86년 6월생. 이 글을 쓰는 시점이 2026년 4월이니 39년 10개월을 살았습니다. 제가 벌써 이렇게 나이를 먹게 되었다는 것이 잘 실감이 나지 않습니다. 어렸을 때, 아니 불과 10년 전만 하더라도 40대는 꽤나 나이를 먹은, 그래서 저와 거리가 먼 존재로 느껴졌었는데 이제 제가 곧 40대를 코앞에 두고 있습니다. 40살이 되기까지는 두 달밖에 남지 않아 사실상 40대나 다름없지만 그래도 공식적으로는 30대이니 제목에 30대 직장인이라고 해 보았습니다. 그래도 괜찮겠죠?

어제 미국과 이란이 2주 동안 휴전을 하자 증시가 폭등했다는 뉴스를 들었습니다. 그래서 일과를 마치고 증권 앱을 열어서 살펴 보니 금융자산이 11억 7천만 원을 넘은 것을 확인할 수 있었습니다. 

저는 현재 월세를 살고 있는데 임대 보증금이 31,650,000원입니다. 금융자산에다 이 금액을 더하면 순자산이 12억을 넘습니다. 아주 찰나의 순간으로 내일 바로 12억 이하가 될 수 있지만 그래도 40대가 되기 전에 순자산이 12억을 달성했다는 점을 기록하고 싶어서 글을 남깁니다. 이번에도 전쟁이 불러온 단기 변동성을 무시하고 보글의 조언대로 Stay the Course(매수 후 보유, 그 외에는 아무 것도 하지마라)를 실천한 것에 대한 보상을 받았습니다. 

불과 얼마 전에 30대 직장인 10억 자산 형성기라는 글을 남겼던 기억이 납니다. 찾아 보니 2025년 9월 28일에 썼더군요. 지금으로부터 약 6개월 전입니다. 6개월만에 자산이 2억이 늘었군요. 감사하게도 많은 독자분들께서 관심을 가져주셨습니다. 아무래도 10억이라는 금액이 가진 상징성 때문이 아닐까 하고 생각합니다. 이번 글은 12억이라 뭔가 어정쩡한 느낌이 있어 올릴까 말까 고민하다가 그래도 30대에 도달할 수 있는 최종 금액일 것 같다는 느낌을 받았고 지난 30대를 성찰하는 의미를 담아 올리기로 결심했습니다.

https://blog.naver.com/jodongpalz/224025010659

본격적인 이야기를 시작하기 전에 미리 말씀드립니다. 10억 자산 형성기 글을 쓸 때도 분명히 밝혔지만 이 글은 절대 자산 자랑을 하기 위해서 작성한 글이 아닙니다. '늬들도 나처럼 노력하면 30대에 순자산 12억을 달성할 수 있다'는 말도 안 되는 헛소리를 늘어 놓으며 리딩방이나 유튜브 채널 멤버십에 가입을 유도하는 '성공팔이'도 결코 하지 않겠습니다. 

그럼 왜 글을 쓰냐고요? 이 글을 쓰는 목적은 단순합니다. 제가 어떻게 12억 자산을 형성했는지 기록을 남긴다면 저와 같은 길을 걸으려는 분들께 동기 부여가 될 것이라고 믿기 때문입니다. 또한 이 길을 아직 잘 모르는 분들께 참고할 만한 내용이 될 것이라고 생각합니다. 아, 여기서 말하는 길은 주식 투자(정확히 말하면 인덱스 투자)를 실천하는 것을 말합니다. 저는 부동산 투자를 하지 않고 생산적 금융인 주식 시장에 투자하여 12억 자산을 만들었습니다. 그래서 특히나 자의든 타의든 간에 자가를 보유하지 않은, 즉 부동산 투자를 하지 않는 분들이 꼭 한 번 읽어보셨으면 합니다. 요즘 전세 때문에 걱정이 많으실 텐데요, 전세는 그것을 선으로, 악으로 규정하는 것과 관계없이 앞으로 소멸할 수밖에 없습니다. 전세가 사라지게 되면 어떻게 될까요? 서울 아파트의 집값은 현재처럼 유지될 수 없습니다. 앞으로도 상승은 할 수 있지만(물가가 오르므로) 절대 과거처럼 폭발적으로 상승할 수는 없습니다. 

다만 전세가 사라지면 선택지는 월세밖에 남지 않게 되는데(자가를 매수하지 않을 경우) 월세는 오를 수밖에 없습니다. 왜냐하면 지금의 월세는 말도 안 되는 수준으로 저렴하기 때문입니다. 집주인들은 자선사업가가 아닙니다. 월세를 통한 안정적인 임대소득보다 전세(레버리지)를 통해 매매차익을 노리는 전략을 사용하기 때문에 월세가 저렴한 것이지, 전세가 사라져 현재처럼 전세를 통한 매매차익을 누릴 수 없다면 월세를 통해 임대 소득을 올려야 하기 때문에 월세를 올릴 수밖에 없습니다. 다만 부동산 불패 신화론자들이 말하는 것처럼(겁을 주는 것처럼) 월세는 무한대로 상승할 수 없으며, 그것을 전부 세입자에게 전가하지는 못합니다. 

이런 상황에 월세를 사는 임차인들은 어떤 전략을 세워야할까요? 여러 방법 중에서 제가 생각했을 때 가장 좋은 방법은 (전세 제도가 활성화되었을 때) 전세 보증금으로 사용되었을 돈을 투자하는 것입니다. 반면 원금을 보장 받기 위해 은행의 예금 상품에 가입하는 것은 좋은 선택이 될 수 없습니다. 

위에서 소개한 저의 포트폴리오처럼 전재산을 주식에 투자해야 한다는 이야기가 아닙니다. 각자의 상황(나이, 소득, 직업 등)에 맞게 자산을 적절하게 분배하여 투자를 하는데 그 중의 일부는 반드시 주식에 투자해야 합니다. 자산 배분에 관한 내용은 다음 글을 참고하시기 바랍니다.

https://blog.naver.com/jodongpalz/224190668786

어떻게 목숨과도 같은 소중한 목돈(전세 보증금)을 변동성이 극심한 주식과 같은 위험자산에 투자할 수 있냐고 물으실 수 있습니다. 이해가 됩니다. 저도 그렇게 생각했던 적이 있거든요. 하지만 그렇게 실제로 해 본 입장에서 제 인생을 바꾼 훌륭한 선택이었다고 생각합니다. 제가 말하는 주식 투자는 '삼천당 제약'과 같은 종목에 투자하라는 것이 아닙니다. 적절하게 분산된 포트폴리오(인덱스 펀드, 예를 들어 S&P500 ETF)에 장기 투자하면 주식도 충분히 안전합니다. 

그럼 지금부터 해당 내용에 대해서 제 사례를 통해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

1. 25살, 사회생활을 시작하다

저는 운이 좋게도 25살(한국 나이로 27살, 앞으로 한국 나이는 생략)에 취업을 할 수 있었습니다. 취업을 하기 위해서 제가 기울였던 노력을 여기서 굳이 나열하지 않겠습니다. 제가 했던 노력들은 지난 글(30대 직장인 10억 자산 형성기)에서 설명하기도 했고 이 글은 모든 역경과 고난을 극복하고 성공했다는 '영웅 서사'를 쓰기 위한 것이 아니기 때문입니다. 초봉은 2,500만 원. 당시로서도 많은 돈은 아니었지만 그래도 저에게는 감지덕지한 일이었습니다. 그도 그럴 것이 저에게는 취업이 누구보다 간절했기 때문입니다. 

군대를 다녀온 후 복학한 저는 집안 형편이 어려웠던 터라 학비를 제 손으로 마련해야 했습니다. 학업 우수 장학금을 받기 위해 주중에는 공부를 하느라 여념이 없었고, 주말에는 식당 서빙, 주방 보조 아르바이트와 같은 일을 12시간씩이나 했어야 했습니다. 이렇게 심신이 피폐해져 가고 있을 무렵 어느 날 후배와 대화를 나누던 중, 후배의 아버지가 다니는 회사(금융권으로 추정)에서는 대학생 자녀에게 학비를 지급한다는 이야기를 들었던 기억이 20여 년이 지난 지금에도 선명합니다. 당시 제가 받았던 충격과 상대적 박탈감은 말할 필요도 없겠지요. 이렇게 당시에 겪었던 궁핍한 생활을 떠올리면 언제나 마음 한 켠이 쓸쓸해집니다.

이런 제가 취업에 성공해 스스로 돈을 벌 수 있다는 사실이 얼마나 기뻤겠습니까. 당시 수중에 있던 돈은 얼마였을까요?

대학생 때 만들었던 통장 내역입니다. 화면 상단에 있는 잔액 0원은 현재 상태인데 현재 은행 계좌를 사용하지 않습니다.(계좌는 폐쇄하지 않고 그대로 두고 있습니다. 전의 거래 내역들이 남아 있기 때문입니다) 당시 체크 카드를 사용하고 남은 금액을 보니 160만 원 정도가 있었군요. 제 기억으로는 대학교 때 아르바이트를 하면서 모은 돈이 몇 백만 원 정도 더 있었던 것 같은데 얼마나 있었는지 정확히 기억이 나지 않습니다. 어느 통장에 있었는지 정확하게 기억난다면 찾을 수 있겠지만 그것도 잘 기억이 나지 않네요. 어쨌든 전부 합해도 천 만원이 안 되었던 것은 확실합니다. 큰 금액은 아니지만 학자금을 빌리지 않고 사회로 나온 것만 해도 운이 매우 좋았다고 생각합니다. 

2. 경제적으로 무지했던 사회 초년생

학비 걱정을 더 이상 하지 않아도 되는 안도감 때문었는지, 아니면 많지는 않지만 내가 버는 돈으로 하고 싶은 일을 할 수 있었던 즐거움 때문이었는지는 모르겠습니다. 사회초년생 시절 취업에 성공했다는 기쁨으로 앞뒤 재지 않고 돈을 펑펑쓰지는 않았지만 저는 '경제적인 무지한' 상태나 다름없었습니다.

취업을 한 지 3년차인 2014년에 순전히 근로소득만으로 5천 만원을 모은 당시의 '저'가 지금의 '저'에게 경제적으로 무지했다는 평가를 들으면 가혹하다고 느낄지도 모르겠습니다만 지금 관점에서 평가해 볼 때 경제적으로 무지했다는 몇몇 증거가 있습니다. 첫 번째는 바로 '전세'를 살았다는 것이지요.

2014년, 피땀흘려 번 돈으로 마련한 전세금 6,500만 원으로 제 인생의 첫 번째 집을 마련했습니다.첫 독립이라서 무지 기쁘면서도 설렜고, 걱정이 되었습니다. 당시에 부동산 계약을 맺으며 전세 사기를 당하지나 않을까 조마조마했던 기억이 선명합니다. 전세집은 1980년대에 대량으로 지어진 빨간 벽돌집으로 주인이 2층에 거주하고 지하에 반지하방이 있는 형태였습니다. 저는 계단을 살짝 올라가면 있는 1층에 전세를 구해 들어갔습니다. 요즘 젊은 친구들은 낡았다고 고개를 절레절레 흔들었겠지만 저는 에어컨도 설치되어 있지 않은 그 집에서 충분히 살 수 있다고 생각했습니다. 요즘은 아파트에서 태어나 한 번도 다른 형태의 주거 방식을 접해보지 않은 아이들이 많다고 합니다. 그런 아이들은 절대 살지 못할 겁니다. 그런데 저는 어렸을 때 그러한 형태의 집에서 태어났고 자랐기 때문에 자신이 있다고 생각했습니다. 지금도 가끔 그 근처를 지나갈 일이 있으면 제 첫 번째 집을 찾아가 봅니다. 그때마다 아련한 기분이 들곤 합니다.

그리고 당시의 모든 어른들, 선배들이 저에게 권했던 대로 버리는 돈이나 다름없는 '월세'에 지불할 돈을 아껴 가면서 자산을 모아나가기 시작했습니다. 당시에는 월세로 돈을 매달 '낭비'하지 않아도 되어서 얼마나 다행으로 생각했는지 모릅니다. 그리고 이 결실은 취업 4년차인 2016년에 순자산 1억을 돌파한 것으로 이어졌습니다. 그리고 다시 1년 뒤에 1억 3천만 원/13만의 계약으로 구축 아파트에 두 번째 전세집을 구했습니다. 다음은 아파트 전세(월세 13만 원을 내기 때문에 월세로 잡힙니다.)의 계약서입니다.(갱신된 계약서라서 2021년에 잔금을 지불한다는 내용이 나옵니다만 첫 계약은 2017년에 2월에 이뤄졌습니다.)

지난 글에서는 개인 정보 때문에 위 아파트가 어디인지 공개하지 않았는데 이번 글에서는 시원하게 공개하도록 하겠습니다. 해당 아파트는 서울시 노원구 상계동에 있는 상계 7단지 아파트입니다. 80년대에 지어진 아주 오래된 구축 아파트지요. 주차 공간이 부족하여 다른 차를 밀고 나가야만 하는, 녹물이 나올까봐 걱정하는 그런 아파트 말입니다. 하지만 재개발 이슈로 인해(그때도 재건축을 바라는 주민들을 염원을 담은 플래카드들이 걸려 있었지만 2026년 지금도 재개발은 이뤄지지 않았습니다.) 아파트의 가격은 꾸준히 오르고 있는 추세였고 이에 따라 전세도 막 오르던 시기여서 당시의 저는, 요즘 전세로 거주하는 임차인들이 걱정을 하는 것처럼 전세 가격이 올라서 전세를 구하지 못할까봐 걱정을 했었습니다. 그래서 성급히 계약을 한 다음 주인 할머니에게 고마운 마음이 들었던 것이 기억이 납니다. 

하지만 첫 번째 집과는 달리 두 번째 전세집이 '아파트'였던 탓에 전세로 사는 것이 세입자(임차인)에게 굉장히 불리한 제도라는 점을 자연스럽게 알 수 있었습니다. 전세로 거주하는 동안 집값이 계속 오르고 있었거든요. 전세를 거주해 본 사람들은 잘 아실 겁니다. 동네 공인중개사 사무실을 지나갈 때마다 붙어 있는 아파트 시세에 가슴이 덜컥컥하는 심정을요.

아니, 전세는 선량한 집주인들이 짒없는 세입자들에게 도움을 주는, 서민들을 위한 제도가 아니냐고요? 아닙니다. 전세는 임대인이 임차인에게 자비를 베풀기 위해 존재하는 제도가 결코 아닙니다. 다음 상황을 보시지요.

2010년 당시 해당 아파트의 가격은 약 2억이었습니다. 그럼 집주인의 할머니는 자기자본 2억으로 해당 집을 샀을까요? 그렇지 않습니다. 자기 자본 1억과 세입자의 전세보증금 1억을 합쳐 해당 집을 매수했습니다. 그리고 이 아파트는 2017년 3억이 되었습니다. 그럼 집주인은 자기자본 1억으로 얼마를 벌었지요? 네 맞습니다. 1억을 벌었습니다. 만약 세입자가 그 집에 그대로 전세로 거주하였다면 세입자는 얼마의 이익을 봤지요? 네 맞습니다. 0원입니다. 물론 세입자는 7년 동안 그 집에서 월세를 내지 않고 거주할 수 있었기 때문에 이익을 아예 보지 않았다고 말할 수 없습니다. 2017년 당시 해당 아파트의 월세는 1000/60이었습니다. 2010년의 월세는 훨씬 더 저렴했겠지만 계산의 편의를 위해 2010년부터 해당 가격으로 거주했다고 가정해보겠습니다. 그럼 연 720만 원, 7년이니 약 5천 만원을 월세 비용으로 내지 않을 수 있었겠네요. 하지만 같은 자기자본 1억으로 2억짜리 집을 공동구매(비유하자면)한 것이 다름없다고 했을 때 하지만 집주인의 얻은 수익에 비해 한참이나 작은 금액입니다. 

이를 통해 알 수 있다시피 집주인은 세입자의 보증금을 갭투자 자금으로 활용합니다. 부동산이 계속 상승한다는 전제에서 적은 자기자본으로 부동산 투자를 가능하게 하여 자기자본 대비 큰 시세 차익을 얻을 수 있습니다. 이는 세입자의 전세보증금을 무이자로 차입하여 투자하는 것으로 레버리지 투자로 볼 수 있습니다. 위에서 살펴보았듯이 세입자도 자신의 재정적 능력(월세로 지불할 돈)보다 더 좋은 컨디션의 집에서 거주할 수 있다는 장점은 있습니다. 전세는 임대인과 임차인의 이 두 가지 욕망(시세차익의 욕망+자신의 능력보다 좋은 집에서 거주)이 만나서 빚어지는 것이지요. 

따라서 전세는 집값이 오를 때만 유지될 수 있습니다. 집값이 하락하면 역전세가 발생하여 세입자가 원하는 때에 전세 보증금을 지급할 수 없기 때문에 집주인은 전세를 내놓을 수가 없습니다.(독자분이라면 그런 집에 들어가실 건가요?) 그리고 집값이 오르지 않고 유지되면 수익이 나지 않기 때문에 집주인이 전세를 내놓지 않습니다.(독자분이라면 집을 전세로 내놓으실 건가요?) 집값이 오르면 임대인은 레버리지 투자로 인한 엄청난 매매차익을 얻을 수 있기 때문에 유리합니다. 반면 세입자는 그 차익을 누리지 못하기 때문에 상대적으로 불리하지요.

당시 저는 이러한 사실을 깨달았기 때문에 전세로 사는 것이 경제적으로 바람직하지 않다는 생각을 했습니다. 그럼에도 해당 집에서 5년 가까운 시간 동안 어영부영 거주했는데 목돈을 투자할 만한 적절한 투자처를 찾지 못했기 때문입니다. 그리고 이와 함께 당시에 제가 얼마나 경제적으로 무지했는지 보여 주는 두 번째 사례를 같이 살펴보겠습니다. 바로 '전세'로 살면서 모은 돈을 '예적금 상품'에 가입한 것입니다

해당 아파트에 들어간지 1년이 지난 뒤인 2018년. 순자산 2억을 돌파했습니다. 이때까지도 역시 근로소득만으로 자산을 모았다고 해도 무방합니다. 예적금 상품에 가입하는 것 이외에 다른 투자 활동은 전혀 없었으니까요.

하... 전세는 그렇다 쳐도 당시의 저를 만날 수 있다면 정말 뺨이라도 치고 싶습니다. 이 새X야 정신 차리라고.예적금 상품에 가입하는 것이 무조건 나쁜 선택이라는 것이 아닙니다. 제 나이가 60이 넘을 경우 안전 자산으로 예적금을 할 수 있습니다. 또한 단기간에 목돈이 필요하다면 1년 내외의 예적금 상품에 가입할 수 있습니다. 그런데 기대 여명이 80살이 넘는 사회초년생이 예적금상품이라니요! 그것도 당시와 같은 초저금리 상황에서 말이지요. 예적금은 사회초년생인 당시의 저에게는 전혀 어울리지 않은 어리석은 선택이었습니다.

곰곰히 생각해 보면, 제가 사회초년생에게 예적금 상품이 적합하지 않다는 것을 모를 정도로 경제적으로 무지하지는 않았을 텐데 왜 저런 결정을 내렸는지 알 수 있습니다. 당시의 저는 대다수의 우리나라 사람들처럼 가장 좋은 투자처는 부동산을 매입하는 것이라고 생각했습니다. 그래서 나도 '언젠가는' 부동산을 구입할 것이기 때문에 변동성이 심한 주식에는 투자할 수 없다고 생각했겠지요. 주식 투자는 장기적으로 봤을 때 성공할 수밖에 없다는 것은 당시에도 알고 있었습니다. 다만 주식은 '단기적'으로 변동성이 심한데 부동산 투자로 인한 목돈이 필요해 주식을 매도할 때 하락장이 올 경우 그 돈을 마련할 수 없기 때문에 섣불리 투자할 수가 없었지요. 그러나 결국 부동산에 투자해야 한다는 신화에서 벗어날 수 있었고 본격적인 주식 투자를 하기로 결심했습니다.

3. 인생을 뒤바꾼 결정, 주식 투자를 실천하다

제가 주식 투자에 대해 본격적으로 공부를 시작한 것은 2017년 말 ~2018년 초부터였습니다.책을 읽는 것을 좋아했기 때문에 동네 도서관에 가서 주식 투자에 관한 책들이 꽂혀 있는 책장을 찾아가 거의 모든 책을 다 찾아 읽기 시작했습니다. (그때도 차트를 공부하라거나, 1년에 50배 오르는 주식을 맞출 수 있다고 호언장담하는 책은 읽지는 않았네요.) 꼭 주식에 관한 책만 읽었던 것은 아닙니다. 존 보글의 ‘모든 주식을 소유하라’, 제레미 시겔의 ‘주식에 장기투자하’라 등의 투자 책도 당연히 도움이 되겠지만 저는 다른 분야의 책에서도 주식 투자에 대한 인사이트를 많이 얻을 수 있었습니다. 유발 하라리의 ‘호모 사피엔스’, ‘호모 데우스’, 대니얼 카네만의 ‘생각에 관한 생각’, 한스 로슬링의 ‘팩트풀니스’ 등이 대표적 예입니다. 이외에도 참 좋은 책들이 많은데 기회가 되면 소개해 드리고 싶습니다. 

공부를 어느 정도 마친 다음 2018년부터 주식 투자를 시작했습니다. 이때도 바로 인덱스 투자를 했던 것이 아닙니다. 지금 와서 고백하건대, 저도 '삼성전자'와 'SK하이닉스'를 소량이지만 보유했던 적이 있습니다. (지금까지 보유했었더라면 ㅎㅎ) 참 신기한 것은 저 때에도 저런 초특급 우량주만 매수를 했었습니다. 어렸을 때부터 저런 주식들을 '골고루' 보유한다면 절대 망하지 않는다는 것은 본능적으로 알고 있었던 것 때문이겠지요. 그때는 지수, 인덱스의 개념도 몰랐지만 말이지요.

해외주식에도 입문을 했는데 애플, 마이크로소프트와 같은 우량주를 보유했던 기억이 납니다. 참고로, 저는 엔비디아도 보유했었습니다. 보유 수량이 1주였던 것은 비밀로 하겠습니다. ㅎ 이렇게 야금야금 우량주를 모으다보니 어느덧 보유 종목이 100개 가까이 되었고 이럴 바에는 쓸데없는 아집을 버리고 그냥 보글의 조언대로 인덱스펀드에 올인하는 것이 낫겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 2019년부터 절세 계좌(연금저축, IRP)를 활용하여 본격적인 인덱스투자에 입문했습니다. 

4. 전세 보증금을 주식에 투자하다

2019년 3월부터 매월 절세계좌에 일정 금액을 납입하여 매수하는 습관을 길렀습니다. 블로그에 투자일기도 그때부터 남기기 시작했지요. 인덱스 투자의 모든 과정이 순탄하지 않았습니다. 그래도 전세로 거주하는 것보다는 월세로 거주하면서 투자를 하는 것이 경제적으로 더 유리하다는 확신을 내렸고 계약 기간이 끝나지도 않았는데 과감히 전세 보증금을 반환받아 본격적으로 투자를 시작했습니다. 전세보증금 1억 3천만 원은 12억의 자산을 보유한 저에게도 큰 자산인데 당시에 이 돈은 저에게 얼마나 크게 느껴졌겠습니까. 그래서 이를 주식에 투자한다는 것은 정말로 큰 결심을 내려야 하는 일이었습니다. 지금이라면 이 돈을 한 번에 모두 인덱스펀드에 투자했겠지만 당시의 저는 일반 사람들처럼 주식 투자에 대한 두려움을 완전히 떨치지 못해 절반 정도는 인덱스펀드에 투자, 일부는 ELS 상품에 가입, 일부는 현금 보유를 했습니다. 나중에 돌아보니 당연히 한 번에 매수하는 쪽이 성과가 좋았습니다 ㅠㅠ 후회되는 일이지만 어쩔 수 없지요. 앞으로 같은 실수를 반복하지 않으려고 합니다. 

그래도 이 결심과 실천은 30대의 나이에 12억의 순자산을 달성하는 데 아주 결정적인 역할을 했습니다. 지금까지 해당 아파트에 전세로 거주하면서 아낄 수 있었던 월세보다(전세금은 계속 올려주어야 했겠지요), 월세를 내면서 해당 보증금을 인덱스펀드에 투자한 것이 훨씬 더 성과가 좋았습니다. 그리고 이때부터 저의 투자는 매우 과감하지기 시작했습니다.

이 글의 주제와는 다소 벗어나지만 저는 전세는 물론 '자가 보유'보다도 주식 투자가 유리하다고 생각합니다. 2006년의 해당 아파트의 가격은 1억 1천만 원이었고 2026년 4월 8일 현재 5억 6천 만원 정도입니다. 20년 동안 약 다섯 배가 올랐습니다. 엄청난 상승률이지요. 왜 사람들이 부동산 투자에 그렇게 목숨을 거는지 알 수 있습니다. 엄청난 재능을 지닌 사람에게만 허용되는 고소득이 아니라면 근로소득으로는 절대 저 정도의 결과를 만들어낼 수 없지요. 

사람들이 국장(?)이라고 무시하는 코스피200 지수의 상승률입니다. 2006년 1월 지수는 183.02이었습니다. 역시 다섯 배 정도 올랐는데 배당을 포함하지 않은 수치입니다. 만약 배당을 재투자했다면 부동산 투자보다는 더 성과가 좋습니다. 물론 부동산 투자는 레버리지를 활용할 수 있기 때문에 주식 투자보다 성과가 더 좋았을 수 있습니다. 그런데 아이러니하게도 그래서 전세가 축소되어야 하고 대출 규제가 필요한 것입니다. 아파트 투자가 주식 투자보다 성과가 좋다? 그럼 당연히 생산적 금융 시장인 주식 시장에 흘러가야 할 돈이 부동산 시장으로 흘러갈 수밖에 없지요. 이렇게 부동산 시장에 혜택을 주다 보니 주요 선진국들 중에서 우리나라의 가계 대출 비중이 그렇게 높으며(심지어 전세는 대출로 잡히지도 않음), 자산 중 부동산 비중이 압도적으로 높아 적절한 노후 대책이 어려운 것입니다. 이러한 비생산적인 현상에 손을 놓고 있다면 정부의 역할은 과연 무엇일까요?

코스피를 감히 어떻게 믿고 투자하냐고 하실 수 있는데 그럼 인덱스투자의 정석인 S&P500에 투자하시면 됩니다. 성과는 굳이 여기서 밝히지 않도록 하겠습니다. 

또한 노원구민들에게는 죄송한 말씀이지만 저렇게 서울 변두리 지역의 아파트만 가져다놓고 비교하는것이 공정하냐는 반론이 제기될 수도 있습니다. 그럼 다른 사례를 살펴볼까요?

여기가 그 유명한 대통령이 사는 아파트이군요. 20년 동안 얼마나 올랐는지 확인해보시지요. 저도 이번에 처음 알게 되었는데 성과가 생각보다(?) 좋지 않군요.

물론 서울 아파트 중에서 제일 상승률이 좋은 곳을 골라서 비교하자면 인덱스투자에 비해 성과가 좋을 수 있습니다. 그런데 이는 불공평한 비교이지요. 그렇게 따지면 인덱스 투자가 아닌 엔비디아나 삼성, SK 하이닉스와 같은 개별종목과 비교를 해야지요. 사실 제일 좋은 방법은 서울 평균 아파트 가격과 인덱스 투자를 비교하는 것입니다. 성과는 주식 시장의 압도적인 승리이지요.

본격적으로 주식에 투자하기 시작한 이후 

2020년에 3억 달성

2021년에 4억 달성

2023년에 5억, 6억 달성 

2024년에 7억, 8억 달성

2025년에 9억, 10억 달성

2026년에 11억, 12억 달성

위와 같이 자산의 형성 속도가 점차 빨라지기 시작했습니다. 이제 복리의 힘이 발휘될수록 제 근로소득으로는 결코 얻을 수 없는 자산이 형성될 것입니다. (참고로 2025년 연말정산에 나온 저의 총급여액은 6천만원 대입니다.)

이렇게 글을 쓰고 나면 다음과 같은 반응들이 예상됩니다. 먼저 변동성이 심한 주식 투자는 아무나 할 수 있는 것이 아니며 당신이 성공한다고 해서 남도 다 할 것이라고 생각하면 안 된다는 것이 떠오르네요. 동의합니다. 주식 투자도 일정한 자질이 필요합니다. 인내, 규칙 준수 등 말이죠. 하지만 그냥 안 된다고만 하면 변화는 일어나지 않잖아요? 노력으로 모든 것을 해결할 수 있는 것은 아니지만 자산 형성을 위해서는 어느 정도 노력할 필요가 있습니다. 자본주의 사회이니까요. 예를 들어 보겠습니다. 최근 1달 동안 미국-이란 무력충돌로 인해 코스피 변동성이 장난이 아니었죠? 

저도 코스피를 좀 보유하고 있는데 저는 엄청난 변동성에도 불구하고 1주도 팔지 않았습니다. 그리고 변동성을 딱히 느끼지도 못했습니다. 주변에서 흔히 볼 수 있는데 왜 하루 단위의 가격에 일희일비하면서 그것을 맞추려고 하나요? 그건 투자가 아니라 도박입니다. 

https://blog.naver.com/jodongpalz/224190668786

제가 지난 2월 21일에 올린 기록에 나와 있는 코스피200 ETF의 수익률입니다.

그리고 어제 코스피 200 ETF의 수익률입니다.

하루 단위가 아니라 월 단위로 보니 12%하락이고 뭐고 간에 오히려 올라 있잖아요? 사실 월 단위로 보는 것도 너무나 단기적이고 투기적인 시각으로 보는 겁니다. 이렇게 길게 볼 자신이 없으신 분들은 제가 주식 투자를 처음 했을 때 하는 방법인 투자 후 앱 삭제 등의 조치를 취해 보십시오. 이러한 노력 없이 무조건 변동성이 심한 주식 투자를 하지 못하겠다고 하면 안타깝지만 자본주의 사회에서 도태될 수밖에 없습니다. 자본주의 사회에서는 자산을 소유하지 않으면 밀려날 수밖에 없기 때문이지요. 

그리고 왜 전 세계에서 최고의 영업이익을 내는 삼성전자나 그에 못지 않은 이익을 낼 것이라고 예상되는 SK하이닉스와 같은 기업 대신 삼천당제약 같은 기업에 기웃거리시나요? 그건 투자라는 이름 아래 도박을 하고 있는 것입니다. 도박을 하면서 돈을 잃는다고 불평하면서 정부 탓만 하면 안 되지요. 잔인하게 들릴 수도 있지만 이런 분들은 전세가 사라지거나 월세가 오른다고 불평하지 말고 어떻게든 아파트를 매수하기 위해 노력하셔야 합니다. 그럴 돈이 없다면 서울이 아닌 외곽지역으로 이동하거나 아파트가 아닌 빌라, 주택 등에 거주하셔야 합니다. 

이외에도 자가 보유는 안정감을 주지만 월세은 안정감을 주지 못하므로 좋은 방법이 아니라는 반응도 예상할 수 있습니다. 이는 충분히 그럴 수 있으며 존중할만한 의견이라고 생각합니다. 그 안정감을 누리기 위해 수익률을 포기하는 것(안정감을 돈으로 사는 것)도 개인의 성격에 따라 합리적인 결정일 수 있지요. 다만 자가를 보유하지 못하면 무조건 안정감을 잃는다고 확신하시는 분들께 말씀드립니다. 저는 자가를 보유하고 있지만 불안감을 조금도 느끼지 못합니다. 왜냐고요? 월세를 충분히 내고도 남을 자산을 보유하고 있기 때문이지요. 혹시 불안감이 '자가'가 없어서가 아니라 '자산'이 없어서 그런 것이 아닐까 돌아보시기 바랍니다. 

현재 부동산 시장에서 주식 시장으로 머니 무브를 유도하는 정책들이 펼쳐지고 있습니다. 이 정책에 대해 반감을 가지고 있는 분들이 굉장히 많은데 이들은 사람들이 부동산을 선호하는 것은 자연스러운 일이니 정부가 대출 규제와 같은 일을 절대 해서는 안 된다고 주장합니다. 이대로 부동산 시장을 그대로 둘 경우 사회적으로 큰 문제가 된다는 전문가들의 주장은 싸그리 무시합니다. 그리고 애덤 스미스의 '보이지 않는 손' 같은 옛날 이론이나 들먹입니다. 이들은 개인들에게는 합리적인 선택이, 사회적으로는 모이면 비합리적인 선택이 될 수 있다는 현대 경제학의 연구(게임 이론, 집단 행동의 문제) 이론 등은 알 생각도 없으며, 안다고 해도 절대 꺼내지 않죠.  

그리고 어떻게든 주식 시장의 단점을 부각하는 데 치중합니다. 뭐 이해가 됩니다. 왜냐하면 부동산 시장에서 주식 시장으로 돈이 흘러가면 당연히 부동산 가격의 상승세가 둔화될 수밖에 없으니까요. 저 같아도 전재산+@가 부동산에 투자되어 있는데 가격 상승세를 둔화하는 정책을 펼치면 짜증이 날 겁니다. 그럼 그게 싫다고 솔직하게 말하면 좋을텐데 그렇게 말하면 모양이 빠져 보이고 설득력이 없다는 것을 잘 알고 있는지 난데없이 세입자를 걱정하는 척하며 전월세 폭등과 같은 자극적인 구호를 외칩니다. 참으로 교묘하지요. 예전의 저였다면 속절없이 속아넘어갔을 겁니다. 아무쪼록 이 글이 전세는 선, 월세는 악과 같은 선동에서 벗어나는 데 조금이라도 도움이 되었으면, 그리고 자본주의 사회를 살아가기 위해서 (올바른 방법의) 주식 투자는 필수라는 점을 이해하는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 이를 보여드리기 위해서 긴 글을 썼고요, 앞으로도 제 주식 투자는 반드시 성공해야 합니다. 주식 투자의 성공을 위해서는 고수익을 추구하는 것이 아니라 긴 호흡으로 인덱스 투자에 매진할 수밖에 없지요. 그리고 앞으로 이러한 과정을 지속적으로 기록으로 남기겠습니다. 이상으로 글을 마치겠습니다. 감사합니다. :)