최근에 생활이 좀 안정되기도 하고,
현재 거주중인 임대집에 살짝 불만이 있어서 주택구입을 알아보고 있었습니다.
그 과정에서 알게된 잡지식들 몇개 공유 해봅니다.
(간결하게 적기 위해 음슴체를 사용했으므로, 이해해주시길 바랍니다.)
1. 주택론 공제
매년 대출 잔금의0.7%를 13년간 소득세(+특례로 주민세) 공제하여 줌
자신의 실제 납부액이 공제 상한이기 때문에,
상당한 고소득자가 아니라면 0.7%를 다 받는것은 힘듬
맞벌이라면, 부부가 같이 대출을 받아 각각 공제받는 것이 가능
2. 주택론 공제2
최대 공제액, 기간은 주택/맨션 등급(단열, 내진등급)에 따라서 다름
등급에 따라 최고 5000만~2000만 사이.
기간은 최대 13년 ~ 10년
그 이상의 대출금은 공제액 계산에서 제외됨.
3.맨션 수선적립금
맨션은 기본적으로 매달 관리비+수선적립금(修繕積立金)이 필요.
수선적립금은 기본적으로 시기가 지나면서 상승하며,
엘리베이터, 기계식 주차장 수리/정비가 발생할시 적립금을 사용하고,
적립금 이상의 비용이 발생했을 시에는 추가로 거출함.
(주차장을 사용하지 않아도 지불)
보통 초기 적립금은 적기 때문에 신경쓰이지 않지만,
2-30년 지나면 상당히 오르는곳이 대부분.
(평면주차장, 저층맨션등은 저렴한 편 : 고칠데가 없어서..)
부동산/분양사는 수선적립금 계획표를 가지고 있지만, 대부분 말할때까지 안보여줌.
계획표도 예상일 뿐이기 때문에, 참고만 할 것.
2-30년 이상 거주 시, 평균 1-2천만엔 이상을 관리비/수선적립금으로 지불하기때문에,
맨션은 주택보다 유지비가 적다라는 말은 일부 사실이 아님.
4. 변동금리
주택론의 변동금리는 일본은행 금리를 기준으로,
각 은행들이 자율적으로 금리 할인/변경을 함.
보통 은행/경제 상황에 맞춰 년2회 변경/유지 공지를 함.
(고정금리는 말그대로 쭉 고정)
대출금액에 따라 다르긴 하지만,
금리1% 당 천만엔 정도 이자가 늘어난다고 보면 됨.
5. 주문주택 건축비용
주문주택의 건축비용은 단위면적당 비용이 정해져있고 금액은 매달 상승함.
상황에 따라 상승폭은 달라지지만, (자재비/인건비 상승, 기본스펙 상향 등)
하락은 없으므로, 오늘 사는것이 가장 저렴하다 라고 보면 됨.
6. 소개제도
주택/맨션 구입 시, 무작정 전시장에 가서 상담하는것 보다,
이미 구입한 사람/ 건축 예정인 사람을 통해 소개로 가는것이 혜택이 좋음.
구입을 생각하고 있다면 주변사람들을 수소문해서 소개를 받자.
잘못된 정보나 추가사항 지적 해주시면 감사하겠습니다.
가능하면 세대수가 많은 맨션이 좋다. 세대수가 적으면 수선적립이나 관리비 미납에 따른 구멍이 커지기 쉽고 메우기도 쉽지 않다,
유지비만 보면 주택이 저렴합니다.
물론 주택도 관리는 해야 하므로 (방치하면 집이 생각이상으로 ボロボロ해지는 느낌), 어느정도 비용이 들기는 하는데
이게 매달 적립 + 몇년단위로 비싸지는 수선적립금 보다는 저렴합니다.
다만 이걸 매꿔주는게 자산가치라고 생각합니다.
자산가치면에서는 주택과 맨션의 차이가 많이 커서...
어느쪽이 이득이다 라고 보기는 좀 어려울듯하다는게 제 생각입니다.
그리고 수선적립금 계획표는 맨션 사면 첨에 다 주는줄 알았는데
그것도 아닌가 보군요.
저는 맨션구매할때 몇년단위로 얼마씩일거다 하는 계획표 받았었습니다.
계획표는 계약 전 단계에서는 안주는곳이 많아 계약하고나서 계획표 받고 아차! 하는 경우가 많다고 들었습니다.
그것도 앞으로 좀 더 줄어든다는것 같더군요...
16년 살아도 아직 맘에 들어요. ^^
13년이면 별로 티도 안나서
적으신대로 일본의 거의 모든 신축분양회사(디벨로퍼)는 단계증액방식(段階増額方式)를 선택하고 있고 이는 오래된 악습입니다.
단계증액방식의 장기수선계획은 문제투성이 계획이라, 이 계획대로 가더라도 혹은 계획을 변경하더라도 어느쪽이든 관리조합은 여러 문제에 부딛치게 되는데
디벨로퍼는 신축분양시 판매하기 쉽도록 초기의 유지관리비를 낮게 잡아, 장래에 문제가 생기든 말든지, 나머지는 알아서 하세요란 입장을 취하고 있습니다.
이것은 자사의 이익과 고객의 이익이 상충되면 디벨로퍼가 무엇을 중시하는지 극명히 보여줍니다.
ZEH니 SDGs니 하기전에 기본에 충실하면 좋겠는데 좀처럼 나아지지 않네요.
요즘엔 일본정부에서 수선적립금이 평균보다 낮으면 관리점수를 감점하는 제도 같은 것도 생겨서 앞으론 좀 나아질지도 모릅니다만..
단계증액방식의 장기수선계획을, 관리조합의 무던한 노력끝에, 비교적 초기에 균등적립방식로 바꾸는데 성공한 맨션이 가끔 있습니다만
재무적인 관리상태만 본다면 買い라 봅니다.
감사합니다.
/Vollago