예전 부동산 하락기와 비교하여 이번 부동산 하락이 무서운 이유는
1. 가계 대출
가계 대출이 너무 많아요 GDP 대비 가처분 소득으로 우리가 OECD 1위로 알고 있습니다.
또한 전월세 보증금까지 합치게 되면 GDP 대비180% 정도고 총액으로 하면 3천조 가까이 될꺼에요.
가계 대출이 부동산 비싸다고 알려진 런던, 홍콩보다도 더 높으니 이게 더 큰 위기를 불러오지 않을까 싶네요..
2. 임대 시장의 변환
과거에는 집값 하락을 전세가가 버팀목이 되어서 지탱할 수 있는 힘이 될 수 있었는데
전세가 줄어들고 반전세와 월세 위주로 임대 시장이 재편이 되면..
전세 주웠던 집주인들이 반전세와 월세로 전환시 발생되는 보증금 공백이 다시 은행 대출로 일어날 확률이 큽니다.
물론 현금이 많이 준비되어 있는 집주인들도 있을 수 있지만..특히 영끌해서 갭투기가 유행 처럼 번졌었으니..
이들 갭투자 영끌러들에게는 금리 인상으로 대출 이자 증가와 함께 보증금과 집값의 갭이 커지게 되면 또 다른
영끌을 불러일으킬 확률이 매우 높죠..
3. 수급의 변화
예전 부동산 주매수 주체가 40~50대가 주매수 주체였는데
이번 부동산 상승기 때는 20~30대가 영끌해서 매수를 주도한 세대로 알려지고 있습니다.
보통 40~50대가 매수한 부동산은 가정을 꾸리고 어느정도 전세로 돈 모은 40~50대가 매수를 받아주는 게 일반적이었는데
이번 부동산 하락기가 시작되면 매수를 받아줄 세대가 선매수해서 먼저 물려있으니 이 젊은 영끌러들의 물량을 누가 받아줄지
매수 세력이 딱히 보이질 않습니다...젊은 층의 인구도 갈수록 줄고 있어서 과연 매도 폭탄이 떨어지게 될 때
매수 세력들이 매도 물량을 받아가야 그나마 하락 폭이 줄어들텐데 받아줄 세대가 보이질 않으니 하락 시작하게 되면
속도가 엄청 빠를 거 같아요
4. 경기의 불안감
과거 IMF나 서브프라임 같은 경우에는 외부 충격이 나타나서 그 후반응으로 부동산 가격이 움직였는데
이번에는 경기 하락이 시작되기 전에 부동산 가격부터 선반영하고 있습니다.
이번 경기 위기의 충격과 폭이 얼마나 될지 아무도 모르겠지만 내년에는 고물가, 고금리, 고환율은 예정되어 있어
부동산 시장에 악재만 가득한 이 시기에 경기 불황의 폭과 충격까지 크게 된다면 부동산은 뭐 답이 없지 않을까요?
아무튼 전 이 4가지 이유로 인하여 이번 부동산 하락의 속도와 폭은 엄청 가파르고 빠르게 진행될꺼라고 보여집니다.
물론 다 알려진 위기는 위기가 아니라는 속설도 있지만...
아직도 부동산은 불패야 라고 외치는 사람들도 아직 많다고 보여지기에 그 들이 진정한 공포를 느끼고
부동산은 끝났어 라고 말할 때가 바닥이 나오지 않을까 싶네요..
부동산 거품은 반드시 꺼져야죠.. 한국 사회의 부동산 불패의 신화가 끝이 나서
집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 하는 것으로 패러다임이 변하길 바랍니다..
imf만큼 타격오면…나라 진짜 작살납니다. 그나마 imf때는 그걸 수습하는 시점에 제대로 된 정부가 있었지만, 지금은…
imf도 안겪어보고선 무슨 imf따위취급이죠? ㅋㅋㅋ 웃고갑니다. imf시절엔 대기업다니던 사람이 하루아침에 주유소 알바뛰어야하던 시절이예요. 더욱이 저희는 금은방하던 집입니다. 금모으기운동이 뭔지는 아세요? 저희아버지가 그당시 가게라도 살려보겠다고 밤낮안가리며 궂은일 도맡아하시던 거 생각하면 지금도 눈물날지경인데..
총만 안든 전쟁에서 패망한 상황이였어요
경제 다 박살나고 나라가 한순간에 베네수엘라 급으로 몰락을 했던 상황인데
어디가서 그런 소리 하지마시길..
정말로 욕 뒤지게 쳐 먹습니다.
아직도 그 상처가 평생의 고통인 40대 이상이 많습니다
imf 40대 막차
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환율
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캡처링크
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공감 3개 -> 4개
오미자차 (kingdong98) 님
수어장대 (hi5soo) 님
days (daytrip72) 님
우리마음 (samlet83) 님
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imf 가 뭔지 모르죠?
코로나 따위가 어딜 imf에 댑니까...
푸하하하하하하
그 당시가 왜 두고두고 회자되고 있을까요?
그냥 웃고 갑니다.
/Vollago
왜 제가 사는 동네는 오히려 더 오르고 있을까요.
불가사의한 동네에요.
거대한 이권 앞에 토건족과 시행사로부터 협찬받는 부동산 유투버, 공인 중개사, 중개사 보조인, 인터넷 댓글 알바, 부동산 까페, 경매꾼, 정치권, 공무원(관료)들이 서로 탐욕으로 얽힌 거대 사기판이라는 의심은 안드세요? 의심부터 먼저 해야 생각을 할 수 있게 될껄요.
그래서 왜 오를까요? 신기하죠? 왜 오를까~요? ㅎㅎ
인구 10만도 안 되는 이 작은 동네에서 거대한 이권 앞에 토건족과 시행사로부터 협찬받는 부동산 유투버, 공인 중개사, 중개사 보조인, 인터넷 댓글 알바, 부동산 까페, 경매꾼, 정치권, 공무원(관료)들이 서로 탐욕으로 얽힌 거대 사기판이 무엇을 먹으려고 하는 걸까요? 왜일까~요?ㅎㅎ
미래의 수요층인 2030이 이미 영끌로 물려있는 상황에서
후에 펼쳐질 3기 신도시 공급의 폭탄 물량 공세는 파급이 엄청 날 것 같습니다.
사고 팔아서 부를 축적하는 용도가 아니라 누구나 최소한의 살 공간은 주어졌으면 좋겠어요.
태어나고 싶은 나라나 부모를 고를수는 없죠. 하지만 살아갈 나라가 태어난 국민에게 최소한의 삶의 공간은 주었으면 하는 바람입니다. 당장은 불가능하겠지만, 제 최종적인 대선후보에게 원하는 공약은 한정적인 자원인 땅을 소수가 소유하지 못하게 막는 토지공개념입니다. 문재인정부에서 시작하려했지만 제대로 해내지 못했지요. ...
다음 이재명때는 꼭 의미있는 걸음을 걸었으면 좋겠습니다.
1. 강남은 누구나 살고 싶어해요 그래서 공급은 늘 부족하니 떨어질리가 없죠. (강남불패만세)
2. 대출도 안되서 현금으로 집산 부자들 많아요. 현금 부자들이 엄청 많은데 집값 떨어지면 줍줍하겠죠. (어딘가 늘 있는 현금부자)
3. 영국 일본에 비하면 서울 집값은 아직도 낮은편인데요(전세보증금은 몰라)
4. 부동산은 우상향이에요. 인플레가 계속되면 안전 자산으로 몰릴텐데 부동산만한게 있나요. (고금리는 잊어라)
5. IMF나 금융 위기에 일시적으로 떨어졌지만 다시 올랐잖아요. 그러니 이번에도 내려가더라도 다시 오를거에요. (집내놓지 마라)
6. 굥이 다 해주실거야. (이자도 감면해준다는데 떼쓰면 다 됨)
(저는 이게 베스트라고 봅니다.)
강남 부심 있는 친구 있는데 강남으로 이사오라고 하는데, 솔직히 전 별로네요. 비싼거도 비싼거고 맨날 차막히고 사람많고, 사무실과 가까운거 빼고는 살고 싶은 동네는 아니거든요. 근데 굳이 창녀들이 몰려 있다고 하기엔 인구 비율로 보면 얼마안되죠. 그런걸로 비하는 좀 그러네요.
요
강남에 창녀라니 생각 참..쯧
https://news.sbs.co.kr/amp/news.amp?news_id=N1006663873
https://www.joongang.co.kr/amparticle/25052989
서울 판결문 1년치 전수 분석… 43개 동에 오피스텔 378개 호실 분포
역삼ㆍ대치ㆍ서초 등 강남에 집중… 경찰서ㆍ법원ㆍ학원 인근까지 번져
대치동 등 고가 아파트 사는 알선업자 상당수…수익 많지만 환수 어려워
https://m.hani.co.kr/arti/society/society_general/1033544.html
https://m.hankookilbo.com/News/Read/201909191471322538
아니면 한번 아니라고 말씀해보시죠??? 근처에 살기 좋은 동네들 제쳐두고 왜 대한민국 국민이 굳이 수십억을 들여가면서까지 강남에 살려고 한다는 괴변에 동의해야하는지 그런 헛소리에 반박하면 안되는건지 묻고 싶습니다.
근거는 맞지만 창녀라는 단어는 쓰지 않는게 좋을 거 같습니다
강남이 비싼건 창녀들이 많아서가 아니라 사람들이 좋아할만한 요소들을 두루 갖추고 있어서 희소가치가 높은거고, 그 희소성엔 프리미엄(거품)이 끼는거죠. 차라리 가치에 비해 거품이 크다 라고주장하셔야지, 아예 창녀들 모여사는 쓰레기마을이다 무가치하다 주장하시면 누가 공감하나요. 오히려 전 사이트 욕먹게 하려고 쓰신거 같아요.
https://data.oecd.org/hha/household-debt.htm, OECD (2022), Household debt (indicator). doi: 10.1787/f03b6469-en (Accessed on 16 July 2022)
증가속도가 빠른것은 부동산 패닉바잉도 있지만 정부가 코로나 재정지출을 하지 않은것도 큰 원인이예요.
두 부문의 대출증가액이 거의 비슷합니다.
그리고 가계대출추이에 보증금 잡지 않는거는 해외도 마찬가지입니다.
집값이 하락하면 주택담보 가치가 줄어들며 차액 상환 독촉장이 날아옵니다. 또한 금리 상승으로 매달 상환해야 할 이자가 급상승합니다. 이걸 제때 갚지 못해 경매에 들어가는 부동산이 급증하는데, 경매액이 전세보증금에 미치지 못하는 경우도 발생하고 선순위에 밀려 떼이는 경우도 많습니다.
2010년~12년 역전세난 지역에 살았는데 전월세 보증금을 돌려받지 못해 오피스텔 살며 1인 소송 하시는 분들 많이 봤습니다. 변호사 사는 것 조차 억울한 일들이 곧 많이 일어날 겁니다.
그때 분들은 지방에서 중고등학생이었죠.
하락장을 맛 본 세대들이 아닙니다.
리먼 때 하락 장 맛 본 세대들은 지금 6070이죠
상승기에는 언론이 요란하게 실시간 중계 하기에 금방 느끼지만. 하락기에는 언론이 침묵하므로 시장 참여자 아니면 체감이 어렵습니다.
오늘 집 내놓는다고 부동산에 전화 쭉 돌려보시면 체감이 되실 겁니다.
은행이 돈 떼일 일 있나요?
집 경매에 넘겨버리면 원리금 정도는 충분히 회수할 수 있을 것 같은데요.
부동산 하락 걱정할때가 아니라 소비 위축으로 인한 경기침체와 그로 인한 고용 불안이 먼저 옵니다.
대기업 다니는거 아니면 자리 보전할 걱정부터 해야지 되고 집값 빠지면 전세금 걱정해야 됩니다
LTV 규제로 은행이 돈 떼일 일은 없을것 같고 우리는 전세보증보험 가입하고 회사 잘되길 바래야죠 ㄷㄷ
그건 부실 채권으로 파생상품 만들어 팔아먹고, 그걸 산 놈들이 또 이상한 거 만들어 팔아먹고 하다가
망했다고 들었는데요. 우리나라가 그 지경은 아니잖아요.
저는 집값 하락이 아니라 집값 하락을 막으려는 정책 때문에 문제가 심각해질 거 같아요.
작금의 위기를 잘 관리해야 할 텐데
굥 때문에 다들 고생하게 생겼습니다. 정말 화나네요.
급격한 변화는 안좋죠. 집값 하락 자체는 당연히 와야 한다고 보지만, 폭락은 위험하긴 하죠. 현정부는 감당할 능력도 안될겁니다
요
대출을 은행돈으로 해준게 아니라 은행도 돈빌려 대출 해 준게 많아서
집값하락은 은행 신용에 악영향을줘서 은행도 대출회수 당할수 있습니다
IMF때도 은행들이 외국금융회사들에게서 대출 회수당해서 망하거나 망할번했는데 지금도 그럴수 있어요
한 번 된통 당해봐야 정신차릴 듯도 한데
정부가 저리 필사적으로 막으니
많이 하락안될거 같기도 하네요.
상위층들 이미 리츠등 임대사업
시장에 진출 해있어요.
부동산이 자산시장에서
이제 선진국형 소비시장으로
변환되는 중이죠
자산소유 이익이 급격히 줄어들고
자산 임대 이익이 늘어나는
시대변화죠
미국은 이런 구조를 1970년대부터
모기지 시장 구축으로
임대 시장이 기본축이 됩니다.
자산이익은 그냥 시장 기본수준으로 가구요.
한국은 자산 뻥튀기 시장구조의
한계에 봉착한 것이라 할수 있죠.
요
제 기억으로는 위에 언급하신 가계 대출이나 갭투기 등 예전 하락장이 더 심했습니다.
지금은 그나마 전 정부에서 대출을 많이 막았어요.
/Vollago
1. 부동산 가격 결정 요인
부동산 가격은 상업용 부동산과 주거용 부동산의 가격이 서로 연동되는 측면이 강하다고 생각합니다.
빌딩 및 상가 임대수익률과 기준금리 및 시중금리에 의하여 상업용 부동산(빌딩, 상가)의 가격이 영향을 받고, 상업용 부동산의 토지 평당 가격이 주거용 부동산의 가격에 영향을 미친다고 보여집니다. 오피스텔 등이 그 중간 매개가 되겠네요(이러한 측면에서 볼 때, 유사한 조건의 오피스텔 가격에 비하여, 아파트 가격이 월등하게 비싸다면, 그 지역의 아파트 가격은 하락 유인이 매우 많다고 판단합니다.).
따라서, 경제가 성장함에 따라, 부동산 가격이 상승할 여력이 커지는 현상을 피하기는 매우 어렵다고 생각합니다.
주거용 부동산의 가격 안정은, 냉정하게 들리실 수도 있겠지만, 도달하기 매우 어려운 퀘스트라는 생각이 듭니다.
시간이 허락할 때마다, 각국에서 시도하는 시도들을 열린 마음으로 살펴보려고는 합니다.
2. 문재인 정부의 부동산 정책 평가
이러한 측면을 고려할 때, 개인적으로 문재인 정부의 부동산 정책을 상당히 긍정적으로 평가하고 있습니다.
제로 금리, 유동성 장세에서 부동산 가격이 폭등하는 것은 세계 어느 나라도 피할 수 없었다고 보여집니다(미국의 경우도 그러하였습니다만, 다른 여러 나라의 데이터를 충분하게 살핀 것은 아닙니다.).
다주택 보유 투기 수요를 제도적으로 억제하고, 보유세를 적정 수준으로 상향하는 정책은 마땅히 유효하고, 반드시 시행하였어야 하는 정책으로 생각합니다.
다만, 부동산 가격을 반드시 잡겠다는 목표가 아니라, 위와 같은 시각을 진솔하게 공유하고, 정책적 최선을 다하겠지만, 불가피한 부분은 존재할 수 있다고, 장기적 전망을 진솔하게 공유하였으면 어떠하였을까 하는 아쉬움은 있습니다.
노무현 정부 등의 지방 균형 발전 전략은, 상업용 부동산의 임대 수요 분산 -> 임대료 인하 -> 상업용 및 주거용 부동산 가격 안정 등, 부동산 정책들 중 근원적인 부분을 잘 건드리는 훌륭한 전략들 중 하나였다고 생각합니다.
3. 향후 전망
개인적으로 미국 경제의 펀더멘털이 강하고, 우크라이나 사태에 대한 장기적 대비책이 유럽과 미국 등에서 진행되고 있다고 보여지는 점(장기적으로 러시아산 천연가스 수입을 타국가 LPG 수입으로 대체하는 노력이 매우 진지하게 이루어지고 있더군요.)(+러시아 군사력 지속 약화 중) 등을 고려할 때.. 푸틴의 핵도발 등 추가의 돌발 변수만 없다면, 이번 금리 인상기의 여파가 세계 경제에 지나치게 큰 파장을 미치지 않고 넘어갈 가능성도 상당하다고 생각합니다(이러한 측면에서, 국가 내 기업들의 강력한 펀더멘털은 아무리 강조해도 지나치지 않은 듯 합니다. 이 부분은 언젠가 별도의 글로 작성하여 보려고 합니다. 테슬라가 가장 대표적인 예로, 시장 상황이 악화되는 상황 속에서도 지속적인 혁신으로 매출과 수익을 성장시키는 기업의 존재는, 그 지역 및 국가 경제에 있어, 너무나도 큰 효자 요인입니다. 동시에, 이를 갖추지 못 한 국가와 지역에는 재앙이 됩니다. 현대기아차가 새로운 패러다임에 부응하지 못 한다면, 우리나라 경제의 큰 축을 담당하였었던 자동차와 자동차부품 산업의 미래는 매우 암울합니다. 비단, 우리나라뿐 아니라, 전통적인 자동차 및 자동차 부품 강국이었었던 일본과 독일도 예외가 아닙니다.).
주식 시장은, 이러한 펀더멘털이 (특히, 미국 내에서) 무너지지 않을 가능성이 높다는 점에서, 금리 인상 비율만큼의 조정만을 겪을 가능성이 높다고 보여지고, 상업용 부동산과 주거용 부동산의 경우에도 비슷한 수준에서 연동될 것으로 생각됩니다.
4. 정치권, 우리 사회에 바라는 점
개인적으로는 국민들의 현실 인식의 수준이 높아지고, 정치권에서도 이러한 눈높이에 맞는 정치인들의 현실 인식과 정책이 조명 받아서, 정치인들과 정당들이 선의의 경쟁을 하는 모습을 보이게 되는 것이 가장 이상적이라고 생각합니다.
제 기준에서는 문재인 정부의 부동산 정책을 공격하는 국민의 힘 프레임이 매우 치졸하고 적절하지 못 하였다고 평가하고, 문재인 정부와 민주당에서도, 좀더 솔직하고 담대하게 스스로의 정책의 득과 실을 정공법으로 공략하였으면 어떠하였을까 싶은 마음이 있습니다.
이를 위해 국민들의 눈높이가 함께 높아지는 것이 전제가 되어야 할 것으로도 생각됩니다.
유튜브채널 삼프로TV 등 이러한 변화를 실제로 만들어가기 위하여 노력하는 시도들도 있고, 이들의 노력을 개인적으로 매우 높게 평가하고 있습니다.
패닉셀, 패닉바잉을 통해서 거품이 형성되고 거품이 꺼지고 항상 합리적인 가격으로 움직인 적은 없었던 것 같네요
상승 사이클에 맞춰서 상승했다가 거품이 꺼지면서 하락 사이클이 형성되고 하락 사이클이 마무리되었다가
패닉바잉으로 고점 찍고 다시 하락 사이클로 옮겨타는 항상 이런 구조로 움직였던 것 같습니다.
경제의 성장은 소득의 성장으로 귀결되고 그 소득의 성장이 곧 자산 가격을 상승시킨다는 걸 말씀하시는 거 같습디만 그 주장은 가계부채 증가율과 가계 소득 증가율과 부동산 가격 증가율을 놓고 보시면 과연 작금의 부동산 상승이 소득의 증대에 따른 부분이다 라고 하기에는 가계부채 증가율과 부동산 가격 증가율이 훨씬 큽니다. PIR로 비교해봐도 그렇구요...
그리고 미국 경제에 대해서 전망하셨는데..이 전망은 가능성적인 측면이지요..금리 인상이 큰 파장을 미치지 않을 수도 있다는 건 말 그대로 전망입니다..아직은 어떤 결과가 나오지 가름하기 힘들지만 미국 금리 인상의 파장은 저소득국가, 신흥 도상국 의 순으로 전파됩니다..현재 11개 국가에서 IMF 구제 금융 신청한다는 얘기도 있고 아르헨티나는 60%의 물가 상승율을 기록중이며, 터키 등등 현재 엄청난 고물가를 기록하는 국가들이 있습니다...
아시다 싶이 경제는 모두 연결되어 있기에 금융 위기를 가진 나라들이 하나 둘 씩 늘어날 수록 전세계 경제는 안좋게 흐를 가능성도 상당합니다..
또한 미국의 금리가 어디까지 갈지 올해까지 3%를 예상하고 있지만 말 그대로 예상이기 때문에 아직 갸름하기는 힘든 시기이기도 한 거 같습니다.
모든 부분에서 대비를 해야겠지만 리스크 관리는 필수적이라고 생각합니다...
미국 혼자서 호황을 맞이 하는건 전세계적으로 어떻게 경제가 흘러갈지 모르겠네요...
1994~95년 미국 금리가 300bp를 올리면서 동남아시아에서부터 시작된 경제 위기가 우리나라와 러시아를 끝으로 마무리 된 걸 아실 수 있으실껍니다...그 당시 미국은 호황기였지만 전세계 적으로 특히 아시아쪽 신흥 도상국들은 힘든 시기를 보냈음을 검색해보시면 아실 수 있으실껍니다.
그밖에 수도권 하락으로 예상합니다
수도권 중 분당 판교는 하락이 미미할 것 이고
수도권 외곽지 일산(운정), 동탄은 특히 하락이 심할 것 같네요.
물론 개개인은 문제가 되는 분들 있겠지만.. 우리 경제에 문제가 되지는 않을거라 보는데요
대신 큰 자본 없이 갭투자로 집을 여러채.. 나아가 수십 수백채 보유하고 있는 분들은 심각한 위기로 연쇄반응이 될수도 있다고 생각하고 있네요
그분들 중 작년 말에 정부가 매도 신호를 줄 때 현금화 안하고 존버 들어가신 분들은 금리가 더 오르면 어찌될지 아무도 모르죠
아차피 집 한채는 필요해서 대부분 집에서 살 겁니다 집 값이 떨어져도
문제는 경기죠 ㅠㅠ
현 정부가 정상적으로 돌아간다는 걸 방증하는 건가요?
직전 정부에서 상승한 부동산 가격이 정상화 되는건가요?
집 값이 문재인 정부 이전으로 돌아간다면, 지금 현 정부가 잘하고 있다는 건가 싶은데.. 어떻게 생각하시나요?
아무 것도 하지 않았을때 시장은 자리를 잡아 간다는게 저쪽 당 생각 아닌가요..?