IMF이전에는 개인이 은행에서 대출을 받을수 없었죠.
그래서 집을 구매할려면 목돈이 필요했습니다.
목돈마련하기전에 그목돈으로 전세를 살면 집값 세이브가 되고 쓸데없는 비용을 안쓰니 돈을 모으기가 좀 빨랐습니다
집주인 입장에서는 고금리때문에 집에 여유있는 방을 전세놓고 그돈을 은행에 예금해서 이자를 받았죠.
이게 전세의 시초입니다.
하지만 IMF이후 저금리와 함께
은행들이 기업대출은 줄이고 개인대출로 방향을 틀고 주담대가 생겨나죠.
그리고 전세는 저금리로 인해 은행예금 대신 갭투자로 바뀌었고요.
그래서 개인이 자신의 집 담보로 종잣돈을 마련해서 전세를 이용한 갭투자가 늘어나기 시작했죠.
이때가 노무현정부시절 버블쎄븐지역 집값 폭등했던 시기입니다.
그뒤에 이명박정부 들어서고 금융위기 터지고 집값 하락하고 건설사 저축은행 망하는 시절이 찾아왔고요.
이때 하우스푸어라는 신조어와 전세사고가 꽤 많이 나왔습니다.
여기서 전세가 사라져야했는데 이때는 전세대출이 없고해서 금융위기로 번지지 않았고.
이명박이 부동산부흥책으로 버틸수 있었고요.
박근혜정부 들어서고 경기부양을 부동산으로 하기로 맘먹고..
대출확대와 전세대출확대를 해서 일명 빚내서 집사라는 정책이 나왔고..
여기에 호응하면서 집값 폭등이 되었습니다.
이때부터 대출과 전세대출로 갭투기 하기 아주 좋은 환경이 마련되었습니다.
계속 급등했고 코로나위기전에 한번 하락시그널이 왔지만 코로나때문에 경기부양책으로 변해서 다시 급등했죠.
이제 금리인상으로 집값 하락하기 시작했는데..
지금 생각보다 거래량이 많이 줄고 하락폭이 큰데...
현재 가장 큰 리스크는 갭투자들입니다.
여기에 물린 세입자도 그렇고요.
또 전세보증보험사인 HUG의 부실화도 문제가 되겠죠.
그리고 이번 상승의 폭등의 주범인 전세대출의 부실화....
결국 전세로 인한 투기때문에 잘못 대처하면 일본처럼 잃어버린 30년이 찾아올수 있습니다.
전세자체가 미국발 서브프라임 같은 상품이니까요.
다만 전세자체가 사금융이고 이게 금융권으로 크게 번질 가능성은 낮습니다.
한마디로 세입자는 망해도 금융권은 망할 위험이 낮아 금융위기로는 번질가능성이 아직 낮은데..
전세대출은 좀 문제가 될 수 있겠네요.
현재로써는 미국발 금리인상이 멈춰야지 해결될 가능성이 높습니다.
전세는 한번에 없애기는 힘드니 계속 규제를 걸어서 점진적으로 줄여야합니다.
최종적으로 감당 가능한 집주인만 전세 할 수 있게 만들어야합니다.
전세대출이 없다고 집값하락시 문제가 안생기는것이 아닙니다.
집값 하락하면 계속 터집니다.
우리나라는 전세로 이용해서 집구매가 매우 쉽습니다.
보증금이란 큰 돈을 투자에 사용안하고 집주인에게 무이자로 빌려줘서 그들이 부자되게 도와주며
자신이 부자될 가능성을 닫아버리는 행위라고 생각합니다.
저것만 되어도 갭투기는 많이 줄어들거라 봅니다.
긍정적인 방법입니다.
이거 정말 필요한데 꼭 개정 됐으면 좋겠네요
전세자체는 서민에게 좋긴하거든요
공적전세를 만든다면 결국 세금으로 집주인이나 세입자 보조해주는 것입니다.
집이 국가소유고 전세를 주는거죠
물량이 많으면 주변 시세에 영향을 줄거고요
자기네들 집값 떨어진다고요.
이기주의를 버리지 않는 한 쉽지 않은 일입니다.
리스크는 보증보험사가 안고
수익은 은행이 먹는 구조니
은행은 너나 할것 없이 대출해주는거죠 ;;;
이제는 전세도 비싸서 전세 대출을 해야 하는 시대라...
어떻게 해야 없에는게 가능할지 모르겠어요...
하지만 신축분양이나 해당지역 투자가치때문에 안사는것일 뿐입니다.
그걸 왜 해주는지 이해가 잘 안됩니다.
초장기적으로 서서히 연착륙해야한다는거죠..
전세로 잔금처리에 이용한사람들은
현dsr구조에서 집주인들이 자금여력이 쉽지않을겁니다.
돌려주기도 쉽지않은 케이스가 많을테고
강행해서 다 매물던지게 만든다?
급매로 던지면서
멀쩡하게 구매한사람들은 그것대로 불만될겁니다.
자신들이 산가격보다 싸져서 불만인사람
자산가치 하락해서 불만인사람
이거 안고갈 정권이과연...
하나의 집에 집주인에게 구매자금도 대출 해주고 또 전세 자금 대출도 해주는 게 문제 같습니다.
그 2년또는 4년간의 주거안정으로 집값은 몇배로 뛰었는데요.
전세금으로 집값을 올려주었으니까요.
월세로 살면 세입자는 1/3정도 거주비로 지출하겠지만 그맘큼 장기모기지로 집을 구매하는 기간이 줄어듭니다.
지금 터지고 있는 전세사기 당한 세입자들이 과연 지금 그생각일지는...
명분 좋잖아요.
세입자 보호를 위해 집주인에 대한 규제강화...
그럼 점진적으로 줄어드는거죠.
의무로 하여도 가입안되는 물건이 많습니다. 만약 가입이 안된다면 전세 못하게 할 수는 있겠군요.
다만 강제 가입하게는 불가합니다. 보증보험사은 죄가 없으니까요
전세가 없었다면 그가격이 유지될까요.
세입자는 그가격에 월세 살수가 없고..
상당수 집주인은 그집을 지불할 돈이 없습니다.
지불할 돈이 없으니 전세를 놓는것이고요.
한마디로 전세자체가 집값 펌핑의 원동력중 하나입니다.
다만 은행에서 돈 빌릴 능력이 없는 사람들도 전세로 투자하니 그이상으로 더 오르게 만들어주는 것이 전세입니다.
그래서 전세가 집값 상승의 원동력중 하나라고 했습니다.
아니면 은행보다 돈을 더 많이 빌릴수 있기 때문에 전세를 놓는거죠.
한마디로 은행대출만으로는 집구매가 불가능하니 전세를 놓고 집을 구매하는거죠
https://www.sedaily.com/NewsView/267BY2I5NJ
지금 다시 없애려고 하는 판이긴 한데..
그리고 등기부등본 떼봐서 대출이 많이 잡힌 집에 전세가 안들어옵니다. 은행집이지 집주인 집이 아니면 나중에 전세금 날아가니까요..
법적으로 다주택자가 임대하는 것을 금지하지 않는 바에야;;
그냥 명확하게 계약체결 후 확정일자 받은 그 시간 부터 높은 우선순위 확정을 세입자에게 확실하게 해주면 됩니다.
그 다음날 부터 적용하니 그 사이에 집주인은 은행에서 대출 받고 우선순위는 은행이 가지고 가는 -_-;; ...
뭐 이후에 집값 떨어져 역전세일어나는 것 까지 정부가 책임 질 필요도 없어요. 그거야 개인의 책임영역이니..
전세 자체가 나쁜 제도는 아니에요. 서민들에게는 정말 좋은 제도일 수 있습니다.
하지만 무주택자로 지내면서 청약을 노릴수 있고 해당지역은 투자가치가 없을것 같아서 안사는 분들이죠.
그리고 전세금으로 집구매로 집값 폭등이 되어 전세사는분들은 더더욱 내집마련이 멀어지고 있고요.
다만 사람들 인식때문에 전세가 사라지기 힘들죠.
결국 집주인 규제만 강화시키면 전세는 점진적으로 줄어듭니다.
감당이 쉽지않죠
실직기간이라도 길어지면 그야말로 노숙해야하는 사태가 벌어질 수도 있고요
그렇다고 이제 와서 80년대 드라마처럼 단칸방에서 여럿이 살고 싶겠습니까..
결국은 임차인들도 원하는 제도인거죠
전세 없어지고 월세 전환되면 나가떨어질 사람들이 어마어마할겁니다
어짜피 근로자임금은 뻔하고 서울지역 아파트값을 생각하면 부촌을 제외하고 상당수 아파트는 꽤 많이 내려가겠죠.
그 얘기는 작년에나 통할 얘기지요…
어차피 임차인 입장에선 월세나 대출이자나 그게 그겁니다
서민복지라는 명분으로여...
앞으로 고금리 시대에는 다시 늘어날겁니다.
물론 보완해야겠지요.
IMF이전에도 개인 대출(주담대포함)이 있었으며 갭투자도 있었고 IMF이전에는 예금이자는 꾸준히 10~12%였던거로 기억합니다
IMF이후 한동안 고금리로 20%이상으로 진행하다가 저금리로 돌아섰고요
그러면서 아파트시장이 반전세, 월세가 창궐하기 시작한걸로 알고 있습니다
주담대도 없었고요.
일반인은 은행 대출자체가 불가능했습니다.
IMF터지고 잠깐 고금리였지만 그뒤에는 저금리로 되었고요.
IMF이후 은행에서 주담대 상품을 만들어서 이때부터 일반인들도 쉽게 대출 받을수 있었습니다.
솔직히 은행대출이자가 20%대 이상일텐데 그거 빌려서 투자하는 일반인이 있었을까요.
IMF이후에서나 일반인들도 주담대로 종잣돈 만들어서 쉽게 갭투자하게 되었죠.
그때가 노무현정부시절이였고요.
80년대는 은행 이율이 20-30%도 흔했고, imf 전에도 10-20% 은행 이율도 흔했습니다.
대출을 안받은게 아니라 무서워서 못한 겁니다.
말씀하신대로 전세대출이 어렵던 시기라 돈에 맞춰서 전세 구하고 5-6명 식구들이 단칸방에서 옹기종기 살던 시절이었습니다.
제가 기억하는 평균 80~90년대 1금융권 이자는 8~11%정도
1금융권에서 일반적으로는 개인대출 안해줬습니다
그 당시 주택구매자금 대출이 일절 없었느냐 하면 그렇지는 않습니다
- 신규주택건설자금을 일정 자격요건을 거쳐 지원: 신규주택 건설시, 또는 건설 후 6개월이내. 기존주택 구매자에게는 해당사항 없습니다(주택보급율 80%미만이던 시절 주택건설 진흥)
- 공무원 및 군인/경찰가족
- 언론 유화책에서 나온 언론인 주택지원
- 대기업의 기업보증을 기반으로 대기업 사우들을 위한 조합 주택건설 지원
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제가 아는 한 평범한 직장 다니는 일반인/서민이 민간매매거래를 위해 '주택담보대출'을 받기는 어려웠다입니다
유럽은 다 월세라.. 어느 나라나 부동산은 비싸지만 특히 한국은 정말 정신병적으로 미친 나라라... 유럽가고 싶네요
전세를 다 월세로 돌리자는 얘기는 개인적으로 그냥 지금 집 없는 사람은 열심히 일해서 집 가진 사람들 생활비나 대줘라 로 느껴집니다.
투기와 사기를 용이하게 하니까요....
변제우선권을 무조건세입자 우선으로 하면 좋을것
같은데
그러면 전세라는게 팍 사라질수도 있겠네요..
제가 사는 전세도 주인이...투기목적이라...
월세가 전세보다 비싸다고하는데, 전세에 묶인 돈이나 전세대출이자를 생각하면 꼭 전세가 싸다고 할 수 없습니다.
개인적으로는 부동산의 실제 가치는 전세금 정도라고 봅니다. 그 이상은 미래가치(거품)인데 지금은 너무 높아요.
집주인은 목돈 굴릴 수 있고, 세입자는 은행이자 포기하고 월세 안 내도 되는 것이죠.
세입자가 은행에 보증금을 넣어놔도 이자수익이 상당했기 때문에 전세는 특이한 제도로 알고 있습니다.
실제로는 은행 이자만큼 돈을 내고 있는 거지만요.
금리 하락기라면 임차인이 이득이고, 금리 상승기면 임대인이 이득이죠.
전세자금대출은 서민을 위해선 필요하다고 봅니다.
대출금리라는 자정작용도 있구요. 금리가 오르면 대출 이자 부담땜에 함부러 빌리기 어려워지거든요.
이제 금리 상승기이고 하고 그동안 실패한 규제도 조정해 나가고 있으니 알아서 월세 시장으로 전환 되리라 봐요.
더 중요한건 10몇채씩 전세로만 돌리는 기업형 다주택자 관리라고 봅니다.(2,3주택자 제외)
이전 정권에서 김동연 말대로 했었으면 더 빨리 이 상황이 왔을텐데 아쉽네요.
전세를 얻는데 돈을 빌려서 한다는 개념이 들어가면서 전세가가 뻥튀기가 되고 그러면서 집값도 올라가버렸죠.
전세대출 전까진 세입자가 낼 수 있는 금액으로만 전세를 얻을 수 있었는데 그뒤로는 세입자가 되려 빚 안지고는 전세를 얻을 수 없게 되버렸습니다.
즉 전형적인 남의 돈으로 레버리지 장난치는건데.. 부동산 가격이 오르면 문제가 없지반 부동산 가격이 내리면 이때부커늠 심각한 문제거든요. 사람은 한번 성공했던 방식을 잘 바꾸려고 하지 않기 때문에 또 똑같은 투자를 더욱 적극적으로 하다가 박살날때 크게 터지는거죠
그래서 거듭된 성공은 최악의 실패를 낳기도 하는거죠
세입자를 위해서 집주인이 전세하는것이 아닙니다.
은행보다 돈을 더 빌릴수 있어서 그 레버리지를 이용해서 시세차익을 얻을려고 전세 놓는것이니까요.
이게 21세기에 전세자금 대출이라는 혼종이 탄생했으니 웃기는 일이긴 한데..
만들어진 전세자금대출을 단박에 없애기에는 사회초년생이나 취약자계층이 주로 지원받는 분야라서 또 무리수가 있습니다.
전세는 어찌해도 저려하게 주거를 해결할수 있는 월세의 경쟁자로서 필요하다고 생각합니다
전세자체가 개인간의 사금융입니다.
원래 법적으로 보호 못받는 제도입니다.
다만 세입자 피해가 있으니 보호를 위해 규제하는것이지..
그래도 집주인이 딴마음 가지면 최근 일어나는 전세사기가 발생하죠.
지금 벌어지는 전세사기는 따지고보면 불법적인것이 없죠.
개인간 돈빌리고 추후에 집주인이 돈을 못돌려줘 생기는 전세사고이니까요.
지금 문제되는건 능력없는 집주인이 집값 하락하면 디폴트되니까요.
이부분만 규제를 강화하면 전세는 줄어들 수 밖에 없어요.
문제가 되는 것은 나라에서 세입자들에게 돈을 빌려주고, 이게 결국 집주인에게 흘러가서 집값을 올리게 되는 것입니다. '중소기업취업청년 전월세보증금대출 ' 이런 류의 지원이 취지는 좋지만 결국 집값의 하방을 받쳐주는 역할을 합니다.
아직까지 전세방어선이 무너진 적이 없어서 그런것인데.
이번에는 전세대출로 버블이 전보다 많이 끼었고 여기에 전세보증보험까지 있어서 경매시장에 매물이 쏟아지고 소화가 안되면 문제가 커질수 있습니다.
전세자체가 사금융이고 손해보는건 세입자이니까요.
집없으면 전부 월세로 사는게 맞읍니다
전세가 안전하다면 전 월세보다 전세 살겠습니다.
월세는 심적으로나 비용적으로 전세보다 좋지 않다고 생각하기에
전세제도의 많은 맹점을 보완해서 집을 빌려 주는 사람과 빌리는 사람이 서로 만족할수있는 안전하고 믿을 만한 시스템을 구축해놓는게 정부의 역할 아닐까요.
그러면 세입자를 확실하게 보호할 수 있고, 전세가 과도한 레버리지로 집값을 올리게 되는 부작용을 막을 수 있습니다.
월세보증인 제도라고. 월세 들어갈땐 무조건 보증회사껴야 입주가 가능합니다.
가입은 임차인이 해야하구요.
전세는 임대보증제도로 해서 결국 세입자에게 전가하고,
월세도 보증제도 생길 수도 있으리라 봅니다.
월세 보증금이 너무 적으면 집주인 입장에서 리스크가 있으니 반대로 세입자에 대한 보증이 필요할 수도 있습니다. 그보다 쉬운 방법은 월세 보증금을 넉넉하게 받는 것이죠. 실제로 임대할 때 악성(?) 세입자를 피하기 위해서 수익률을 다소 손해보더라도 보증금을 좀 많이 받는 것이 좋습니다.
집값이 상승하고 금리 상승하는 지금은 전세대출이 월세보다 손해가 클수도 있지만 그이전엔 오히려 전세가 무주택자들에게 더 이득이였습니다..
그리고 집값이 안오른다고 전세 임대인이 손해본다니요. 오히려 집값이 올라 전세금을 올릴수록 임대인이 부담할 채무 변제할 금액은 더 커지는데요.. 장기적으론 임대인이 전세금을 갚아 월세로 돌리고 그걸로 기존 은행 대출금을 갚는게 좋습니다
부동산 경기 죽으면서 반전세 생기고 월세위주로 자연스럽게 전환 가능했는데 정부 개입으로 전세대출 제도 출현하면서 이렇게 된 겁니다
이후 오랜동안 저금리 시대 였고 정부에서 전세대출을 저리로 유지해서 월세보다 부담이 적어진 전세제도가 시장에서 없어질 수 있었을까요
전세대출의 규모라도 축소하거나 금리 올리고 더 이상 확대 안하면 괜찮았는데 집값이 계속 오르는데 정부에선 오히려 집값에 맞추어 점점 늘려줬죠
전세대출로 전세제도 안정화되며 주거안정효과가 있었지만 전세가격은 훨씬 많이 오를 수 있게 되었고 갭투기도 이전 보다 더 성행할 수 있었어요
가계대출 걱정하면서 전세대출은 너무나 쉽게 해줬고 집값 버블과 개인부채 확대에 큰 원인 입니다 전세대출 제도 폐기하면 자동으로 줄어들겠죠
전세대출제도를 일몰 시키고 총대를 직접 멜 정치인은 없어 보입니다 당장의 주거비용 상승을 대중들이 원하질 않거든요
그렇다면 남은 옵션은 월세 or 매매.
월세 상승을 막고 있던 유일한 옵션인 전세가 사라졌으니.
시장가 수익시세로 전환될테고 (5%) 그 정도면 부동산 기업이 더 많이 생기겠군요.
(돈이란게 우리나라만 있는게 아니라 수익률 보고 접근하는 해외투자자나 검머외들도 돈이 있는거라서.. )
월세를 감당하지 못하면 이제 외곽이나 지방으로 가야 되는거죠.
근데 지방은 소멸 단계라 공장 외엔 일자리도 없네요.
그러면 비싼 월세를 치루고더라도 수도권에 있어야겠고요.
그게 선진국 대도시가 이미 그런 입장..
그 다음엔 주거에 많은 비중의 돈을 쓰다보니 모이는 돈이 없어서 계층이동이 어려워져서,
자산별 계층이 더욱 공고해지겠네요.
제가 너무 부정적으로만 봐서 그런 것 같은데, 제가 잘못 이해하고 있는 부분이 있을 수 있습니다.
그래서 반박 의견 환영합니다.
월 454만원 월세 낼수 있는 사람은 월소득이 절반이라면 세후 900만원받는 사람이어야하고.
1/3이면 1300만원 받는 사람이어야하는데 그런 사람이 얼마나 많을까요.
그정도 받는 사람이라면 집구매도 가능할텐데요.
그이하 가격도 상당수 세입자는 지불 불가능할것입니다.
전세가 사라지고 월세로 전환된다면 집값이 상당부분 조정되어야 할것입니다.