30년 전쯤 방배동에서 사당역으로 올라가는 방배 1동 근처 다세대 주택 살았습니다.
재건축 소식이 들려서 이것저것 찾아보니 해당 지역 전체가 송두리째 재건축이 되네요.
골목 사이사이를 뛰어놀던 기억이 있는데 이제는 거리 전체의 흔적이 한번에 없어지게 됩니다.
옛날 기억을 떠올리며.. 카카오맵의 로드뷰를 보다가 특이한 부분이 있어서 글을 올립니다.
요약하면.. 재건축을 노린 원룸 증축에 대한 이야기입니다.
--> 틀린 내용이라는 지적에 따라 본문은 수정하지 않고 추가로 글을 남깁니다.
아래 내용은 방배 14구역 언덕 아래에 8구역과 그 근방 지역입니다. 이 지역은 댓글로 '끌리엥'님이 지적해주신 것처럼
재개발 구역 해제 -> 건축 제한 해제 -> 단독주택/다세대 주택 소유주들이 원룸 업자들에게 매도 -> 원룸 건물로 신축하는
순서인 것 같습니다. 이렇게 신축된 원룸촌은 앞으로 30년 이상 동안은 재개발이 되지 않는 다는 지적이시네요.
제가 아래 적은 것처럼 지어진 원룸을 2~3 년후 철거한다는 본문 내용은 잘못된 것이라서 추가 수정 내용을 적습니다.
참고하시면 좋을 것 같습니다.
먼저 방배동 지도와 재건축 구역입니다.
카카오맵의 로드뷰를 보면 10년전 거리도 볼 수가 있습니다.
벌써 5구역은 이주가 진행되어서 로드뷰에서도 과거 모습은 볼수가 없네요.
제가 살던 8구역~14구역 근처는 아래 처럼 2~3층의 다세대 주택 또는 단독 주택이 빼곡이 들어서 있었습니다.
그런데 2015년까지 30년이 넘는 시간동안 크게 변하지 않던 골목이 2015년을 기점으로 원룸 촌이 등장하기 시작하네요.
이랬던 거리가..
2016~2018년 기간동안 4~5층 짜리 원룸으로 우후죽순 변합니다.
이렇게 양쪽으로 공사가 진행되다가
2019년 ~2020년 이렇게 짠 하고 원룸촌으로 변경됩니다.
이렇게 변경된 원룸 건물은 해당 지역에 어림잡아도 100채는 넘어보이네요.
좌측 2010년 우측 2022년. 확실히 대비가 됩니다. 카카오맵 최고네요..
자.. 이제 이 골목은 재건축 승인을 거치고, 착공을 하면
이렇게 거대한 재건축 단지가 될 예정입니다.
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무려 30년 넘는 시간동안 크게 변화가 없던 골목이 재건축 보상을 노린 집주인들에 의해
2016년 부터 약 2~3년간 원룸 건물들로 완전히 다른 골목이 되었습니다.
저는 재건축 보상을 노린 일종의 투기라고 생각합니다. (잘못된 내용)
재건축 조합원들이 원룸을 짓게 되면 예를 들면 1채를 받게되는 것이 아니라 2~3채를 더 받을 수 있는 거겠죠?
그러면 그 부담은 고스란히 일반 분양자들에게 전가되고 전체 분양가도 상승됩니다.
이는 곧 분양 후 서울 전체 아파트 가격 상승으로 이어지겠죠.
또다른 문제는 지어진지 얼마되지 않는 2~3년된 원룸 건물을 모두 철거해야되는 점입니다.
건축 폐기물이 어마어마 하게 나오겠죠. (잘못된 내용)
단순히 방배동 근처 재건축 단지만 해당되는 얘기는 아닐 겁니다. 서울의 뉴타운들이 거의 동일하지 않았을까요?
특정 기간이후로 원룸 건물을 증축한 사람들에게는 분양권 제한을 두면 되겠지만..
그렇게 하지 못한 이유가 있었겠죠?
어릴 적 살던 동네가 송두리째 없어진다는 소식을 듣고 찾아봤는데, 여러모로 씁쓸하네요.
추억의 골목길 이미지는 이제 카카오맵에서만 볼 수가 있습니다. 아니, 이제 재건축이 되면
그마저도 볼 수 없을 것 같아서, 제가 살던 골목들은 캡처로 저장해두었네요.
이번 둔촌주공 분양 결과가 어떻게 될 지에 따라 저 수많은 재개발지역, 반포주공 등의 엄청난 공급 미래를 점쳐볼 수 있지 않을까 싶네요.
대부분 각종 송사로 엄청 공사지연되어서 여기도 비용은 상당히 증가한 상태거든요.
웬디스이면 상당히 오래 전이네요. 이후 피자몰이었던 때도 있었고;;; 연식인증하는 거 같아서;;; ㅎㅎㅎ
그런데 현재 금리에서는 둔촌주공도 여러 가지로 리스크가 크다고 생각합니다.
단독 주택가에서 원룸촌으로 바뀌고 나면 동네 분위기가 참... 별로더군요.
낡은 집에서 벗어나고자 하는 사람도 있죠
한쪽으로만 바라보기에는
평가하기 어려운 점이 많을겁니다
요즘은 종부세 때문에 주택을 많이 소유하는 것이 결코 유리하지 않습니다.
그리고 수익형이냐 보상형이냐에 따라 갈리겠지만 아파트는 너무 비싸 수익형과는 거리가 많이 멉니다.
반면에 다가구 다세대는 수익형이죠.
결국 보상을 최대로 받으려면 오히려 예전 건물인 상태가 좋습니다.
마지막으로 과거에는 방갯수로 주어졌지만 요즘은 토지 지분이 더 크게 작용하는 걸로 알고 있습니다.
다세대 같은 경우 말씀하신게 맞지만 다가구는 좀 어려울 듯 합니다.
다세대는 주차대수 때문에 많은 호실을 넣지 못하구요.
대신 땅이 넓어도 세대수가 하나면 아파트 1채, 땅이 아주 넓은 경우에는 예외적으로 2채 나온다고 하네요.
부동산이 뭔지 말이죠!
위에 로드뷰 올리신 곳은 예전 방배8구역으로 2017년인가에 서울시 직권으로 구역이 해제되고 행위제한이 해제되어서 그 이후에 신축이 우후죽순 들어선 곳입니다. 노후지역을 개발하기 위해서 신축제한 했던걸 풀어버리니 이때다 하고 빌라업자들이 들어와서 단독주택 사들인 후 원룸이나 빌라를 날림으로 지어놓고 나가 버린거죠. 저렇게 신축이 들어섰으니 저 지역은 향후 최소 30~50년내로 재건축, 재개발은 진행시킬수가 없을겁니다.
그리고, 보통 구역지정하면 신축 제한되고 건축허가를 내주지 않기 때문에 소위 지분쪼개기를 할 수가 없습니다. 또한 노후도 만족시키지 못하면 재건축, 재개발 할 수 없게 되어 있습니다. 재건축은 안전진단도 통과해야되고요. 관련법이나 조례들이 생각보다 허술하지 않습니다.
저기 사시는분들한테는 개발이 안되면 주차도 어렵고 노후화되어서 안전까지 위협받을수 있는 생활공간일 수도 있을것 같아요.
가끔 유럽이나 다른 외국 예를 드시는분들도 있는데 외국과 우리나라는 생각이나 환경 같은게 아예 다르니 참고는 할 수 있어도 틀리다 맞다 비교할 대상은 아니라고 생각합니다. 물론 뉴욕이나 도쿄, 싱가폴, 홍콩 등은 또 다른 세계잖아요.
참고로 제가 어렸을때 살았던 서울 한편의 동네는 6~70년 동안 그대로 있어서 가끔 가보면 옛날 생각이 나서 감상에 젖기는 합니다. 남은 주말 잘 보내세요~
신축 지어놓고 신축이라 월세 잘 나가니까 재개발 될 때까지 월세 받으면서 버티세요
라고 많이 꼬드기죠
고로 님이 쓰신 내용은 틀린 내용입니다
재개발 공부 한번 해보세요. 재미있기도 하면서 이런게 된다고? 싶은 게 많습니다.