https://m.blog.naver.com/ranto28/222949631247

(링크 적었고, 펌글입니다. 제글 아닙니다)

==========================

부동산 PF 관련 위험이 현실화되는듯해서, 기존 글에 진행되는 상황을 종합정리하는 식으로 업데이트해봅니다. 종합본이라 긴글 주의바랍니다.

1. 아파트를 만드는 과정은 땅을 사는 것부터 시작을 함.

2. 부동산 시행사는 아파트를 올릴 땅을 사서 인허가를 받고, 건설사를 선정한 후, 공사비용을 마련하고, 분양을 한 후 아파트가 완공되면 이익을 가져가는 식으로 일을 진행함.

3. 따라서 시행사가 돈을 벌려면, 땅을 싸게 사고, 공사비와 이자를 조금만 지불한 뒤 비싼 분양가에 팔아야 하는 것임.

4. 시행사 입장에서 처음 큰돈이 들어가는 단계는 지주들로부터 땅을 사는 단계임.

5. 시행사는 지주들로부터 계약금을 주고 땅을 사들이거나, 이 정도 가격을 내면 시행사에게 땅을 팔겠다는 땅 주인의 약정서를 모으기 시작함.

6. 매매 계약서나 약정서가 90% 이상 모이면, 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청하고, 이런 대출을 본 PF로 가기 위한 다리가 되는 대출이라는 의미로 브리지론(Bridge Loan)이라고 부름.

7. 아직 시행사에 땅 소유권이 완전히 넘어온 것도 아니라서 은행같이 안전빵 회사들은 브리지론에 참여하지 않고, 2금융권이라고 보통 부르는 캐피털사, 저축은행, 증권사들이 금리를 높게 받고 브리지론을 해주게 됨.

8. 브리지론을 받아 땅주인에게 잔금을 치러서 땅을 넘겨받고, 인허가와 시공 건설사도 선정되어, 이제 돈만 있으면 아파트를 올릴 수 있는 여건이 완료되면 시행사는 본 PF를 신청함.

9. 본 PF는 은행 등이 참여를 하고, 대출금액도 땅값에 공사비용이 추가되어 커지게 됨.

10. 본 PF에 참여하는 금융기관 입장에서는 준공이 안될 위험과 미분양 위험, 시행사가 본 PF 대출금이나 분양대금 등을 마음대로 떼먹고 나르는 위험 정도가 남게 됨.

11. 건설사에게는 공사가 진척되는 속도에 맞춰 공사대금을 지급해서, 건설사에 문제가 생기더라도 다른 건설사로 대체해서 공사를 완공시킬 수 있게 구조를 짜고, 건설사가 마음대로 준공을 미루지 못하게, 준공을 일정 시간 내에 못하면 PF 대출금 전체를 건설사가 인수하는 준공 책임을 지는 계약을 건설사와 체결함.

12. 본 PF에 참여하는 금융기관들은 시행사가 마음대로 분양대금이나 PF 대출금 등을 해먹지 못하게, 해당 공사만을 위한 SPC(페이퍼 컴퍼니)를 하나 만들고, 돈을 SPC 명의의 신탁계좌에 넣어서 주간사라고 부르는 대빵 금융회사가 그 돈의 입출금을 관리하며 금전 사고를 방지함.

13. 마지막 남은 위험 하나가 분양 위험임.

14. 금융회사들은 수분양자들이 납입하는 분양대금으로 대출금을 상환 받는 순서를 선순위,중순위,후순위로 나누고, 후순위로 갈수록 대출금을 늦게 받으니 위험이 높다고 보고 대출금리도 높게 받게 됨.

15. 주로 은행들이 들어가는 선순위는 분양이 50%만 되더라도, 분양자들이 내는 잔금으로 대출금 전액 상환이 가능하고, 2순위는 60%, 3순위는 70% 이상 분양이 되어야 분양대금으로 전액 상환이 가능한 구조가 보통 짜이게 됨.

16. 미국의 금리 인상으로 한국도 금리를 따라 올리면서 문제가 생기기 시작을 함.

17. 총 분양가 1조짜리 부동산 PF의 경우 땅값 1천억, 공사비 등 건설 비용 6천억, 분양대금으로 대출금을 상환 받을 때까지 대출이자 1천억, 인허가 비용, 분양 촉진비용 등 제반 기타 비용 1천억, 시행사 마진 1천억 정도로 보통 구성이 됨.

18. 시행사는 땅을 사는 초기부터 여러 가지 고생을 하지만, 부동산 PF가 잘 진행되고, 분양이 마무리되면, 자기 돈 30~50억을 넣어서 1천억 정도를 가져가는 장사를 하게 됨.

19. 특히 초기에 분양이 완판되어 분양 촉진비용이 들어갈 필요가 없는 경우에는 2천억까지도 가져가는 대박을 터트리게 됨.

20. 시중금리가 올라서, 부동산 PF의 대출이자가 4%에서 10%로 올랐다고 가정해 봄.

21. 대출이자가 올랐다고, 분양가를 중간에 올릴 수가 없으니 분양으로 들어오는 분양대금 1조는 변함이 없음.

22. 반면에, 대출이자는 1천억에서 2천5백억으로 늘어나서, 시행사는 1천억의 마진을 챙기는 게 아니라 500억의 적자를 봐야 할 수 있음.

23. 시행사에 이익이 나지 않는 상황이 예상되면 금융회사들이 부동산 PF에 참여를 하지 않게 됨.

24. 시행사의 적극적인 협조가 부동산 PF가 잘 진행되는 중요한 포인트인데, 시행사가 적자가 되면 이런저런 트집을 잡아서 조금이라도 손해를 줄이고 이익을 가져가려는 행동을 하기 마련인 것을 알기 때문임.

25. 금융회사들이 참여하지 않아서 부동산 PF가 되지 않으면, 부동산 PF를 일으켜서 상환하게 되어있는 브리지론이 문제가 되기 시작함.

26. 브리지론은 보통 6개월에서 길어야 1년짜리 고금리 대출임.

27. 브리지론의 담보라고 해봐야 브리지론으로 구입하는 땅 정도인데, 인허가 비용, 부동산 PF로 갈 때까지의 금융비용 등이 추가로 지출된 상태라, 땅 담보만으로 금융기관이 빌려준 돈을 다 받을 수 없는 상태인 게 일반적인 것임.

28. 이런 상태에서 부동산 PF가 되지 않고 시간이 질질 끌리면. 돈이 많은 시행사는 자기 돈을 토해내며 버티게 되고, 돈이 적은 시행사는 브리지론 이자를 낼 돈이 없어 자빠지게 됨.

29. 브리지론을 대출해 준 증권사, 저축은행, 여전사 등 2금융 회사들은 이때부터 패가 꼬이기 시작하는 것임.

30. 보통은 금리를 더 높인 뒤, 3개월 단위로 브리지론 연장을 해주면서 부동산 PF가 성사되기를 기다려주기는 함.

31. 하지만, 이때쯤 되면 이자 좀 더 받는 게 문제가 아니라, 브리지론이 떼일 것 같은 쎄한 느낌을 가지게 되고, 브리지론을 해준 금융회사들은 시행사의 재산조사를 몰래 하기 시작함.

32. 브리지론이 부동산 PF로 잘 넘어갔다고 하더라고, 위험이 없는 것은 아님.

33. 일단 건설사가 아파트를 다 올려서 준공만 해주면, 분양이 되지 않았다고 하더라도 아파트가 남게 됨.

34. 금융회사들은 분양이 되지 않은 아파트들을 싸게 팔거나, 미분양 아파트를 전세로 돌려서 대출금 상환을 받을 수 있게 되는 것임

35. 현재 시장 상황은 부동산 PF에 대해서 대부분 금융기관들이 철수를 한 상태고, 부동산 PF를 해준다고 하더라도 금리가 많이 높아져서 웬만큼 분양가를 높게 분양하지 않는 이상 시행사 마진이 나오기 힘든 상황임.

36. 브리지론을 받은 시행사들과 브리지론을 해준 금융회사들의 속이 타들어 가는 상태라는 말임.

37. 특히 증권사들은 브리지론을 3~6개월짜리 자산 유동화 기업어음(ABCP)으로 조달해서 시행사에 대출해 준 경우가 대부분임.

38. 3~6개월마다 만기가 돌아온다는 것이고, 증권사들에게 ABCP를 구입한 개인과 기업들은 연장을 안 해주거나 금리를 크게 높여 받기 시작함.

39. 시중에 중소형 건설사와 증권사 위기설이 도는 이유임.

40. 다올투자증권은 매각설이 사실이 아니라며, 금감원 루머단속반에 신고를 한 증권사임

41. 오늘 기사가 남.

42. 다올 투자증권 매각설은 사실이 아닌 게 맞지만, 알토란 자회사인 다올인베스트먼트와 태국법인의 매각이 진행되고 있고, 희망퇴직이 시작됨.

43. 증권사들은 자회사 매각, 회사채 발행, 희망퇴직 등으로 자금을 마련하고 있는 중임.

자회사 매각·회사채 발행·희망퇴직…증권사 자금 마련에 분주 | 중앙일보

레고랜드발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 '돈맥경화'를 겪는 중소형 증권사뿐만 아니라 자본금 규모가 큰 대형 증권사도 유동성 확보에 적극적이다. 하이투자증권 측은 "DGB금융지주가 지급 보증을 해주는 3000억원까지만 증액해 회사채를 발행하기로 했다"며 "확보한 자금 중 2000억원은 이달 중 만기가 도래하는 기업어음(CP)을 상환하고, 1000억원은 유동성 확보 차원에서 운영 자금으로 활용할 계획"이라고 설명했다. 황세운 자본시장연구원 선임연구위원은 "연말 분양시장의 '최대어'인 둔촌주공 청약마저 부진하면 다른 부동산 PF 시...

44. 전국의 미분양 아파트는 빠른 속도로 늘어나고 있음.

45. 시행사는 보통 총매출액의 10%를 분양 비용으로 책정하고, 시행사 마진으로 10% 정도를 먹게 사업구조를 짜게 됨.

46. 분양이 초기에 완판되고, 순조롭게 입주까지 마무리되면 시행사가 가지고 가는 이익은 분양 비용과 시행사 마진을 합친 금액이 됨.

47. 그런데, 분양이 잘 안될 것 같으면, 분양 비용이 본격적으로 들어가기 시작함.

48. 시스템에어컨 등을 공짜로 달아주겠다고 시작해서, 미분양이 오래갈수록 점점 비용이 많이 드는 분양 촉진책으로 넘어가게 됨.

49. 가전제품급이면 분양 초기 단계이고, 발코니 무료 확장이 나오면 분양이 꽤 안 되는 것이라, 이때부터 슬슬 선수급 분양대행사가 전면에 등장하기 시작함.

50. 분양대행사는 기본수수료와 분양 성사 수수료를 받고 분양영업을 해주는 곳임.

51. 분양대행사가 등장하는 순간 이들에게 들어가는 성공보수 등 비용이 점프해서, 시행사의 이익은 반 토막 이하로 떨어지게 됨.

52. 분양대행사를 투입해도 미분양이 해소되지 않고 오래 지속되면, 마지막에 나오는 방법이 할인분양임.

53. 할인분양은 기존 분양자의 민원 때문에 선택하기 쉽지 않은 방식이지만, 분양이 극도로 안되는 경우 어쩔 수가 없음.

54. 할인분양이 나오는 순간 시행사는 분양 이익이 분양 손실로 넘어가는 단계에 접어들었다고 봐도 됨.

55. 미분양이 많고, 오래가면 아파트를 시공하는 건설사에도 문제가 생기기 시작함.

56. 건설사가 금융회사에 책임을 지는 방식은 1) 연대보증 2) 채무인수 3)자금보층 4) 책임준공, 보통 이 4가지임.

57. 연대보증은 무조건적인 보증이고, 채무인수는 금융회사들이 부동산 PF에서 못 받은 채무가 생기면 그 채무를 건설사가 인수하겠다는 것이며, 자금보충은 금융회사들이 못 받은 채무가 생기며 그 금액을 건설사가 보충해 주겠다는 것이라, 연대보증과 채무인수, 자금보충은 용어와 보증 강도는 다르지만, 미분양 책임을 건설사가 모두 진다고 봐도 됨.

58. 이럴 경우 건설사들은 미분양 책임을 지고 부동산 PF 대출금을 금융회사에 갚아준 후, 미분양 아파트를 떠안게 됨.

59. 과거 미분양이 많던 시기, 미분양 아파트들을 건설사가 떠안게 되어 고통을 겪였던 때가 있었음.

60. 신용도가 괜찮은 대형 건설사의 경우 연대보증과 채무인수, 자금보충은 거의 해주지 않고, 책임준공을 주로 해줌.

61. 책임준공은 분양은 모르겠고, 건설사는 책임지고 아파트의 준공까지만 해주겠다는 것이라 책임의 강도가 훨씬 약함.

62. 하지만, 10대 건설사라고 하더라도 책임준공이 아니라 채무보증(연대보증, 채무인수, 자금보충)으로 진행한 건들이 적지 않음.

63. 대형 건설사는 책임준공이 대부분이라 분양이 잘 안되더라도 문제가 없다는 말은 틀리다는 것임.

64. 건설사는 공사대금을 미리 확보하고 PF를 진행하는 경우가 있고, 중도금 등으로 공사대금을 받아 가며 진행하는 경우가 있음.

65. 건설사가 공사대금을 미리 확보했다는 말은, 부동산 PF 대출금액에 건설사 공사대금을 포함시킨다는 말로, 건설사는 분양이 되든 말든 부동산 PF 대출금에서 공사비용을 받을 수 있어 건설사가 선호하는 방식임.

66. 비용을 최소화해서 분양 이익을 내야 하는 시행사 입장에서는, 부동산 PF에 공사대금을 넣어서 대출을 너무 크게 일으키면, 부동산 PF 대출이자를 낸다고 분양 이익이 줄었기 때문에, 시행사는 중도금으로 공사대금을 그때그때 지급하는 방식을 선호하게 됨.

67. 파워가 센 대형 건설사는 대부분 공사대금 미리 확보하는 경우가 많고, 힘이 약한 중소형 건설사는 후자가 상대적으로 많음.

68. 분양 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하려는 사업장은 미분양이 심해지면 중도금이 들어오지 않아 공사대금을 못 받게 됨.

69. 건설사들이 공사대금을 못 받으면 공사가 중단되며 문제가 터지기 시작함.

70. 아파트가 준공이 되었는데도 미분양이 많으면, 이때부터 부동산 PF 금융회사들의 손실이 시작됨.

71. 시행사는 전액 손실이 확정되고, 부동산 PF에 참여한 금융회사들은 후 순위, 중순위, 선순위 순으로 손실이 생기기 시작함.

72. 주로 은행이나 보험회사들이 들어가는 선순위 부동산 PF는 미분양 아파트를 반값에만 팔면 원금을 회수할 수 있는 수준이라 손실까지는 잘 가지 않음.

73. 저축은행, 증권사들이 주로 들어간 후 순위의 경우 할인분양가격이 20%를 넘기는 순간 보통 손실이 생기기 시작하는 것임.

74. 분양이 완판되었다고 끝난 것은 아님.

75. 주변 아파트 가격이 10% 이상 떨어지면, 수분양자들의 고민이 시작됨.

76. 계약금 10%를 포기하고 분양을 취소할까에 대한 고민임.

77. 쉽지는 않음.

78. 특히 오랫동안 점수를 모아서 청약에 성공한 수분양자라면, 앞으로 좋은 물건이 나와도 청약에 제한을 받기 때문에 더더욱 분양 취소는 힘든 선택이 됨.

79. 계약금만 냈다면, 이런 고민도 가능하지만, 중도금까지 납부했다면, 포기할 단계도 지나버림.

80. 물론, 중도금까지 납입한 상태라고 하더라도, 시행사와 시공사 등이 합의해서 계약금만 받고, 중도금은 돌려주는 경우가 있지만, 지금 상황 같으면 그런 착한 의사결정을 기대하기 쉽지 않을 것임.

81. 입주할 때까지 부동산 경기가 살아날 것을 기대하고 중도금을 계속 치르면서 계약을 끌고 나갈 수밖에 없는 상황이 될 것임.

82. 마지막 고비는 잔금 시점임.

83. 그때까지 아파트 경기가 복구되지 않으면, 아파트 시세가 낮게 잡혀 잔금대출 한도가 적게 나오고, 다른 자금조달 방법도 쉽지 않아 입주에 고생을 하게 되는 것임.

84. 시행사나 건설사도 잔금을 제때 못 낸다고 분양계약을 취소하고 계약금을 몰취하면, 떨어진 아파트 가격에 들어올 사람을 새로 찾기 힘들기 때문에, 입주가 지연되는 수분양자들에게 최대한 시간을 주면서 기다려 주는 수밖에 없는 경우가 생길 것임.

85. 건설사, 증권사, 저축은행 등 부동산 PF에 물린 금융기관에서 위기의 징조가 나오고 있음.

86. 저축은행들은 입주시점이 되어야 본격적으로 부동산 PF 리스크가 현실화될 테지만, 만기가 짧은 브리지론에서 부실이 슬슬 가시화되고 있음

저축銀 부동산대출 연체액 석달새 31% 늘어 - 매일경제

대출총액은 1% 증가 그쳐대형 저축銀도 연체액 급증건설·부동산업 담보 대출서시장 침체로 연체액 늘어나"부실 전이 가능성 크지않아"

86. 건설사들은 중소형 건설사와 대형 건설사 대응이 나누어지고 있음. 중소형 건설사는 포기 상태이고, 대형 건설사들은 급하게 대비를 하고 있음.

87. 롯데건설만 하더라도 올해 연말까지 막아야 할 ABCP가 3조가 넘음.

88. 3조의 절반 정도는 연장이 안될 것이라고 보고, 유상증자, 계열사 지원 등으로 유동성을

롯데그룹 ‘건설 살리기 작전’ 문제없나…계열사 동원 자금 수혈 - 매일경제

롯데건설 유동성 악화 논란으로 롯데그룹 곳곳이 시끌시끌하다. 지난 11월 19일 유상증자를 통해 1782억원을 조달하는 과정에서 롯데케미칼, 호텔롯데, 롯데홀딩스 등 계열사뿐 아니라 신동빈 롯데그룹 회장까지 나서서 사재 11억여원을 투입했다. 해외에서도 베트남 호찌민 롯데마트, 하노이 랜드마크인 65층짜리 ‘롯데센터 하노이’를 시공하는 등 글로벌 종합건설회..

89. 올해 3조를 막는다고 하더라도, 내년에도 4조 이상이 더 남아 있어 첩첩산중이기는 함.

90. 현금부자라던 롯데가 이 정도인데, 중소형 건설사들의 사정이야 안 봐도 될듯함.

91. 부동산PF 부실은 아직 제대로 시작한 것이 아님.

92. 건설사 > 증권사 > 저축은행 > 캐피탈사 >보험사 > 은행 순으로 위험이 시작 될 것임.

93. 건설사 다음이 증권사 인것은, ABCP 만기가 3~6개월로 짧아 시간여유가 별로 없고, 시행사나 건설사가 만기 상환을 못하면, 증권사가 책임져야 할 상황이 많이 생길것이라 그럼.

94. 저축은행은 부동산PF로 전환을 못한 시행사 브릿지론을 3개월 단위로 만기연장 하고 있는데, 고금리를 버티지 못하는 시행사가 터지기 시작하는 내년 상반기부터 문제가 시작될듯 함.

95. 캐피탈사등은 건설사에 문제가 생기는 극단적 경우를 제외하고는 중순위와 후순위 대출이 문제가 되는 시점이 잔금시점이라 상대적으로 시간 여유는 있어보임.

96. 부동산PF는 2023년에 부실이 터지기 시작해서 2024년이 피크가 될듯함.

97. 몇달전만 하더라도, Cash is king이라고 하니, 현금은 쓰레기라는 답변이 있었음.

98. 갈수록 Cash는 King이 될 것으로 보이니, 현금 최대한 확보하고, 최소 3년은 이 악물고 버틴다는 각오를 해야할듯함.

한줄 코멘트. 미분양아파트를 떠안은 건설사가 "일단 살아보고 결정하세요!"라며 전세를 놓는다는 기사가 나오기 시작하면, 위기 상황의 끝물로 보고 줍줍타이밍을 노려도 될듯함. 지금은 아님.