이제 집 가진 사람들 다 죽어라 죽어라 하는 글은 안올라와서 한번 적어봅니다.
실제로 어떤일이 일어나고 내 자식들은 과연 어떤 상황이 될지 말이죠.
부동산은 거품이고 더 떨어져야하고 그래야 내 자식들이 집을 사기 좋다. 라는 얘기들이 많은데
집값은 떨어져야 하지만 내가 혹은 내 자식이 집을 사고나선 올라야 한다고 얘기하기엔 너무 양심 없으니 계속 떨어지는 상황을 가정하겠습니다.
계산은 늘 하던대로 대충대충입니다.
내 자식이 집을 사야하는 상황이니 30년 뒤를 가정하고 하락폭은 당장 30~40% 하락을 이야기 하고 있으니 깔끔하게 50% 잡고 가겠습니다.
3억짜리 주택을 DSR 40% 30년 이자율 3%로 대출 받아 집을 산 A는 원금 1.6억 대출 1.4억 로 총 3억의 자산이 있다고 가정하면
30년 뒤 A의 자식이 집을 살 시점에 A의 자산은 이렇게 됩니다.
최초 원금 1.4억 30년간 대출 상환액 1.6억 총 이자액 0.7억을 상환하여 총 3.7억을 지불하여 산 집이 있습니다.
이 집은 50%의 주택가격 하락이 있었고 1.5억이 되었습니다.
그리고 화폐가치 하락에 힘입어 0.385배(1990~2020까지의 CPI 지수를 참고하였습니다.) 의 가치로 평가가 절하되어
현재가치 기준 5700만원 짜리의 집이 되게 됩니다.
3억짜리 집의 미래가치는 아이오닉 5의 현재 가치 정도를 가지게 되겠습니다..
이제 30년 뒤 자식들이 집을 사야하는 시기가 왔을때 부모된 입장에서 과연 자식에게 집을 사라고 권유해야 할까를 생각해보면
미쳤냐는 소리가 절로 나오는게 정상이라고 생각합니다.
집값이 지속적으로 하락하면 우리 아랫세대는 집을 사면 절대로 안됩니다.
가난해지는 지름길입니다.
그리고 당연히 현재 1주택 가지고 있는 사람들은 노후 준비를 새로 해야합니다.
고액의 주택을 가지고 있는 사람들도 예외는 없습니다.
9억의 주택이라고 해봐야 1.7억따리가 되거든요.
하락폭도 작게 잡았고 이자율도 낮게 잡았다는 점을 감안하고 봐주셔요.
모두가 원하는대로 부동산의 지속적인 하락이 왔을때 30년 뒤에는 다 같이 손잡고 폐지 줏으러 다니는 미래를 상상하면 크게 틀리지 않을 것 같습니다.
******
부동산 이야기는 주기적으로 삭제합니다.
부동산 이야기는 주기적으로 삭제합니다.
부동산 이야기는 주기적으로 삭제합니다.
경제가 문젭니다.
당연히 저런 상황에서의 경제상황은 암울할 것으로 예상합니다.
저런 상황이면 무조건 탈출이 답이지요 ㅎㅎ
미래를 조져놓는 중이라.... 답답할 뿐이에요 ㅠㅠ
우리에겐 장애가 남을겁니다.
곧 전세제도 사장화 되고 월세와 관리세가 고액인
일본 처럼 되겠군요. 임대업을 기업들 진출이 가능하도록
하면서 관리정도가 신뢰할 수 있는 임대차 문화가
생기면서 평생 임대 제도로 갈거 같습니다
일본의 잃어버린 30년을 우습게 보면 안되는게 30년 전에 지금의 대한민국이 사는 정도를 살았던거라서요.
계속 떨어진다면 신규 자금이 들어오진 않을 것 같고 그냥 도시의 노후화와 빈곤만 진행되어 할렘화 될거라 생각합니다.
물가 상승률에 1% 정도는 더 상승해야 그래도 구매 할 것 같아요.
당장 반토막 나야 한다는 사람은 엄청 많았는걸요.
몇퍼센트가 떨어지든 시간이 지났을때 오르지만 않으면 결과는 크게 다르지 않습니다.
정부는 공공임대주택을 할 예산이 없을 가능성이 높습니다.
일부 자산가가 도시를 독식 할 가능성이 더 높지 않을까 생각합니다.
집은 투자의 대상이 되서어서는 안됩니다
결국 장기적으로 보면 일본 따라 간다고 보면 되겠죠
어드레스 호퍼 사업이나 빨리 알아봐야겠습니다.
사람들은 떨어지는 자산엔 돈을 많이 투자하지 않습니다.
리모델링 보다도 그때그때 부분 수리하면서 살아갈거에요.
부동산은 거주입니다
집이란 원래 감가상각의 대상입니다 가치 상승은 땅이죠 그런데 그것도 어느한도까지나죠
집살때 낼 이자만큼은 월세로 낼듯요
대체로 집은 더 작고 별로고요
아파트 월세로 30평대 사는 사람 별로 없죠 (감당이 안돼서)
원룸이나 투룸 정도죠
어차피 영원히 고금리를 할 수 없습니다
때되면 금리상승이 꺾이면서 서서히 또 저금리 시대가 오는거죠
그러면 돈이 또 풀리고요
그러다보면 거기에 맞게 또 가격이 형성되겠죠
버블은 안올 수도 있습니다
다만 누가 생각해도 저기에 살고 싶은 사람에게
저정도는 적정하고 감당가능한데라는 느낌이
들면 거기에 맞는 수준의 가격대는 형성되겠죠
국가적으로도 부동산을 통한 세금도 상당할텐데
가치가 훅 떨어지면 세수도 많이 줄겠죠
공시지가 기반해서 세금을 매기는데 말입니다
전국적으로 어머어마하게 줄어들겠죠
거래가 끊겨도 타격이고요
아파트는 취득세만 해도 어마어마하죠
결국은 부양책을 제공할 겁니다
정부도 금융도 살아야하니까요
선진국들은 집값의 상승을 같이 가지고 가는데 그걸 빼는거라 전세도 월세도 딱 집값만큼 내게 되지 않을까 합니다.
일부러 안좋은 상황을 가정하고 쓴 글이여요.
실제로 저렇게 될거라 생각하지는 않습니다.
제가 생각하는 최악은 자산 가격이 상승하지 않는 상황입니다.
그만큼 우리나라의 매력이 없어진다는 얘기고 그런 상황이면 경제는 이미 아작나있을 상황이니까요.
말씀하신대로 정부도 세수가 없어서 빌빌 기고 있을겁니다.
영원히 떨어지는 자산이라는게 있을 수는 없죠.
그런데 집값은 몇십프로씩 떨어지는군요.
그냥 일본 생각하면 됩니다. 한국이 일본이랑 다른점도 많지만 부동산쪽 playbook은 비슷해서
아무도 안사고 싶은 곳은 돈줘도 안사고 비싼곳은 계속 오릅니다.
지금 당장 모두가 예상하는 하락율이 30~40% 라서 긴 기간이니 거기에 10~20% 정도만 더 붙여서 본것 뿐이라 큰 차이는 아닙니다.
시간이 돈을 녹이는거지 하락율이 녹이는게 아니라서 오르지만 않으면 결국 큰 차이 없어요.
안좋은 상황을 가정해서 쓴 글입니다.
30년간 계속 떨어진다고 주장하는게 아니에요.
대한민국의 경쟁력이 떨어지면, 수도권 대도시도 지금 말씀하시는 방향으로 갈 수 밖에 없습니다.
그래서 본인의 오늘만 생각하는 2찍들을 욕할 수 밖에 없는것이고요.
부동산 불안과 공포를 조장하고 이에 동조하는 일련의 행위는... 아이들의 미래를 팔아 오늘의 유흥을 즐기는 행위일 뿐입니다.
사실 가장 걱정되는건 지방 소도시들이에요.
대도시들과는 다르게 억지로 상황을 안좋게 가정할 필요없이 이미 돌이킬 수 없는 상황으로 보여요.
그때는 성장을 했고 이러니 저러니해도 우린 앞으로도 성장할거라고 생각합니다.
이 글은 계속 떨어지면 어떻게 되는가 정도고 저 상황이면 뭐... 이미 망한 상태죠.
대출같은거 부담없이 능력되는 선에서 살수있을때 사는거지 뭘그리 복잡하게 생각하나요
계속 떨어지는 상황이면 주거 안전성은 자동으로 지켜집니다.
집 주인이 귀하신 세입자를 먼저 쫓아낼 수 없어요.
큰 손해 봐도 되고 남들보다 뒤쳐저도 된다면 살 수 있죠.
그들이 어느정도는 실제로 바란거라 생각합니다.
내 돈 빼고 다른건 다 올라갑니다.
-> 이미 현실적으로 구매 가능한 선이 된 집이라면 가격 떨어지는거 감안하고 사면 될 일 같습니다.
본문의 1억7천짜리 집 이라 가정하면 초년생 월급 모아서 십년 안에도 살 수 있게 되겠네요.
전 이게 바람직한 방향이라 봅니다.
그 집이 30년 뒤 2천만원이 된다 한들 그 30년동안 안정적으로 주거한 대가가 1억5천이라면, 월세대비 분명 이득인 것 같습니다.
근데 그렇게까지 떨어지지 않을 것 같습니다. 인간의 욕심이 그렇게 방치할 리가 없거든요
억지로 안좋은 상황을 가정한거라 사실 글처럼 되지는 되지 않을거에요. 되면 안되죠...
본문의 1.7억 집은 현재 가치 9억 집이라... 사회 초년생은 쉽게 살 수 있을 것 같지만 현재 저 집을 가지고 있는 사람은 죽어날거에요.
근데 지금처럼 도시가 깨끗하고 새집이 있는 상황은 아닐거라 30~60년 된 집을 1.7억 내고 살 것 같지는 않아요.
그럼에도 불구하고 저때 가장 좋은 집은 오래된 낡은 집일건게 건축비가 안나와서 제대로된 집을 짓기 힘들겁니다.
근데 예전 만큼 상승력은 더이상 없을거에요 인구수가 바닥이라......
한국의 미래는 도시 국가의 모습으로 변모할거라 사실 어떻게 될지 모르겠어요.
근데 정권이 바뀌면 회복될거라는 말씀엔 많은 부분 동의합니다.
저도 이 글을 잘 읽어 보았습니다.
공감하는 부분이 참 많았어요.
집값이 떨어지더라도 , 집 걱정 없이 살 수 있다면 그거로 만족 할 수 있을 것 같아요.
가정한 상황이면 일반인들의 거주 환경이 좋아지는 일은 없습니다.
모든 시설이 노후화되고 슬럼화 될거에요.
어차피 이루어지지 않는 가정한 상황이라면, 거주환경도 같이 좋아지는 일도 있지 않을까요. ?
부동산 가격과 슬럼화 와는 별개라고 생각합니다; 지금도 서울보면 슬럼까지는 아니더라도 충분히 노후된 집들도 몇억씩 하니까요
거주 환경을 좋게 만들려면 돈이 들어가는데 그 돈을 누가 지불하는가에 대한 문제가 남지요.
건설사도 이미 망해있을거라 정부가 오롯이 내야 할 상황일거에요.
물론 그게 매매에 국한되진 않은 것 같고 렌트에 상당 포션 포함이 된다고 생각합니다.
자산이 싸지면 수입이 많은 사람이 더 많은 땅을 소유 할 수 있기 때문에 일반 서민들은 더 작고 좁은 집에서 부자들은 훨씬 더 크고 넓은 집에서 살 수 있게 되지 싶습니다.
음.. 저는 작은 평수에서 중소형 평수 옮길때 만족도가 중대형에서 대형 옮길때보다 컸던거 같아요.
이게 맞는 표현인지는 모르겠는데 결국에는 주거비용으로 한계지출할수있는 자본총량만큼의 집이 선호된다 이렇게 보면 되겠네요
맞는 표현이신 것 같아요. 저도 그렇게 생각합니다.
지출 할 수 있는 여력이 된다면 저는 집은 어느정도 까지는 클수록 좋다는 입장이여요.
내가 살면서 방해 없이 온전히 쓸 수 있는 공간의 확보가 주는 만족감은 생각보다 크더라고요.
같은 이유로 지방의 삶(편의 시설이 있는 광역시 단위 한정)은 매우 만족합니다.
집 안에서의 공간 확보도 좋지만 외부 환경에서의 공간확보도 만족감을 주더라고요.
말씀하신대로 저정도로 망하면 그 때는 정말 극심한 양극화일거에요.
일단 잘사는 사람 자체가 극 소수일거고 나머진 서민 혹은 빈민층일거라서요.
아니면 현재 집값이 유지되는게 좋나요??
(죄송해서 경제지식이 없어서요 ㅠㅠ)
집값이 올라서 경기가 좋아진다기 보단 경기가 좋을땐 사람들이 돈이 많아져서 집값이 오르는게 더 있어요.
그럴땐 주가도 같이 올라가 있을거에요.
그리고 돈 자체가 싸지고 비싸지고도 합니다.
보통은 인플레이션이 있어서 돈이 늘 싸져요. 10년 전의 만원이 지금의 만원이랑은 다른 것 처럼요.
그래서 같은 가치를 가지고 있다면 돈이 싸지는 만큼 집값이 오르게 됩니다.
개인에게 있어서 집은 거대한 자산이라 조금씩이라도 오르는게 좋다고 보는 입장입니다.
집 정도 사이즈의 큰 자산의 정체는 큰 기회비용의 상실이라 오르지 않고 현상 유지만 해도 실제론 소유자는 손해가 커요.
저는 급등도 급락도 위험하다고 보는 입장이고 은행이자보다 1% 많게는 2% 정도는 더 성장하는 수준이 모두에게 좋다고 생각합니다.
이것도 덩어리가 커서 사실 엄청난거에요.
일어날 수 없는 가정을 하셨지만, 그런 세상에서는 돈을 모을 수 있는 방법은 부동산 말고도 많습니다.
부동산만 자산으로 보시는 건 대단히 큰 착각입니다.
집값이 떨어지면 손잡고 폐지 주우러 다녀야 한다니, 노예제 폐지되면 노예들은 다 굶어죽을거라는 논리랑 유사해보이네요.
당연히 엉터리 논리입니다 ㅎㅎ
저런거 일어나려면 일본의 잃어버린 30년 이런거 해야하거든요.
근데 저상황에서 아마 국내에서 돈을 모을 수 있는 방법이 많지는 않을거에요.
주식도 임금도 다 나락 가있을거에요.
그리고 투자 대상으로 봐서가 아니라 집정도 사이즈의 자산을 구매하는데 있어 이정도 계산도 안하면 너무 무대책인거죠.
집값이 떨어져서 폐지를 줏으러 다니는게 아닙니다.
무서운건 자산의 가격이 오르지 않는거에요.
그냥 안오르고 정체되기만 해도 30년이면 어차피 40%의 자산 가치밖에 안남아요.
싸졌다고 우리가 40% 떨어진 자산을 살 수 있는가? 하면 그렇지 않을겁니다.
말 그대로 당장 먹고 사는걸 걱정하고 있을거라서요.
집값이 떨어지면에 방점이 찍힌게 아니라 30년간 지속적으로 하락하면이 포인트 입니다.
이 말이 맞다면 집 값이 안정된 나라들은 모조리 폐지를 줍고 있어야 할 거고요.
그리고 이 말이 맞다면 우린 지금 집을 살 필요가 없을 것이고, 그럼 부동산으로 갈 돈이 생산적인 곳으로 흘러가겠지요. 그럼 경제가 어떻게 될까요? 나빠지나요?
애시당초 오지도 않은 장기 침체를 가정한 글입니다.
집값이 안정되었다는게 자산 가격이 오르지 않고 긴시간 지속되었다는걸 말씀하시는거라면 그 나라는 경제 수준이 우리나라 근처에도 못오는 수준일 겁니다.
아니면 일본처럼 우리랑 비교가 안되게 잘살고 있던 나라거나요.
자산가격이 인플레이션을 수용하지 못했다는 이야기이고 소비재를 포함한 다른 모든것의 가격은 오르는것이 정상이라 국민 전체가 점점 가난해지고 있는 상황을 의미합니다.
경기 침체와 장기 불황 디플레이션을 격는다는 이야기이고 경제는 아작나있는 상황입니다.
예를 들면 지금은 우리가 아이폰 14를 120만원에 사지만 30년쯤 불황을 거치면 운 좋으면 브라질이나 터키처럼 300만원에 팔겁니다.
임금도 당연히 오르지 않습니다.
부동산으로 가지 않은 돈은 주식이든 어디든 어디로든 흘러갈건데 그러고 나서 자산가격의 디커플링이 오면 상대적으로 부동산이 싸지는 시기가 오지만 그럼에도 불구하고 부동산이 오르지 않았다는 얘기는 주식이고 뭐고 다 오르지 않았다는 이야기가 되겠습니다.
현재 주가가 2200 근방이고 전문가들이 부동산 하락을 30~40% 정도 이야기 하고 있는 상황인데 글에서는 50%를 가정했으니 주가도 조정받아 1800~2000 사이를 장기 횡보하는동안 다른 나라가 우릴 당연히 앞지를겁니다.
부동산이 지금 1원도 떨어지지 않아도 30년간 횡보하면 결과는 크게 다르지 않습니다.
1990년 우리나라의 1인당 gdp는 6300이였고 2020년에는 31600 으로 약 5배 가량 성장하였습니다.
한국의 성장률 만큼 다른 나라가 성장한다면 우리나라의 1인당 gdp가 고정되는동안 30년 뒤 우리나라와 경제 수준이 비슷한 나라는 이라크 남아프리카 공화국 아제르바이잔 정도의 나라입니다.
하지만 한국의 성장율은 꽤나 폭발적이였기 때문에 실제로는 멕시코나 가봉 카자흐스탄 정도와 비슷한 경제수준의 나라가 될것입니다.
집값이 안정되었다는 말이 가격의 고정이라면 성장하지 못하는 자산은 실제로 후퇴하고 있는것이고 그게 사회 전반적인 현상이라면 경제가 후퇴하는 것이라 국민은 가난해집니다.
장기 침체가 실제로 계속된다고 가정하면
네. 후퇴하는 자산인 집을 살 이유가 없습니다.
주식도 살 필요가 없습니다. 어차피 떨어지는 자산입니다.
내일의 돈은 오늘의 돈보다 더 싸니 가장 가치가 높은 오늘 내가 가진 전부를 소비하는게 가장 현명합니다.