잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

저 푸른 초원위의 집, 엄청 비싸 보이는 이집도 대도시가 아닌 시골에 있는 집이서 대략 8억정도의 가격입니다

에스크로 Escrow, 무엇에 쓰는 서비스인고?

위에서 설명드린 집구매의 제반 과정은 첫 경험인 분은 조금 생소하셔도 전혀 개념이 들어오지 않는 경우는 없으실 겁니다. 하지만 이 에스크로 escrow라는 말은 단어만 딱 마주쳐도 선뜻 개념이 떠오르지는 않으실 겁니다. 에스크로라의 사전적인 의미를 알아보면, 거래의 안전성을 확보하기 위해 판매자와 구매자 사이에 신뢰할 만한 중립적인 제삼자가 개입하여 금전이나 물품을 거래하는 서비스라고 나옵니다. 부동산에 있어서 에스크로 서비스는 셀러와 바이어 사이에서 금전적인 것은 물론 중간중간 계약 관련한 서류 주고받는 문제 등에 중립적으로 도와주는 서비스를 말합니다.

보통 바이어는 구매할 집을 결정하고 오퍼, 카운터 오퍼, 가격 조정, 수리 요구 등을 하는 과정으로 어느 정도 분위기가 되었을 즈음에 에스크로를 셋업 하게 됩니다. 이 행위를 에스크로를 오픈한다고 합니다. 에스크로 컴패니가 있어서 제반 과정을 진행합니다. 물론 일부 주에서는 이 에스크로 과정을 전문 변호사가 대행하거나, 아주 싼 집의 경우 리얼터로 대체되는 경우도 있습니다.

예를 들어볼게요. 오십만불짜리 집을 산다고 하는 경우, 다운페이는 보통 10만불이 되고 이중 만오천불 정도는 디파짓(계약금)으로 지불이 됩니다. 나머지 사십만불은 바이어가 대출을 받아 셀러나 리얼터에게 주는 것이 아닙니다. 그 돈은 바이어의 은행에서 어느 정도 시점이 되면 자동으로 에스크로 컴패니로 가고 중간, 중립적인 곳에서 보관을 하는 것입니다. 그래야 중도에 계약이 해지되어도 큰 문제없이 돌려받을 수 있기 때문입니다.

또한 집을 사고팔 때는 계약금, 잔금 등으로 모든 것이 끝나는 것이 아닙니다. 재산세, 공동관리비, 하다못해 전기세, 물세, 쓰레기 치우는 비용 등 너무도 많은 것들이 있습니다. 부동산 계약은 소위 말하는 클로징데이를 기준으로 합니다. 클로징데이 이전까지의 모든 의무는 셀러에게 있고, 이후는 바이어의 몫입니다. 클로징데이 이전까지의 세금은 셀러가 내고 클로징데이 이후는 바이어에게 책임이 있습니다. 이렇게 날짜별로 또 책임별로 의무를 나누고 집행하도록 도와주는 전반적인 일을 에스크로 서비스가 진행하는 것이고 이 서비스를 시작하는 것을 에스크로 오픈이라고 하는 것입니다. 

보통 집구매의 마지막 날, 즉 집 키를 받는 날을 클로징 데이라고 합니다. 이때 클로징 즉 닫는다고 하는데 무엇을 닫는다는 것인줄 아세요? 바로 에스크로를 클로징 한다고 해서 클로징 데이라고 합니다.  바이어는 집을 사는 과정에서 다운페이를 하고 대출을 통해 구매금액을 준비하는 것 이외에도 각종 서류를 준비해서 에스크로 컴패니 요청에 따라 보내는 경우도 많습니다.

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

지어진지 130년이 된 이런 오래된 집도 미국에는 흔합니다. 

Appraisal 감정, 이런 또 뭐래?

내가 웹사이트에서 발견한 집이 오십만불짜리 집입니다. 괜찮은 것 같아서 다운페이를 뺀 40만불을 빌리려고 은행에 신청해서 40만불까지 빌리기로 했습니다. 그런데, 이 집이 정말 오십만불 값어치가 나가는지 누가 확인을 해 줄까요? 결국 은행이나 돈을 빌려주는 렌더 lender가 실질적으로 그 집이 그 값어치가 있는지를 확인하는 과정이 어플레이즐 appraisal입니다.

내가 별다르게 해야 할 일은 없지만 과정상 중요합니다. 은행이나 렌더가 파견한 감정평가사가 평가한 주택의 평가 금액이 그 리스팅 가격 보다 낮다면 융자는 그것보다 적게 나오기 때문에 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 연식이 된 분이면 기억하시겠지만, 2008년 미국 서브프라임몰기지로 인한 금융위기는 어찌 보면 이런 사소한 것들에서 시작된 것입니다.

워낙 금융경기가 좋으니, 머리 좋고 탐욕에 쩔어있던 금융전문가들은 신용을 담보로 집에 대한 대출을 많이 많이 해주고, 또 갚을 수 있는 능력이 안되는 사람들에게 심지어는 집의 가치보다 더 많은 돈을 빌려주는 경우가 생겼습니다. 결국 더 많아진 돈으로 너도나도 흥청망청 거리다 끝내는 엄청난 파국을 보았던 사건이었습니다. 

이후 나름 철저해진 대출 프로세스 중에 하나가 이 어프레이즐 단계입니다. 정확하게 이야기한다면 나는 셀러와 바이어인 내가 합의한 어떤 집에 대해 가격을 오십만불로 확인하고 그중 80프로인 40만불을 은행에서 빌리지만, 만약 미국감정평가사가 '뭔 소리여? 이 집의 가치는 40만불이고 그래서 융자 가능 금액은 32만불이여" 하는 순간, 여러 사람은 패닉 하게 되기 때문입니다

Contingency remove 컨틴전시를 들어내자고?

저 위에서 설명드린 컨틴전시를 기억하십니까? 바이어가 계약 과정에서 자신이 빠져나가기 위해 파 놓는 구멍을 컨틴전시라고 했고 그 이유는 여러 가지가 있어서 몰기지 컨틴전시, 어프레이즐 컨틴전시 등등입니다.

다시 한번 정리하자면, 집을 고르고, 가격 협상이 끝나 인스펙션을 하고 조정을 하는 단계에서 바이어는 은행이나 브로커를 통해 몰기지 확인을 하고 관련 서류를 에스크로 컴패니로 보냅니다. 돈을 빌려주는 렌더는 주택감정평가사를 보내서 주택 감정을 하는 과정에 있습니다. 이 정도 분위기가 이루어지면 셀러측에서는 Contingency removal  form 을 바이어에게 슬쩍 전달하며 사인을 요청합니다. 쉽게 말하면 '야 어 이 정도 되면 계약을 잘 수행하겠다고 해라, 네가 전에 페이퍼에 너 싸인하면서 적었던 변명구멍(컨틴전시)을 없애자' 말하는 것입니다. 

왜냐하면 저 위에 오퍼를 할 때 내가 보냈던 문서에 바이어가 조건을 달았기 때문입니다. 내가 만약 융자를 정상적으로 못 받는다거나, 주택감정평가사가 주택 가격을 아주 낮게 보았다던가 하는 경우에는 내가 계약을 못 지키니 내 계약금 돌려주셔 했던 것 다 없애자고 하는 겁니다. 왜 이럴까요? 바이어가 가격 오퍼를 내고 셀러가 동의하는 순간부터 집 키를 주는 날까지는 적어도 한달은 걸립니다. 이 기간 동안 칼자루는 바이어가 가지고 있는 겁니다. 중간에 적당한 핑계를 대어서 계약 중단을 할 수 있는데 이 경우 셀러는 막대한 손해를 보게 되기 때문에 중간중간에 바이어로부터 변명 거리를 없애고 피치 못해 계약이 파기되면 계약금이라도 제대로 가져가야 하기 때문입니다.

컨틴전시 리무브는 주택을 구매하는 과정에서 바이어가 계약을 해지할 수 있는 권한을 내려놓는 것을 말합니다. 바이어가 전체적인 컨틴전시 리무브를 하는 경우 계약은 이제 계약은 소위 빼박 이 되는 것입니다. 즉, 바이어가 이 컨틴전시 리므부를 하겠다는 사인을 하는 것은 나는 이 계약을 끝까지 군소리 없이 시행하겠다고 표시하는 것과 같습니다.  사시는 주에 따라서 또는 소액의 주택인 경우 이 과정이 성의 신실의 원칙에 따라 없을 수도 있긴 합니다. 하지만 많은 주에 걸쳐 이 단계가 분명히 있고 매우 중요하므로 잘 생각하고 신중하게 싸인을 할 필요가 있습니다. 보통 에스크로를 열고 15-30일 정도 되는 시점에서 이루어지는 경우가 많습니다. 따라서 진행되거나 진행될 인스펙션에 대한 수리, 또는 구매 금액 조정, 어프레이절, 클로징, 융자 등의 모든 스텝에 자신이 있을 때만 싸인할 수 있습니다. 물론 이 싸인을 안 하고 무작정 버티거나 한다면 그에 따라 디파짓(계약금)은 날아갈 수 있습니다.

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

미국에서 집을 구매하는 일은 녹녹치 않습니다. 하지만 좋은 집을 잘 사는 일은 아주아주 중요한 일입니다.

파이널 인스펙션과 클로징

여기까지 오느라고 고생 많으셨습니다. 이제 바로 저기 고지가 보입니다. 인스펙션 결과에 따라 셀러에게 수리를 요구하면 일부는 수리를 해주고 또 일부는 수리 대신에 집값을 깎아주기도 합니다. 또한 일부는 그건 네가 알아서 고쳐, 이게 다 반영된 집값이야 하는 경우도 있습니다.

어찌 되었건 수리가 되면 파이널 인스펙션 Final inspection 을 꼼꼼히 수행해야 합니다. 페이퍼를 하나하나 확인하면서 철저한 점검을 해야 합니다. 이 과정에서 아무런 문제가 없으면 클로징 데이 날짜전에 파이널 워크 뜨루 final walk through라는 것을 합니다. 보통 클로징 바로 전날 이루어지는데 철저하게 확인해야 합니다. 이사 과정에서 부서진 것은 없는지, 모든 가전제품, 냉난방은 잘 작동하는지, 쓰레기는 깔끔하게 처리되어 있는지, 계약서에 포함되어서 주기로 한 물건들은 제자리에 있는지, 마지막 기회입니다. 적확하게 하나하나 체크리스트를 준비해서 점검해야 합니다.

자 이정도되면 집을 사는 일은 거의 기정사실화된 것입니다. 이즈음 해서 해 놓으면 좋은 것이 각종 유틸리티를 신청하는 일입니다. 미국은 한국처럼 모든 서비스가 빠르고 정확하지 않습니다. 전기, 가스, 쓰레기, 수도, 인터넷 등 다양한 유틸리티 서비스를 미리미리 신청해서 이사 와 함께 사용할 수 있도록 준비하는 일이 필요합니다.

클로징데이, 열심히 확인 확인하면서 싸인합니다

에스크로를 닫는 날, 계약을 마감하면서 잔금 지급을 확인하면 싸인하는 날, 오늘부터 집 키를 받고 내가 주인이 되는 날 오늘이 바로 클로징데이 입니다. 이날은 바이어의 경우 집값 이외에 들어간 수수료 등을 위해서 캐시어스체크를 미리 준비해 가서 지불하셔야 합니다.  아니면 반대로 미리 계산해서 조금 더 한꺼번에 지급하고 남는 차액을 리펀 받는 경우되 많습니다. 

그간 중립적인 입장에서 온갖 서류 서비스 등 다양한 업무를 처리해온 에스크로 컴패니 수수료,  은행융자 서류 수속비, 은행주택감정비 등을 지불하는데, 아주 대략적으로 융자 수수료 포함해서 총 주택구매 비용의 일프로에서 삼프로 정도 들어갑니다.  열심히 설명을 들으며 이곳저곳에 싸인을 하고 나면 집키를 전달받습니다.

이제 나의 새집에 대한 집보험(house insurance)을 들고나면 모든 일이 끝납니다. 맨 처음에도 말씀드렸지만 미국의 매우 큰 나라고 지역마다 세금은 물론 주택 구매 과정도 차이가 많습니다. 대략적으로 이런 흐름으로 간다고 이해하시면 좋을 것 같습니다. 

또한 처음 내 집장만 이후에 투자의 목적으로 집이나 건물을 구매하실 수 있습니다. 이런 경우에는 조금 더 다른 전략적 접근이 필요합니다. 이후 기회가 된다면 각각의 과정에 필요한 조금 더 전문적인 사항이나 팁, 체크 리스트를 보강할 수 있을 것 같습니다. 또한 전문적인 투자 목적의 부동산 구매에 관한 글도 더욱더 공부해서 정리할 수 있으면 좋을 것 같습니다. 긴 글 읽어주셔서 고맙습니다.