혹시 미국에서 (미시민권자), 한국 부동산 구입 해 보신분 계신가요?
지인이 한국 부동산을 처분하고, 금액을 미국으로 보내고 싶어하고, 전 노후 대비를 위해 한국 부동산에 분산 투자하고 싶은데, 미국 부동산 구입 도와 주는 리얼터는 많지만, 한국 부동산 구입 도와주는 한국 리얼터도 있는지 궁금합니다. 혹시 바건당에 경험있으신 분 계실까요?
혹시 미국에서 (미시민권자), 한국 부동산 구입 해 보신분 계신가요?
지인이 한국 부동산을 처분하고, 금액을 미국으로 보내고 싶어하고, 전 노후 대비를 위해 한국 부동산에 분산 투자하고 싶은데, 미국 부동산 구입 도와 주는 리얼터는 많지만, 한국 부동산 구입 도와주는 한국 리얼터도 있는지 궁금합니다. 혹시 바건당에 경험있으신 분 계실까요?
노후를 한국으로 은퇴할까 해서, 고려해 보고 있습니다만, 요즘 코로나로 진행에 어려움이 있을 수 있다는 것은 미처 생각치 못했습니다.
세금 문제는 보고만 잘 하면 될 줄 알았는데, 더 자세히 알아봐야 하겠네요.
달러도 팽창 중이라, 원화대비 그다지 환율이 좋아보이진 않는군요. 2022, 23년에 미국에서 금리 인상을 하면 달러가 다시 강해질 테니, 한국서 월세가 나온다 한들 달러로 환전하며 환율에서 손해를 볼 테구요.
이러다 한국으로 은퇴는 영영 못하게 될 지도 모르겠네요.
대출을 받아야한다면 방법이 없다고 보시면 됩니다. 미국내 소득은 한국 은행에서 인정해주지않습니다. 설령 한국내 소득이 있으셔도 DTI 40프로에 15억 이상 주택은 대출금지입니다.
서류는 영사관 방문으로 다 해결됩니다. 위임장, 인감(아마 미국국적받으시고 새로 인감 등록 안 하셨을것 같으니 그러면 서명확인서), 거주확인서 등 영사관 웹사이트 보시고 예약 방문하시면 그 자리에서 처리됩니다. 혹 추가로 필요한 것 생기더라도 최대 2번 방문이면 다 될테고요. 그리고 대리인에게 위임하고 인감(서명확인서) 사용에 대해서는 크게 걱정하실 것이 없는 것이 특정 부동산 매매용으로 따로 발급을 받으시는 것이라 다른 용도로는 사용이 불가합니다.
월세 소득이 생기셔서 보고해야 한다면 한국에 종합소득세를 5월에 신고하시고 그 결과를 가지고 미국내 소득신고하시면 됩니다. 세금보고때 매년 미국으로 보내줘야하는 필요한 서류가 있다고 하시는데 무엇인지 저는 잘 모르겠습니다. 한국에 신고한 금액만 아시면 되거든요. 다만 날짜가 미국은 4/15라서 일반적으로는 미국 세금을 연장신청을 하고 5월 한국 종합소득세 신고후 미국 세금을 하게 되서 조금 귀찮을 수는 있겠지만 딱히 어려운 것은 아니고요. 그리고 한국 소득은 미국으로 송금하지 마시고 한국 방문시나 은퇴후 사용하도록 한국에 두시는 방향으로 하시면 더 단순해지죠.
마지막으로 시간이 흘러 한국으로 은퇴할 생각도 없어졌고 자녀에게 상속을 하고 싶지도 않아서 한국의 부동산을 처분을 해야할 때가 온다면 그건 그때 고민하셔도 될 문제 같습니다. 현재의 부동산 관련 세제 (취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등)는 어떻게든 바뀌어 있을 겁니다. 그리고 한국에 거주용 부동산 여러채를 단기간에 사고 팔고 하실 것이 아닌 이상 비거주자로서 비과세/감면 혜택이 없는 것 뿐이지 양도세도 큰 문제는 아니라고 봅니다.
그런데, 한국의 부동산을 미국에서 세금 보고 할 때, 한국에 낸 세금 액수만 보고 하면 될까요?
안그래도 텍스 보고 항목을 뒤져보니 해외 부동산에 입력 해야 할 항목이 생각보다 많은 것 같아서, 머리를 긁적이던 중이었습니다.
한국과 미국의 공인 회계사, 변호사 고용하다 보면, 나가는 돈이 더 많게 되지 않을까 생각도 들고요.
당장 환전과 송금을 알아보는데, 이것도 방법이 여러가지 더군요. 어제 암호화폐 송금을 공부 하다가, 결국 은행 송금보다 싸지 않고 번거로울 수 있다는 결론에 이르렀습니다.
세상이 많이 글로벌 화 되는데, 아직 개인에게 해외 부동산 (특히나 한국은) 쉽지 않은 영역 같아요.
HHKB님 답변에 재청입니다. 저는 수도권에 부부 공동명의(시민권/영주권)로 아파트 가지고 있습니다. 한국에 들락날락 할 때 샀기 때문에 서류문제는 없었습니다만, 염려되는 인감증명은 서류에 부동산 정보와 판매자 정보가 들어가 있어서 다른 용도로 사용 못합니다.
제 친구도 미국에서 대리인 통해서 심지어 경매로 부동산 취득했습니다.
저는 지금 월세 받고 있고, 세금은 복잡하지만 온라인으로 다 했습니다. 미국에도 당연히 수익/세금 다 신고합니다.
양도세 당연히 쎕니다. 그만큼 올랐다는 얘기니 나쁜 건 아니죠. 나중에 본인 은퇴나 상속, 증여 같은 용도이면 양도세 걱정 안해도됩니다. 상속시 부부공동명의가 도움이 됩니다.
송금은 한국은 송금받기가 쉽고, 미국에서는 보내기가 쉽습니다. 반대는 서로 어렵습니다. 부동산 구입시 소득증명이 필요할 수는 있습니다. 융자는 외국인인 경우 지금은 아주 불리하다고 알고 있습니다.
제일 중요한 것은 타이밍와 부동산의 가치입니다. 나머지는 그저 수고만 하면 됩니다.
한국에 부동산 매니지먼트 같은 거 없습니다. 세금보고도 한 번 만 해당세무서에 가서 조금만 설명 들으면 쉽게 온라인으로 할 수 있습니다. 따라서, 세입자 구하고 계약하는 것을 부동산 통하는 것 말고는 없습니다. 아파트라 메인터넌스도 쉽고 고장 날 것도 별로 없습니다. 친척이나 친지 중에서 대리인을 하나 세워 두기는 해야 할 겁니다. 저도 중간에 세입자가 나가는 바람에 다시 세입자를 찾아서 계약했는데 얼굴 보지도 않고 동생을 대리인으로 해서 했습니다.
한국 아파트, 특히 새 것, 관리하기도 편하고 세를 주기도 편합니다. 단, 최근 전월세 보호 법령 개정으로 한 번 세 주면 4년간 세입자를 바꾸지 못할 수 있습니다.
제 생각에는 송금보다는 대출이 어려운게 가장 난관이지 싶기도 하고요.
아이는 미국에 살지만, 저는 은퇴 후에는 한국입니다.