갖고 있었습니다.

그래서, 채무를 갚지 않는 사람 중에는 속으로 돈을 떼어먹겠다는 전략을 가지고 체계적으로 진행하는 사람도 있겠지만, 이 아주머니처럼 불쌍한 이혼녀와 그 자녀 둘을 위해 편하게 살 수 있는 좋은 월세 집이 사회에서 제공될 수 있다는 무책임한 생각을 가진 사람도 있다고 생각합니다.  스스로를 불쌍한 약자로 표현해서 월세를 내지 못하는 자신에게 스스로 이유를 납득시키는 것입니다. (나는 사회적 약자니까…)

정상적인 사고라면 월세를 독촉당하면 자기가 낼 수 있는 수준의 월세 집으로 크기를 줄여 이사를 가는 것이겠지만, 이 아주머니는 그렇게 하지도 않았습니다.  자녀들을 위해 방은 3개가 있어야 하고, 자기는 가구가 많기 때문에 그 가구를 놓으려면 이 정도 크기의 집이 있어야 한다고 생각했거든요.  이것은 아주머니가 입주 당시에 제 집을 고른 이유를 말하면서 한 이야기입니다.

이 임차인은 그 뒤로 두 달 정도 돈을 현금으로 찔끔 주면서 시간을 끌었습니다.  8주니까 8번 weekly payment를 내야 하는 시점을 질질 끈 것이죠.  그 때 변호사가 보냈던 연체로 인한 퇴거 진행 요청서를 속개해서 퇴거시켰어야 했는데, 제가 제 회사 일로 바빴기 때문에 그 아주머니가 퇴거하고 집을 정비해서 다시 내놓는 것이 귀찮아서 그 아주머니가 돈을 낼 때까지 기다려 보기로 저 스스로 핑계를 대며 진행하지 않았습니다.  2주에 한 번씩 메시지로 돈 내라고 주지시켜줬는데, 이때는 아예 제 메시지에 회답이 없더군요.

변호사를 통한 독촉 (2차)

새로운 변호사 고용

연체를 두고볼 수 없어서 2024. 5월에 발송했던 퇴거 공식 통지서를 재개하기로 했습니다.  그런데 그 때 업무를 추진했던 변호사와 연락이 닿지 않습니다.  그래서 부동산 중개인을 통해서 다른 변호사를 소개받아 새로 퇴거 절차를 시작했습니다.  이 변호사는 다음 정보를 요구했습니다

• 임대 계약서
• 최종적으로 발송한 연체 통지서
• 임대 계약 만료 통지서
• 관련하여 임차인과 연락한 문자 메시지나 메일 내용.

변호사가 로펌 명의로 임차인에게 우편을 보내니까 임차인이 즉각 저에게 이메일이 오더군요.  우편 내용을 발췌하면 아래와 같이 월세 미납으로 부동산을 회수한다고 통지하는 사실을 법정에 등록하는 문서입니다.

  임차인이 화들짝 놀라 회신한 내용은, 안 그래도 조금만 기다리면 돈을 마련해서 월세를 내려고 했는데 그걸 못 기다려주고 나를 퇴거시키려고 하느냐 였습니다.  저는 “내 변호사에게 연락하기 바랍니다.”라고 건조하게 써서 회신했습니다.

2차 payment plan 체결과 또 연체

새로운 변호사도 payment plan을 체결할 것을 저에게 권했습니다.  제가 요청한 대로 곧장 eviction으로 들어가고 연체금을 법정 명령을 통해 징수하는 것은 쉽지 않기 때문에 payment plan으로 자발적으로 지급하도록 유도하는 것이 유리하다고 했습니다.  그래서 다시 한번 payment plan 체결 방법으로 접근했습니다.

변호사와 임차인은 서로 연락하여 payment plan을 도출했고, 제가 변호사에게 승인하여 payment plan은 이메일을 통해 체결되었습니다.  매주 1000불씩 연체액을 완납하는 계획입니다.

Payment plan 합의 후 첫번째 납부일이 왔으나 임차인은 연락이 없습니다.  혹시나 또 믿었던 내가 바보지...  제가 납부를 독촉하는 메일을 보냈으나 답이 없네요.  1주일 간격으로 다섯 번 독촉했으나 답이 없습니다.  최종적으로 온 회신에는 그런 (payment plan 확정) 연락을 받은 적이 없다고 하네요.  거짓말을 밥먹듯 하는 사람입니다.  그래서 변호사에게payment plan은 효과가 없는 것 같으니 퇴거로 진행하다고 이야기했고, 변호사도 동의했습니다.

이 임차인은 변호사 사무실에서 연락이 온다던가 하는 식으로 발등에 불이 떨어지면 빨리 회답하지만, 그 뒤로는 다시 환상속에 사는 듯 현실의 책임을 잊고 사네요.

법정 출두 그리고 합의

지급 명령 법정 합의

변호사가 연체 임대료 지급을 요구하는 고소장을 작성했습니다.  고소장은 배경 증거 등을 첨부하지 않고 그냥 임차인이 월세를 얼마 연체했다는 사실만 기재하네요.  고소장이 지방법원에 접수되고, 법원은 저와 임차인에게 출석요구서를 발송했습니다.

임차인은 또 이메일과 문자메시지로 난리를 피우면서 네가 불쌍한 나와 아이들에게 이럴 수 있냐고 나옵니다.  저는 변호사와 상의하라고 회신하면 되었습니다.  변호사를 끼고 일하는 것은 편리하네요.  여기까지 변호사비가 3600불 들었습니다.

첫번째 법정 절차는 Zoom 화상 회의로 고소인과 피고소인을 불러서 인적 사항을 확인하는 hearing 절차입니다.  법원은 한 번 법정을 열었을 때 제 건 하나만 처리하는 것이 아니라 비슷한 건들을 10개 정도 묶어서 처리하네요.  10건 정도에 관련된 사람들이 온라인 대기실에 등록하고 대기하고 있다가 서기가 부르면 4건 정도가 같은 화상회의에 참여해서 판사로부터 인적 사항과 고소, 피고소 사실을 인지했는지 확인합니다.  그래서 저는 다른 사람들의 고소 건도 같이 들을 수 있었죠.  이 법정은 임대차 소송만 다루는 것 같습니다.  임대 아파트 월세가 밀린 사람, 교회 건물을 리스했는데 월 임대료를 체납한 교회 등이 출석했네요.

판사 (Honorable OOO)가 회의 호스트가 되고, 법정 서기가 Zoom 대기실에서 10여명씩을 호명해서 참석하게 합니다.

진짜로 법정에 설 상황이 다가오자, 다급해진 임차인은 payment plan을 자발적으로 제시합니다.  2월 7월에 체결하고 지키지 않았던 payment plan보다 유리한 조건을 제시하네요.  (주당 1000불 -> 주당 1300불).

하지만, 어차피 또 안 지킬꺼면서...

변론일 며칠 전, 임차인은 자기가 연차 휴가를 모두 써서 변론에 출석할 수 없으니, 변론을 취소하면 연체된 임대료를 내겠다고 합니다.  4월인데 연차 휴가를 소진했다니 믿기 힘든 사람입니다…  이번에도 변호사와 연락하라고 했지요.  변호사에게는 물러서지 말라고 따로 이야기해 놓고요.  변론 당일 오전에는 자기 근무 스케줄을 바꿀 수 없으니까 오늘 변론에는 참석하지 못하겠으니 알아서 하라고 문자 메시지를 보내네요.  민사 소송은 법정 변론에 출석하지 않으면 시인하는 것으로 되니까 저로서는 잘 되었죠.

저는 법원 주차장에서 변호사를 만나서 법정 앞에 갔습니다.  변론도 10건 정도가 한 법정에서 처리되고, 우리는 미리 들어가서 다른 사람들의 변론을 방청하며 기다려도 되고, 법정 밖에 있어도 됩니다.  그런데 제 임차인도 법정 문 밖에 기다리고 있네요.  근무 스케줄 때문에 못 오니까 알아서 하라고 하더니만요.  저와 임차인은 정중하게 인사했습니다.  채무는 법원에서 알아서 할 거니까, 인간적으로는 대우해 드려야지요.

변호사는 (제 승인을 받고) 임차인과 저를 데리고 법정 옆 작은 합의실에 들어가서 다음 단계인 심리까지 가지 말고 여기서 (또 새로운) payment plan조건, 그리고  payment plan이 지켜지지 않을 경우 추가 변론 없이 퇴거를 집행하기로 한다는 합의안을 작성하자고 임차인에게 제안했습니다.  임차인은 그 제안에 응해서 일시불로 연체액의 절반을 지급하고, 그 후 매주 1500불씩 지급하며, 지급일이 하루라도 연체될 경우 추가 변론 없이 퇴거를 집행한다는 안을 작성했습니다.

저희 변론 차례가 되어 저(고소인)와 변호사, 임차인(피고소인)이 판사 앞에 섰고, 영화에서 익히 봤던 증언 선서를 했습니다.  그리고 제 변호사가 합의한 내용을 간단하게 판사에게 설명했지요.  판사는 피고소인에게 사실 확인을 한 후 그 합의대로 진행하도록 명령했습니다.

법정에서 나와 셋은 법원 공증 창구 옆에서 머리를 맞대고 정확한 합의 문귀를 종이에 적었습니다.  앞서 합의실에서 구두로 합의하고 간략하게 메모한 내용을 변호사가 정리하여 볼펜으로 맨 종이에 기술해 나갔습니다.  그 문서에 고소인과 고소인의 변호사, 피고소인이 서명한 후, 법정 전자기록 시스템에 스캔되어 입력되었습니다.

  다음날 법정에 해당 건의 합의로 정식 접수 확인 통지가 온 것을 변호사가 저에게 이메일로 공유했습니다.  이제 이 수기 합의서는 법정이 인정 완료한 법적 구속력이 있습니다.

강제 퇴거 실시

또 연체 그리고 퇴거 명령

법정 등록된 합의서에 있는 payment plan에 따라 지불할 일정이 왔으나 임차인으로부터 입금이나 연락이 없네요.  그 아주머니가 늘 하던 행동대로입니다.  저는 퇴거가 목적이니까 이제 때가 온 것입니다.

변호사에게 알려주고, 법정 등록된 합의서에 적힌 대로 퇴거 절차를 시작하기로 했습니다.  변호사가 법정 합의서를 제출하면서 법정에 퇴거 명령을 신청한 것 같고, 법정에서 퇴거 명령이 나왔습니다.  집행 날짜는 집행관과 협의하는 것으로 되어 있습니다.

퇴거 집행

퇴거 집행일은 저에게 알리지 않고 일정이 결정되어서 세입자에게 통보되었더군요.  아마 가장 빠른 날짜로 통보되는 것 같습니다.  집달관이 토요일에 통보하러 갔는데 퇴거 집행은 나흘 후인 화요일입니다.

집달관이 집행 후 청구서와 함께 제공한 정보 중, 피고에게 방문하여 퇴거 명령을 전달한 후 아래와 같이 부착했다는 증명 사진도 있었습니다.

자기 급할 때만 연락하는 임차인이 저에게 전화가 와서는 퇴거 일정을 늦춰달라고 합니다.  자기 아이들 생일잔치가 연달아 있다고 그 뒤에 집행해 달라네요.  제가 법정에 요청한 것은 나가지 않는 임차인을 끌어내는 퇴거지, 이삿짐 센터를 불러준 것이 아닌데 뭔가 자신이 저에게 한 일 (13개월치 월세 상당 금액 미납)의 심각성을 알지 못하는 사람이네요.  더 이상 이야기하기 싫어서 정해진 일정대로 추진한다고 회답했습니다.

그랬더니 이삿짐 센터를 이틀 (월, 화)만에 구할 수가 없다, 화요일은 자기 근무 스케줄이라서 퇴거할 수 없다는 식으로 매달립니다.  하지만 저로서는 거의 1년을 벼르다 온 기회라서 절대 봐줄 수 없습니다.  그리고 한국어로 “거리에 나앉는다”라는 사태가 행복하게 진행될 리 없다고 생각하고 있었고요.

제가 사는 지역의 법은 퇴거시키면 퇴거된 기물은 진짜 길거리에 방치하도록 되어 있습니다.  미국 어떤 지역은 퇴거를 요청한 사람이 기물을 창고에 일정 기간동안 보관하고, 그 기간에도 찾아가지 않으면 경매를 진행해서 그 대금을 퇴거된 사람에게 지급해야 하는 법이 있는데, 제 지역은 그냥 밖으로 빼낸 후 집주인의 의무는 아무것도 없습니다.

그래도 일말의 정은 있어서, 짐이 밖으로 빠진 후 다른 사람이 와서 훔쳐가거나 비를 맞지 말라고  큰 타프(방수포)와 긴 끈을 구입해서 덮고 묶어놓을 준비를 했습니다.

집행관에게 확인해 보니 제 퇴거 일정은 그 날의 다섯 번째라고 합니다.  예상 시각을 오후 3시쯤으로 이야기하길래, 오후 1시에 먼저 제 타운홈 근처에 가서 제 정체를 임차인에게 들키지 않도록 하며 정찰했습니다.  임차인이 고용한 듯한 일꾼 세 명이 매트리스, 장식장 등을 집에서 꺼내서 트레일러에 싣더군요.

  임차인은 자기 차에도 싣고요.

그 일꾼들은 제가 보는 동안 총 두 번 짐을 싣고 갔습니다.  가까운 곳 storage unit을 임대해서 그곳에 일단 보관하는 것 같습니다.  나중에 보니 가까운 곳 storage unit에서 그 임차인에게 제 타운홈 주소로 반복적으로 고지서가 배달되더군요.  그 비용 청구도 나 몰라라 해 버린 것 같습니다.

일꾼들이 떠난 후 집에는 아무도 없는 것 같습니다.  저는 임차인이 돌아올 경우 맞부딪치기 싫어서 멀리서 기다리고 있었습니다.  저는 퇴거 집행관과 그 일꾼들이 뭔가 트럭을 타고 올 것으로 생각해서 트럭을 기다렸는데, 3시가 넘어도 트럭이 오지 않아서 전화를 거니 이미 시작했다고 하더군요.  제가 잠깐 한눈을 판 사이 집 앞에 주차한 SUV가 그 집행관 일행의 차였던 것입니다.  임차인의 짐을 거리로 빼내기만 하면 되니까 트럭은 필요 없고, 집행관과 일꾼 두 명만 SUV에 타고 몸만 오면 되는 거였네요.

제가 타운홈에 들어가서 집행관과 인사했습니다.  집행관은 30대 정도 되어 보이는 건장한 사람이고, 눈에 띄게 권총을 차고 있었습니다.  오기 전 집행관의 이력을 linkedin에서 확인해 보니 대학에서 법 집행을 전공했더군요.  그 전공은 경찰들도 졸업하는 전공입니다.

집에 들어가 보니 마루바닥에 가구 긁힌 자국이 선명하고, 복도에는 임차인이 고용한 일꾼들이 가구를 황급히 옮기느라 여기저기 드라이월이 패인 자국이 있었습니다.  그리고 2층 침실 한 개에는 킹 사이즈 침대를 아직 빼내지 않았고, 벽에 설치한 TV 몇 개도 아직 옮기지 않았더군요.

집행관의 일꾼들은 입차인이 가져가지 않은 짐들을 타운홈 차고로 옮기고 있었습니다.  2층의 킹 사이즈 침대는 헤드보드가 너무 커서 집행관의 일꾼들이 집을 손상시키지 않고는 도저히 빼낼 수 없다고 포기했습니다.

그 때 마침 임차인이 고용한 일꾼들이 세번째로 짐을 가지러 집에 들어왔습니다.  집행관과 그 일꾼들은 이런 만남이 익숙한 듯 서로 이야기를 조금 하더니 임차인네 일꾼들이 물건을 빼내기 시작했습니다.  2층의 큰 킹사이즈 침대 헤드보드는 그 일꾼들도 이미 못 가져가겠다고 선언했던 것이라서, 집행관과 일꾼 합의로 집에 방치하고 떠나기로 했습니다.

임차인의 일꾼들은 가구는 트레일러에 싣지만 벽걸이 TV들은 다른 SUV 짐칸에 따로 싣더군요.  그 다음 주에 임차인이 저에게 연락해서 물건들이 도난당했다고 책임지라고 하는데, 아마 임차인이 고용한 일꾼들이 그 때 TV를 빼돌린 것 같습니다.  상세히 이야기해서 이 아주머니와 말이 길어지면 귀찮으니까, 모르겠다고 했죠.

집행관에게 이렇게 거주자가 퇴거 전 먼저 짐을 빼는 경우가 많냐고 물어보니까 10건 중 9건 정도라고 하더군요.  그러면서 이 정도 난장판이 된 집은 매우 양호한 편이라고 합니다.  심한 집은 신발을 딛기 싫을 정도로 오염되어 있다고 합니다.

집행관의 일꾼들은 주방 싱크내 내부까지 싹 비워서 큰 쓰레기 봉투에 넣어 차고로 내려 놓았습니다.  그리고는 떠났지요.  이 퇴거 집행은 무료가 아닙니다.  집행료 376불이 청구됩니다.

변호사비는 법정 출두와 협의, 그리고 퇴거 신청 부분에서 2200불 들었습니다.

집행 후

임차인이 가져가지 않아 차고로 내려진 물건들은 사진으로 찍어 임차인에게 보내면서 24시간 후 폐기하겠다고 했습니다. 법 대로라면 즉시 폐기해도 되지만 사정을 봐 준 것이죠.  24시간 후에는 제가 고용한 건축폐기물 처리 업자가 일괄적으로 수거해가기로 했거든요.  임차인은 그 날 저녁 친적이 방문해서 찾아겠다고 했습니다. 그런데 오지 않은 것 같습니다.  물건 배치가 바뀐 것이 없었거든요.

다음 날 제가 고용한 폐기물 수거 업자가 싹 수거해 갔습니다.  작동 여부를 알 수 없는 충전식 아동용 모터사이클 2개를 포함해서요.

그 폐기물 업자가 수거해갈 때, 차고에서 가구를 들어올리니까 그 밑에 꼬마 바퀴벌레가 나왔습니다.  업자는 이렇게 바퀴벌레가 있다는 것은 어딘가에 알도 있다는 의미라고, 집을 잘 소독하라고 저에게 충고했습니다.  그래서 며칠 뒤 집에 스프레이식 훈증기를 층마다 설치해서 훈증 소독했습니다.  다행히도 그 뒤 집을 싹 청소할 때 봐도 바퀴벌레 죽은 것은 나오지 않았습니다.

그건 그렇고, 폐기물 업자가 수거해 간 다음날, 저는 집사람과 함께 타운하우스에 가서 일꾼들이 포기했던 킹 사이드 헤드보드를 방에서 톱으로 조각 조각 잘라 내려갔습니다.  이 헤드보드는 좀 더 작게 자른 후 일반 쓰레기 수거통에 넣어 버렸습니다.

그런데, 저와 집사람이 헤드보드 절단 작업을 하러 타운홈에 가니까 옆집 주민이 말하기를, 제 세입자가 이사 가는 날 쓰레기를 저 앞 녹지 나무 밑에 버리고 갔다고 합니다.

  가 보니 싸구려 철체 침대 프레임과 헤드보드를 버리고 갔더군요.  미리 알았더라면 전날 폐기물 업자에게 같이 가지고 가라고 했을텐데요.  그대로 둘 수는 없으니 집사람과 함께 들어 일단 제 타운홈 차고로 들여놓은 후, 그 뒤 시간 나는 대로 분해(철제 프레임)와 절단(헤드보드)해서 쓰레기 수거통에 넣어 버렸습니다.

퇴거 후 임차인의 연락

방치한 물품 반환 요청

퇴거 되고 차고에 방치한 물건을 24시간동안 찾아가지 않아 폐기한 다음 날, 임차인에게 문자 메시지가 왔습니다.  자기 물건이 어디 있냐고요.  제가 사전에 안내한 대로 24시간동안 차고에 있었고, 그 뒤 폐기물 업자가 치워갔다고 했더니 임차인은 그 폐기물 업자 연락처를 달라네요, 반환받겠다고요.  그래서 제가 폐기물 업자는 내가 시킨 대로 수거해서 매립장에 버리는 일을 한 것이라서 그 사람은 책임이 없다고 했더니, 충전식 아동용 모터사이클은 아들이 아끼는 물건이니까 찾아야 한다고 저에게 어디에 버렸는지 이야기하라고 합니다.  그렇게 아끼는 물건이 있었으면 내가 임대 계약이 만료되었으니 이사가라고 할 때 제대로 계획해서 이사하지…이 미련한.

그 뒤로 몇 번 더 물건 반환하라고 연락이 왔는데 응답하지  않았습니다.  법률이 퇴거 후 남겨진 기물에 대해 집주인이 즉각 폐기하는 권리를 줬기 때문에 저는 책잡힐 것이 없습니다.

보증금 반환 요청

퇴거  3일 뒤 임차인이 보증금을 반환하라고 연락이 왔습니다.  새로운 거주지를 계약하는데, 보증금 마련하기 위해 제 보증금을 받아야 한다고 합니다.  그래서 제가 연체 월세와 집 파손 수리를 임대 보증금으로 변제하는 것이라고 설명했더니, 세입자는 법정에서 퇴거 시킬 때 자기에게 연체 채무가 있다고 인정을 했으니 그 채무건은 채무고, 자기는 집에서 이사해서 나왔으니 저는 보증금을 반환할 의무가 있다고 합니다.  이 신박한 논리에 감탄하여 저는 회신을 끊었습니다.  한 달쯤 지나 세입자는 새로운 월세 계약이 거의 성사되어 간다면서 빨리 보증금을 반환하라고 아래와 같이 새로운 월세 계약 스크린샷(진짜일까요?)을 첨부한 문자메시지를 보냈습니다.  저는 응답하지 않았지요.

그 뒤로 일주일쯤 쯤 지나, 세입자는 제가 퇴거를 집행하지 않고 조금 더 기다려줬으면 돈을 마련해서 밀린 집세를 갚을 계획이었는데 강제로 퇴거되면서 집안 살림이 망가지고 도난 당했으므로, 자기가 입은 손해와 저에게 밀린 집세는 상계되어 이제 끝난 일이라고 문자 메시지를 보냈습니다.  허허허.

연체된 월세 징수 노력

연체금 지급 법정 명령 획득

변호사와 연체금을 회수하기 위한 조치에 들어갔습니다.  법원에 채무 소송을 제출했습니다.  기존 법정 합의 이력과 퇴거 이력이 있기 때문에 그 이력들을 언급하여 채무 소송은 간단하게 제출했습니다.

채무 상환을 받는 방법은 제한적이라고 합니다.  개인 퇴직연금은 법에 의해 채무로부터 보호되기 때문에 제가 채무 상환을 강제할 수 있는 방법은 세입자의 재산을 차압하여 경매하는 방법과, 급여의 일부를 차압하는 방법이 있습니다.  그 세입자는 직장이 있기 때문에 채무 상환 판결이 나면 급여를 차압하기로 변호사와 이야기했습니다

세입자가 이사갔지만 새 주소를 모르기 때문에 채무 소송은 그 사람의 최종 확인된 주소, 즉 제 타운하우스 주소를 기재해서 제출했습니다. 

주소지 불명에 따른 송달 불가

변호사가 discovery process를 돌려서 세입자가 제 타운홈으로 이사오기 전 주소 (가족의 집)에 거주하는 것으로 판단하여, 법정 출석 명령을 송달시켰는데 반송되었습니다.  그래서 다시 한번 discovery process를 돌렸는데 모든 공공 정보 (우체국 주소변경 요청, 운전면허, 차량등록증 등)가 제 타운홈 주소에서 바뀌지 않고 있습니다.  아직 고지서와 공문서를 우편으로 받을 고정 주소를 등록하지 않았다는 뜻이죠.  실제로 고정 주소가 없을지도 모릅니다.  저에게 보증금 반환 요구했을 때, 제 타운홈에서 퇴거 당한 후 AirBnB같은 곳에서 머무르거나 심지어 차에서 밤을 지낸 적도 있다고 보증금 반환을 사정했거든요.  실제 그렇게 지냈는지 이제 그 아주머니 이야기를 믿지는 않습니다만.

퇴거 후 3개월 지난 시점까지도 변호사 사무실은 주소 정보를 발견하지 못하고 있습니다.  그래서 연체금 회수는 현재 진행형입니다.  다행인 것은 이런 주소 검색 작업은 변호사 로펌에서 한달에 110불 정도만 청구하네요.

교훈

타운홈 세입자를 관리할 때

1. Credit score가 낮은 사람은 이유가 있습니다.  다들 외부적인 요인으로 credit score에 타격을 입었다고 설명하지만, 그런 타격이 발생하게 된 과정은 타인과 계약한 대금 지급을 자신의 소비보다 뒷전으로 놓는 생각에 있다고 생각합니다.  그리고 가처분 소득 수준에 맞지 않는 소비를 시작하면서 분수에 비해 높은 월세를 부담하지 못하게 된 것이라고 생각하고요.  그래서 credit score가 낮은 사람은 채무가 불어나지  않도록 신경쓰는 마음과, 채무를 변제해야 겠다는 의지가 부족하다고 봐도 됩니다.
2. 사람은 궁지에 몰리면 그 순간을  모면하기 위해 거짓말을 하곤 합니다.  이 아주머니는 변호사가 연락하여 체납금 변제 또는 퇴거를 언급할 때마다 payment plan에 군말 없이 동의했지만, 그 payment plan에서 약속한 액수를 지급할 의지가 없었습니다.  올바른 판단을 하는 사람이라면 변호사가 말미를 주면 집을 줄여 월세가 작은 집으로 이사하고, 남는 돈으로 일정액씩 변제하겠다고 제안했어야 하겠지요.  하지만 이 아주머니는 제 타운홈의 크기와 편의시설을 포기할 생각이 없었던 것입니다.  독촉은 싫고, 집을 포기하기는 싫고요.

따라서 저는 아주머니가 하는 이야기를 믿지 말고, 퇴거 조치를 일찍 했어야 했습니다.  그 편이 아주머니의 연체 월세도 눈덩이처럼 커지지 않아서 아주머니가 변제할 수 있는 수준으로 작게 유지되었을 것입니다.  퇴거 절차를 해 보니까 변호사를 끼고 하면 별로 어렵지 않네요.  처음부터 변호사를 고용해서 추진하는 편이, 시점이 늦어 변호사도 고용하고 연체 월세가 눈덩이처럼 커지는 것보다 손해가 덜하겠더군요,

앞으로 세입자를 고를 때 참고할 내용

1. 전업 주부가 없는 가정은 집을 잘 관리하지 못하는 것 같습니다.  이번 이혼녀처럼 자녀는 있지만 외벌이로 가정을 유지하는 집은 집을 잘 청소하지 않고 험하게 사용했더군요.  전통적인 가족이 가사(집안 관리 포함)에 신경쓸 수 있어서 집주인에게는 유리합니다.
2. 이혼한 엄마는 아이들이 집을 험하게 써도 훈육하지 못하게 되기 쉬운 것 같습니다.  직접 직업을 가져서 돈을 벌어와야 하므로 아이들에게 쓸 시간이 적은 것도 있고, 이혼한 상대방보다 자신이 더 좋은 부모로 보여지고 싶어서 아이들에게 야단을 치지 못하는 것 같습니다.  이 집이 퇴거될 때 상황을 보니 아이들 방에는 칩 과자를 먹고 바닥에 흘린 후 치우지 않아 부스러기가 카페트에 깊게 박힌 자국이 몇 군데 있고, 임대차 계약상 애완동물을 키울 수 없는데도 딸 방 옆 storage room에는 개를 키운 흔적도 있었습니다.  그 외에도 남은 가재도구나 식재료 등 여러 부분에서 아이들이 가정교육을 받지 못한 흔적들이 보였고요