올 초, 한창 부동산이 미친듯이 오를 때 북캘리 싸우스 베이(산호세, 쿠퍼티노, 서니베일 등등)에 3베드 타운홈을 하나 겨우 샀습니다.
밑에 집 이야기가 나온 김에, AMA, Ask Me Anything을 해볼까 합니다. 혹시 집 구입 과정의 모든 것, 한국-미국 송금, 예산잡기, 모기지, 리얼터, 거기에다가 집 내부 리모델링, 컨트랙터 찾기, 백야드, 나무제거 등등 궁금한거 있으면 다 답변 해드리겠습니다.
예산이 빡빡해서 정말 많이 고생했습니다. 게다가 가격이 계속 오르는 시기라서 참 힘들더군요. 은행도 중간에 한번 바꿔야만 했고요. 클로징 마지막 날에는 OFAC(Office of Foreign Asset Control)이라는 곳에서 은행이 릴리즈한 돈이 갑자기 홀딩되기도 했습니다. 한국에서 가져온 돈이 문제됐나 싶어서 잠도 못 잤네요. 정말 이런 경험한 사람이 있나 싶을 정도입니다. 다행히 다음 날 돈이 풀리고 무사히 클로징 했습니다. 여기에 렌트백 두 달을 꽉 채우고, 리모델링 한 달 하고 겨우 이사해왔습니다.
아무리 부동산, 모기지 오피서가 알려줘도 집 사는 과정에서 삽질 투성입니다. 정말 낭패 겪을 뻔도 했었고요. 집 고치는 것도 HGTV 보면 뚝딱뚝딱 고치는데 완전히 거짓말이더군요. 수도꼭지, 화장실 환풍기, 드레인까지 다 직접 골랐습니다.
대출을 얼마나 받을 수 있는가? 이게 젤 어려운 질문인데요. 일단 https://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/ 여기서 대충 숫자를 넣어보세요. 예를 들어 20만불 세전 소득에 4.5% 30년 모기지 금리에 HOA, 다운페이 50만불을 1.5M 집을 살 수 있다고 나옵니다. 그렇다면 대출이 1M까지 된다는 소리죠. 실제 모기지 오피서와 대출을 상담하면 "대출을 얼마 받을 수 있을까" 보다 "얼마나 비싼 집을 살 수 있는가"가 더 중요한 문제가 됩니다. 집 값에 따라 세금이 결정되기 때문이죠. 저도 처음엔 그냥 대출 얼마까지 되요라고 물었는데 진행해보니 결국 purchase price가 중요해집니다.
중요한게 너무 많은데요. 소득을 어떻게 잡느냐부터 이야기 해보죠. 은행마다 조금씩 다릅니다만 대부분 2년치 연봉 내역을 달라고 합니다. 2년치 W2와 마지막 페이첵을 달라고해요. 소득은 세전, gross income을 잡는데 중요한 건 "안정적인" 소득입니다. 일회성 보너스는 안 쳐줍니다. 정말 유의하셔야 합니다. 사인온 보너스? 안 쳐줍니다. 이해가 쉽죠. 하지만 더욱 중요한 건 입사할 때 부여 받는 initial RSU grant도 안 쳐줍니다! 이것도 일회성 보너스로 간주하더군요. 짤 없습니다. 어디 작은 중국 은행이면 모르겠는데 BoA, WF, 체이스 등은 안 됩니다. 요즘 특히 SW 엔지니어 몸 값이 많이 올랐는데 이게 다 이니셜 그랜트 덕분이죠. RSU 이야기는 뒤에서 다시 더 자세히.
현금 베이스가 가장 중요합니다. 2년치 현금 보너스가 있다면 평균을 내서 (혹은 마지막 1년치 현금 보너스) 소득으로 잡아줍니다. 여기서도 또 세세한 이슈가 있습니다. 저는 연봉 인상 통지서, comp letter를 막 받았습니다. 연봉 인상분과 반년도 현금 보너스가 기재되어있었습니다. 아직 계좌에는 안 들어왔고요. BoA는 이 숫자를 쳐줬습니다. 반면 Citi는 반드시 통장에 돈이 들어와야 인정해주더라고요. 저는 회사 옮긴지 2년이 안 되던 시점이어서 자칫하면 현금 보너스를 한 푼도 소득으로 못 잡을 뻔 했습니다. 그러면 집 못 샀습니다. 죽다가 살아난 경우였죠. 정말 컴프레터 나오고 나서 1주일 뒤에 모기지 신청 들어갔을 정도니깐요.
RSU는 말씀드렸다시피 이니셜 그랜트는 안 쳐주고 매년 주는 refresher만 쳐줍니다. 저는 2년이 안 되어서 하나도 주식 못 잡았습니다. 주식은 보통 52주 최저치 혹은 1/2 가격 등 상당히 보수적으로 산정합니다. 또 그래야 하고요. 여담으로 그러니 요즘 스타트업이 인기가 없습니다. 당장 liquid한 주식을 받는게 아니니깐요.
Debt 부분은 카드 미니멈 페이먼트 등이 들어가는데요. 모기지 오피서와 정확하게 이야기 해보셔야 합니다. 만약 자동차 리스를 크게 하고 있다면 낭패입니다. 대출 규모 확 줄어듭니다. 타운홈/콘도는 HOA가 들어가는데 이것 역시 대출을 갉아먹습니다.
DTI, Debt-To-Income 비율이 미국은 42%까지 해줍니다. 첨부그림처럼 20만불 안정적인 현금 소득이 있으면 (대출금+세금+보험료+HOA)/(Gross Income)해서 0.42 이하가 되어야 합니다. 여기서 7년 ARM으로 하면 DTI가 더 빡빡해집니다. 그런데 생각해보면 이게 말도 안 되게 높은 숫자에요. 세전 소득의 무려 42%를 집+세금에 넣는다는 소린데, 세금 내면 한마디로 손가락만 빨고 살라는 이야기입니다. 따라서 현실적으로 DTI를 맥스로 해서 대출을 받는 건 위험하고 다른 추가 소득이 있어야 가능합니다.
보통 미국으로 오신 한국분들은 빨라야 30대 후반, 40대 초반에 집을 사는 분들이 많아서 30년 대출이면 70살까지 일해야 하죠. 현실적으로는 20년이면 갚을 수 있을 정도로 빌리는게 좋지 않나 생각합니다. 저는 RSU 소득이 꽤 있어서 현금 소득에 대해선 최대한 대출을 받았습니다. 좀 숫자 이야기를 해보자면, 세금 빼고 5000불 좀 넘게 모기지로 냅니다. 여기서 행복회롤 돌리면: 이자로 첨 몇 년은 대략 3700불이 나갑니다. 요즘 렌트를 해도 4천불이죠. 괜찮습니다! 라고 결론 내립니다. 나머지는 원금 상황이니까 강제 저축이겠고요. 재산세가 문제인데 이건 보너스로 감당을 하면 되고요. 대충 저는 "모기지 이자 = 렌트비" 정도에서 예산을 정했습니다. 이 정도면 감당이 되지 않을까 생각하네요.
어찌될지 모르지만 내후년쯤 구매를 생각해보고 있습니다.
그러다보니 어느 시점에는 한국에 있는 돈을 가져와야 하는데 이 부분이 제일 궁금합니다.
우선 한국에 있는 제 계좌의 금액은 이미 미국에 세금신고를 하고 있는 상태입니다. 그런데 어머님께 맡겨둔 돈이 조금 있는데 이 금액도 가져오려 한다면 어떻게 진행해야 하는지 알고 싶습니다.
1. 미국에 세금 신고한 금액
2. 부모님께 있는 금액
이렇게 둘로 나뉘어져 있는 금액을 미국으로 가져올 때, 어찌해야 되는지 정보 부탁드립니다.
(송금 방법도 부탁드립니다.)
3. 이런 경험은 없으실텐데... 개인적으로 궁금해서 질문을 추가해보았습니다. 혹시 출처가 제 3자(부모님 외 친척/친구)인 금액도 가져올 수 있나요?
하나더 궁금한게 있어서 질문을 추가해보았어요. 혹시 제 3자(처남/친구)로부터의 금액도 가능할까요?
제 경우는 아니지만, 그리고 뭐 여기서 언급이 적절한지 몰라 간단히 말씀드리면
일정 금액을 쪼개어 여러명의 명의(친인척)로 송금하는 경우 많이 봤습니다.
2, 3의 경우는 기프트 머니로 처리가 됩니다. 그리고 아주 흔합니다. 중국 친구들은 그냥 본국에서 돈을 왕창 끌어와요. 금액이 5M(...)이 넘지 않는다면 미국 내에서도 문제 안 삼습니다. 다만 출처 확인 문제가 있습니다. 가장 좋은 것은 미국 계좌에 돈이 두 달 이상 묵으면 -- 정확하게는 두 번의 bank statement가 지나면 --, 즉 3달 정도 지나면 모기지 심사관이 돈의 출처를 묻지 않습니다. 그래서 미리 돈을 옮겨두면 편리합니다. 저는 가격이 오르는 시기라 돈을 더 가져와야했고 기프트 머니 형식으로 처리했습니다. 기프트 레터라는 걸 쓰셔야 합니다. 여기서 또 문제가 발생할 수 있습니다. WF 같은 은행은 해외 기프트 머니에 대해선 그 준 사람의 통장 내역을 증빙해야 합니다. 여기서 대부분 실패합니다. 반면 다른 은행은 기프트 레터와 와이어 트랜스퍼 영수증만 있으면 처리해줍니다.
한국에서 돈을 보낼 때 5만불 초과면 신고를 해야 합니다. 은행이 알아서 5만불 이하로 보내라고 알려줄거에요. 핀테크 등 찾지 마시고 그냥 한국 은행에서 바로 보내세요. 저는 거의 다 기준환율 +2원에 수수료도 별로 안 들었습니다. 미국 은행도 중계 은행을 거치지 않는 대형 은행이라면 1영업일 이후에 바로 들어옵니다. 다만 수취인 이름이 다르면 골치아프니 이름, 주소 철저히 맞춰야 합니다.
1번 역시 2달만 지나면 출처 안 물으니 괜찮고요. 아니라면 그냥 한국 통장 사본 보여주면 됩니다. 다만 본인 한국 계좌 -> 본인 미국 계좌 송금은 저도 안 해봐서 모르겠네요. 5만불까지는 괜찮지 않을까 생각합니다.
여담으로 모기지 신청시 은행 잔고 내역을 보여줘야 하는데 절대로 2개월 넘은 내역은 보여주지 마세요. 필요한 최소한 서류만 제출하세요. 특히 송금된 돈이 있다면 더더욱요. 모기지 오피서가 잘 말해줄건데 이거 빠뜨리는 멍청한 오피서도 있습니다.
아직 먼 이야기지만 금액 부분을 어떻게 처리해야하나 고민이 있었는데 고맙습니다.
말씀해주신 것 처럼 다른 금액은 5만 이하로 쪼개서 받으면 될 것 같네요. 그리고 적어도 3달 전에는 금액을 준비해 두도록 하겠습니다. 말씀해주신 다른 사항들도 잘 기억해두겠습니다.
이렇게 시간 내서 자세히 설명해주셔서 다시 한번 감사드립니다.
현재 클로징을 코 앞에 두고 고민이 많습니다.
인스펙션 결과 출입문 근처 나무가지가 지붕에 닿는다고 가지치는걸 권고하던데 셀프로 가능할런지요?
그리고 리모델링 컨트랙터 찾기엔 너무 늦은거 같아 작은 거실하나는 제가 직접 마루를 시공하려고 합니다만,
부엌 카운터탑은 어떻게해야할지 감이 안오네요.
혹시 카운터탑이 내부 리모델링 중 견적이 비싼편에 속하는건지요?
화장실이고 부엌이고 2000년대 초반에 지어진 아주 기본적인 스타일이라 부엌만큼은 조금 손보고자 합니다.
마음 같아선 화장실도 싹 고치고 싶은데.. 예산이 장난아니네요.
부탁드리겠습니다!
부엌 카운터탑은 이왕 업그레이드 하시는것 집 가격도 있으니 대리석이 좋겠죠. 여기 북가주는 어떤지 모르겠지만 제가 있던 중부에서는 부엌이 큰 편이었는데 카운터탑에 $5000 정도 예산잡더군요.
화장실 변기 바꾸는건 생각보다 쉽습니다. 혼자서도 하실수 있어요. 저는 바닥하고 변기연결부분을 너무 꽉 조이지 말라고 해서 그랬더니 물이 새서 페인트칠 다시 해줬습니다.
나무가지는 사다리 타고 올라가서 쳐줘야겠네요. 마루 공사는 지인이 집을 샀을때 조수 격으로 옆에서 작업한 적이 있어 한번 해보려고 합니다 ㅎㅎ 사실 카펫 걷어내려는 공간이 300스퀘어핏정도밖에 되질 않아서요. 넓었다면 엄두도 못 냈을겁니다.
카운터탑의 경우 Ikea, Home depot등 너무 많아 어디서부터 시작해야될지 감이 안오네요.
대리석으로 맞추는것과 홈디포에서 파는 에폭시로 작업하는 카운터탑 키트의 차이가 실제로 어느정도 나는지도 궁금하구요 ㅎㅎ
처음 하는 일들을 생업과 동시에 하려니 가끔은 버겁지만, 한편으로는 재밌네요.
카운터 탑은 홈디포는 시간이 너무 걸려서 저희 컨트랙터가 추천해준 중국계 가게에서 샀습니다. Quartz로 했고 만족합니다. 부엌은 작습니다. 집 크기가 1500sqft니 클리가 없죠. 아일랜드 없고 그냥 페닌술라 형태이고요. 재료비는 그렇게 비싸지는 않습니다. 몇 백불 수준. 다만 인건비가 북가주 기준으로 2천불 정도는 듭니다. 비싼 컨트랙터나 집이 크거나 marble로 하면 더 비싸겠죠. Goel님 말씀대로 부엌이 크고 아일랜드까지 있으면 재료비 합쳐서 5천불은 충분히 들겠네요. 카운터 탑 작업은 마루, 캐비넷 다음으로 비싼 인건비 항목이 됩니다. DIY는 저도 정말 뭐라 조언드리기 어렵네요. 보니까 그라인드로 자르고 엄청 힘들어 보이더라고요.
남자들이 그러하듯 저도 tech 쪽을 좋아하는지라 스마트홈을 구성하고 싶은데요.
Nest 로 외부서도 집 온도 컨트롤이 가능하거나, 스마트허브를 구성하고 싶은데 조금 복잡할까요?
스마트 플러그정도 활용하는게 제일 속편하고 간단할까 싶습니다..
전등 스위치는 대부분 디머로 바꿨고요. 4개는 스마트 스위치 Wemo 설치했습니다. 뉴트럴 라인이 필요한데요. 처음 하는게 귀찮지 한번 해보니 할만하더군요. 유튜브에 다 있습니다. 두꺼비 집만 잘 내리면 됩니다.
지금까지 Nest, Google Wifi, Wemo 정도 설치했고요. 아직 스마트 도어락과 Ring 같은 감시 카메라는 아직 안 달았습니다. 대부분 설치는 쉬운 편입니다. 안 맞으면 안 맞았지 설치를 못 해서 반품할 일은 없더라고요.
홈디포 한 20번은 들락날락했습니다 ㅎㅎㅎ
저도 한동안 홈디포를 제 집 드나들듯 해야할 느낌입니다.
혹시 디머블이 설치된 곳에서만 불을 켰을때 buzzing 이 난다면, 전구 문제일 가능성이 클까요?
부엌과 작은 방 하나에 디머블 스위치가 있는데, 불을 켜니 소리가 났습니다.
인스펙션 결과도 그 부분을 지적했구요.
아마 이전 집주인이 설치해놓은 LED 전구가 문제인거 같은데 조언 부탁드리겠습니다.
그런거라면 비교적 간단하게 해결될거 같습니다. 아직 클로징이 되질 않아 제 마음대로 액션을 취할수가 없어
근질근질하네요. 오늘 남겨주신 조언 감사합니다.
printf님 아직 레고생활 접지않으셨으면 언젠가 한번 만나서 차나 마시며 레고 이야기나 하시죠. ㅋㅋㅋ
이쪽으로 오기전에는 레고좀 크게 만지곤 했습니다만 지금은 다 봉지속에서 잠자고 있네요.
https://www.fbtb.net/moc-spotlight/2013/10/10/ultimate-helms-deep-moc/
제가 만든 레고 작품중 하나였습니다. ㅎㅎ
그리고 혹시 집 구경하면서 이거는 반드시 봐야한다 이런건 반드시 피해야한다 이런게 있으셨나요? 전 아직 오픈하우스만 구경하고 있는 초보라 뭘 봐야할지 잘 모르겠네요. 다만 이것저것 구경하고 보니까, 제가 어떤 구조를 싫어하는지는 조금 감이 오더라구요.
/Vollago
/Vollago
모기지는 랜더에게 최근 2년치 paystub을 주면 연봉, 상환능력 등을 고려해 모기지를 내줄지를 심사해서 승인이 되면 Pre-approval이란 서류를 줍니다. 이 서류가 랜더가 Applicant에게 주택구입자금을 빌려주겠다는 증빙이 되는건데 하우스헌팅과 Offer는 일반적으로 Pre-approval 서류를 은행에서 받은 상태에서 합니다. 모기지 쇼핑을 하시는 분들도 계시던데 저는 처음 미국와서 체이스에 계좌를 열었고 주택구입자금 등등을 예치해서 Private Client로 분류되서 나름 괜찮은 Benefit을 받고 체이스에서 모기지를 받았습니다. 모기지를 신청해도 클로징할때까지 랜더별로 업무처리속도가 늦거나 상이한 경우가 있으니 중간에 계속 확인하셔야 하는데 자칫 잘못하면 클로징 날짜를 못맞추는 불상사가 발생합니다. 모기지상환도 15년할건지 30년할건지 융자금액과 월상환금액을 따져보고 결정하시면 되는데 은행에서는 가급적 큰 돈을 빌려줘야 이자를 많이 받으니까 20% 다운페이, 80% 모기지를 권장하지만 현금가용능력이 있다면 더할수록 좋죠. 저는 집값의 절반 이상을 다운페이했고 그 과정에서 은행 모기지 직원들과 보이지 않는 줄다리기를 했지만 모기지를 강요할순 없으니 결국 다운페이 금액은 제가 의도했던대로 진행했습니다.
집구경하면서 큰돈 드는 것들을 잘 보셔야 나중에 입주해서 고생하지 않습니다. 배관이나 에어컨, 히터 등이 잘 작동하는지 실제로 잘 작동해도 집구입하고 들어가서 몇개월 살다보면 고장나는 경우가 부지기수거든요. 물론 집 사기전에 인스펙션할때 다시 한번 꼼꼼하게 볼 기회가 있지만 이런 것들은 큰 돈이 들어가는 경우니까 주의깊게 보셔야죠. 에어컨이나 히터가 몇년식인지도 봐두면 고장날 사이클인지 감안할수 있겠죠. 혹시 물이 새는 경우를 대비해서 인스펙션은 비가 많이 온 다음 날 하는게 좋다는 얘기를 많이 하는데 집구경도 비가 많이 온 다음날 가면 여러가지 흠을 발견하기 좋지 않을까 싶습니다.
저도 미국온지 오래되지 않았는데 짧은 기간동안 여러가지 하다보니 정신없이 시간이 지났습니다. 작년에 주택을 구입하면서 나중을 위해, 그리고 이런 경험을 저보다 늦게하는 분들을 위해 기록으로 남겨둔게 있으니 혹시 참고가 될까 싶어 주소 남깁니다. https://blog.naver.com/jyshim0708/221057719728
모기지 렌더 찾는 건 지금부터 할 필요는 없습니다. 리얼터를 먼저 찾는게 중요합니다. 처음엔 Redfin으로 최근 3개월 팔린 가격 중심으로 시세를 파악하세요. 절대 리스팅 가격이 아니라 최근 팔린 가격으로 보셔야 합니다. 그게 시세에요. 오픈하우스도 종종 다니면서 감을 잡은 뒤에 정말 돈이 준비되면 그 때 리얼터 찾고 렌더 찾으면 됩니다.
리얼터는 일단 유능해야겠죠. 지역을 잘 알고 네고도 잘 하는 사람이어야 하는데요. 저희는 운 좋게 주변에 좋은 한인 (어렸을 때 미국와서 미국 사람) 리얼터를 소개 받아서 좋았습니다. 외국 사람으로 해도 되는데 확실히 한국 말을 하시는 분이니 편하기는 합니다. 결국 주변 추천이 가장 중요해요. 저희는 이 리얼터에 대한 확실한 평판을 알고 있어서 걱정 없이 진행했습니다. 마찬가지로 컨트랙터도 그렇게 했고요. 모기지 오피서도요. 공교롭게도 다 한국인이었는데 저는 다 좋았습니다.
다만 저희 리얼터는 큰 업체 소속이어서 캐시백 같은 건 없었습니다. 대신 정말 일을 잘 합니다. 게다가 말 그대로 24/7입니다. 일요일 밤에 오퍼 넣은 적이 있었는데 일요일 밤 9시에도 작업 합니다. 비슷하게 모기지 오피서 아저씨도 일요일 밤에 한 시간씩 전화 하면서 하나하나 체크하곤 했습니다. 아 이렇게 집사는게 힘들구나.. 여실히 느낄 수 있었죠. 간혹가다 레드핀 등 약간 실력 없는 리얼터를 만나면 연락도 잘 안 되고 힘들다는 하소연도 봤는데 저희는 그런 점에선 문제가 전혀 없었습니다.
결국 리얼터나 컨트랙터나 주변 지인의 평판이 가장 좋은 기준이었습니다.
지구별님의 말씀처럼 집에 큰 수리할 돈이 들어가는 걸 살펴볼 수 있으면 좋죠. 그래서 집 사기 전에 인스펙션을 하고 disclosure를 합니다. 다만, 저희 지역은 극단적인 셀러 마켓이어서 집 상태를 안 보고 집을 삽니다. 저 역시 집 나오자마자 4시간 만에 오퍼 넣고, 집을 보지도 않고 (이미 알고 있는 타운하우스이긴 했습니다만) 셀러와 딜 했습니다. 그만큼 시장이 미치면 이런 일도 벌어져요. 인스펙션은 제대로 보지도 않았네요. 어느 정도였냐면 에어컨이 작동 안 할 줄 알았는데 켜져서 좋아했을 정도였죠. 다만 리얼터가 캔슬하고 싶을 때 구실을 만들어야 한다는 이야기는 있었습니다.
집은 첫번째도 두번째도 무조건 로케이션입니다. 큰 돈 드는 수리도 중요한데 그래도 집은 고치면 됩니다. 제 아는 분은 시애틀에 집을 샀는데 사고 나서 보니 지붕에 물이 샜다고 하네요. 이런 경우는 셀러와 네고해서 돈을 더 받아낼 수도 있고요. 집 보험이 커버를 해주기도 합니다. 하지만 집의 위치는 절대 못 바꾸죠. 위치가 정말 중요해요.
부동산은 크게 3개 요소가 있겠죠. 집 형태(싱글홈, 타운홈, 콘도)와 규모, 학군, 교통 이렇게요. 저희는 예산 문제로 집은 타운하우스로 고정하고 학군+교통만 따졌습니다. 싱글홈이 당연히 좋습니다만 가격이 비싸고 그렇다면 교통을 포기해야 하는 식입니다. 제한조건을 하나 둘씩 넣고 나머지는 예산에 맞춰 타협해야죠.
위치는 일반적으로 주변에 너무 시끄러운 도로가 있느냐, 고압선이 있느냐, 아주 큰 나무가 있느냐 등등이 있죠. 학군은 학교 점수와 주변 평판으로 생각하시면 되겠고요. 남향이냐 북향이냐 이런 것도 좀 중요하긴 합니다. 그 밖에 T자는 위치의 집은 피하라는 말이 있죠. 오고가는 차들이 너무 많아서 프라이버시 문제도 많고요.
/Vollago
요즘 금리는 어떤가요? 30년 fixed랑 ARM중에 어떤걸로 하셨나요?
컨트랙터들은 리얼터분에게 소개받으셨나요?
감사합니다~
컨트랙터는 리얼터가 보통 소개를 해주기도 합니다. 저는 주변에 집 산 분들이 꽤 많이 있어서 그분들 추천으로 소개 받았고요, 다행히 만족스러웠습니다.
그리고 주변의 경험자들에게 많이 듣는 것이 중요한데 저는 직장에도 집주변에도 교류하는 한국분들이 전혀 없어서 리얼터부터 컨트랙터, Lawyer까지 한국분들과는 작업하지 않았습니다. 주로 나이많은 백인들에게 많은 정보를 얻었는데 역시 미국에 오래 거주한 백인들 네트워크가 넓고 쓸만했고 컨트랙터도 리얼터도 퀄리티가 좋고 다양합니다. 저는 직장동료가 리얼터도 소개해줬지만 Redfin에 등록된 리얼터와 하우스헌팅부터 진행을 했는데 지금도 고맙게 생각되는 것이 주변 매물들의 판매동향, 장단점, 적정 Offer Range까지 알려줘서 난생 처음 집을 그것도 미국에서 주택을 구입하려는 초보자의 입장에서 큰 도움을 받았습니다.
막상 업데이트가 시작되고나면 시간이 될때마다 빵이나 간식거리 사서 현장에 자주 가보는 것도 진행상황을 파악하기 좋고 컨트랙터들도 자주 오면 사소한 디테일까지 상의해서 진행하니 나중에 불협화음이 없습니다. 물같은 것도 냉장고에 여러개 넣어두고 꺼내서 마시라고 하면 별거 아닌거 같아도 좋아하고 조금이라도 꼼꼼하게 일해줍니다. 큰 맥락에서 보면 한국이든 미국이든 사람사는 곳이 다른거 같애도 다 비슷비슷합니다.
그리고 만약 둘이 밸리에서 번다면 대략 150에서 200까지도 빌릴수 있다고 보시나요? 만약 애가 없고 젊다면 좀 더 저렴한 산호세같은지역에 사서 살다가 팔로알토나 마운틴뷰로 업글하는걸 추천하시나요 아님 계속 렌트해서 모으다가 승진도 한후에 한방에 가는게 나을까요? 집 사고 파는것도 꽤 비용이 많이 들다보니 5년은 살아야 그게 수지타산이 맞다는데 5년동안 모아서 대출 엄청 받아서 비싼집 가는게 나을까요?
2. 질로우 등에서 affordability 계산기가 가장 정확합니다만 베이스 15만이면 70만불 대출은 될 겁니다.
3. 2년을 원칙적으로 요구합니다만 학교에서 막 졸업했다면 예외가 있긴합니다. 정말 이건 모기지 오피서에게 물어보셔야 합니다.
4. 일단 팔로알토는 엔트리 SFH가 요즘 4M에 육박해서 부부가 각각 1M씩 대출 받아도 2M 다운페이가 필요합니다. MTV는 그래도 2.5M 정도면 SFH하나 살 수 있으니 어떻게 가능할지도요.
주변에 부부가 각각 1M씩 대출 받고 4M짜리 집 산 분을 보긴 봤습니다. 하지만 1M, 1M 대출 받고 딱 50만불 다운페이만 준비해서 2.5M 집 사기는 힘들지 않을까 합니다. 그 정도 규모가면 다운페이 규모 역시 커집니다. 렌더에서도 아마 현실적으로 30% 정도 다운페이를 요구할거에요. 왜냐면 reserve money가 필요해요. 점보론은 1년치 모기지 돈을 통장이나 401k에 재워둬야 합니다. 물론 클로징 끝나고나서 다른데 써도 괜찮기는 합니다. 대출이 2M이나 되면 리저브 머니만 해도 엄청납니다 ㄷㄷㄷ
"렌트해서 모으다가" => 2011년 이후 상황을 보면 돈 모으는 속도보다 집 값 오르는 속도가 훨씬 빨랐습니다. 예외가 있다면 정말 애플을 10년 전에 30만불이 넘는 주식을 받았고 그걸 하나도 안 팔아서 300만불이 되었다면 모를까, 웬만해선 집 값이 훨씬 가파르게 오릅니다. 똑같이 20%가 올라도 집 값 규모가 크니 절대적인 숫자는 더욱 커지는 것이죠. 이건 정말 자신의 운을 믿고 도박을 하셔야.. 저도 2년 기다렸다가 30만불 더 모으고 SFH로 갈까 했는데 그 때면 집 값이 더 올라가있을 것 같아 일단 타운홈으로 타협을 했습니다.
저희 회사는 그런 고소득자는 없지만 (아마도 쏴장님이나 높으신 분들은 몰라도) 중국 젊은 애들 중에는 딱 봐도 집이 부자집이구나 싶은 애들이 있더군요? Undergrad로 바로 입사했는데 기념이라고 Tesla model X를 짠~ 하고 사버리고, 바로 마운틴 뷰랑 써니베일 쪽에 집 보러 다니는데, 말하는 거 들어보면 관리하기 귀찮아서 타운홈을 보는 거지 금액은 신경 안 쓰는 것 같더란 ㄷㄷㄷ
그런데 팔로알토 홈 3M 마운틴뷰 2M좀 넘게 정도면 되지 않나요? 어쩄든 구매할 집의 30%는 있어야 안전하다고 보는군요. 팔로알토는 제가 VP로 승진하거나 비상자회사주식들고 상장하지 않는 이상 힘들겠네요. 게다가 프러퍼티 택스가 너무 높더군요. 미국부자들이 요트 살때 정말 좋아하고 팔때도 더이상 유비지 들어갈 필요 없어서 정말 좋아한다는데 집에서 숨만셔도 나가는돈이 너무 많군요. 개인적으로는 로버트 라이시가 주장하는대로 Prop 13 좀 없앴으면 좋겠습니다. 수급 불균형을 일으키는 원흉에다가 나중에 들어오는사람이 비정상적으로 더 많이 내는 세금은 좀 불공평하다고 생각되네요.
그리고 제가 렌트해서 모은다가라고 말씀드린 이유는 SPY 보다는 집값이 오른거 같은데 FANG 평균보다는 더 안오르지 않았나요? 물론 리스크는 있습니다만..집 구매도 마찬가지로 있다고 봐서요.
마지막으로 타운홈은 어떤가요? 저희도 아무래도 첫집은 타운홈이 될 확률이 높다고 보는데 제가 여름에 잠깐 단기로 지내봤는데 구조가 좀 답답한 경우도 있더군요. HOA 비용도 좀 아깝기도 하고요.
타운홈도 좋죠. 다만 요즘 짓는 3층짜리 랏이 없는 집은 좀 꺼려지던데 그래도 MTV라면 3B 타운홈도 1.8이 넘는 세상이라 괜찮지 않나 생각합니다. HOA 비용이 있는 대신 외부 관리를 HOA가 해주니 편리한 면을 찾을 수도 있고요. 아 물론 SFH가 좋죠. 위치+학군+교통 다 만족하는게 비쌀 뿐이니 타협한다면 타운홈도 좋다는 이야기입니다. 백야드가 좀 있는 오래된 타운홈이 차라리 나은 것 같더군요.
예를 들어 한국에선 집값의 60~70프로 정도를 대출할수 있어서 집값의 30~40프로정도의 현금을 가지고 있으면 됩니다.