요즘 부쩍 미분양 물량에대한 기사가 많이 쏟아지던데...
금리도 그렇고 대출규제등도 그렇습니다만
일단 결론적으로 분양가가 좀 맛이 많이간 케이스가 많이보입니다..
딴게아니고 그냥 분양가 자체가 비싸서 안나가는거같습니다.
금리니 dsr이니 중요한건사실이지만 현금많이들고계신분들도 생각보다 굉장히많고
그분들도그렇고 영끌하시는분도그렇고 일단은 분양가에서 자기가 주변시세대비 어느정도 그래도
프리미엄 기대치가있겠다 싶거나 또는
분양가대비 실제로 하락하더라도 어느정도 실거주로써는 합리적이고 주변시세보단 아직 저렴해서 어느정도 방어는 할 수있겠다 라는
느낌이 있어야하는데
요즘 분양가보면 분양부터 이미 주변 호가금액에 분양가를 키높이하고나온 느낌이 강하더라구요. 상투금액이라고해야할까요.
저희동네도 분상제 유무차이 + 용도 차이가있습니다만..
같은 시행사 같은 건설사인데
2년전에 34평 5억5천에 완판하고
이번달 바로 옆부지에 분양가 34평 10억~11억에 분양하더라구요 (고급주상복합도아니고..그냥 일반퀄리티)
(저희 동네 34평 실거래 10억찍은적 한번도 없습니다..)
마치.. 미래 시세차익을 지들이먹고 분양자에게 던지는 느낌이 요즘 분양시장느낌입니다.
금리인상 분위기라기엔 주변보다 싼곳은 또 경쟁률 괜찮더라구요.
100% 분양가가 주변 호가시세로... 나오고
아파트들이 되려 요즘 싸더라구요.. 대출 상한 금액 맞춰야하니까....
저희도 출퇴가능권 근2년간 다떨어졌는데 요즘 실거래가 하락하면서
기존 구축 대형평수들이 되려 가격이 좋다고 느껴져서 저희는 구축으로 눈을 돌렸습니다.. ㅠ
추첨만 기대했는데 역시 안되더군요 ㅎ.....
저희는 대중교통은 원래 안타서 조금 불편한 지역을 찾다보니까
일산 위시티로 이동할 계획중입니다. 44평 라멘구조 아파트,주복이
저희동네 벽식구조 34평들가격이랑 비슷하거나 저렴한편이더라구요
층간소음 지긋지긋..
좋은곳에 가시길 빕니다! 화이팅
상승장에서는 사람들이 저것도 싸다고 달려들었을겁니다. 미분양 나면 내리겠죠 뭐 ㅎ
10억을하고 2~3년전 5억대 아파트랑 별반차이도없고 외관도 그냥 성냥갑 내관도 특화없음/
커뮤니티도 특화없음 / 비싸기만한 평범한...단지는좀 너무 대충하는거아닌가싶습니다.
부동산카페가면 입지이야기를 하고있지만 사실 강남권 진출이가능한 역하나가 5억의 가치를 올린다고 생각치는않습니다.
실제 물리적입지가 중요한거라고 생각하는데 좀 많이 나간것같습니다.
주변에 일반 상가건축하시는 사장님이 계신데.. 원자재값이 상당히 오른건 사실이지만
짓다가 원자재값이 올라도 완공하는데까지 그렇게 영향이 크지않다고 하시더라구요.
실제 분양가에서 차지하는 원자재 비율이 크지않기때문인데..
원자재 상승이 문제였다면
19~20년에 분양했던 단지들은 현재 아마 공사를 중단했을겁니다.
5억대수준의 지역이 분양가 6억~7억까지 나온다면 어느정도 납득이되는데
요즘은 2~3년전대비 2배수준으로 분양가가 나오는편이라 좀 문제가있어보입니다.
요
작을리가요. 원자재 상승되면 시공사가 공사를 포기할 상황까지 올 경우(공사 원가 10%이상 상승)
시행사에서 에스컬레이션을 해줄수밖에 없습니다. 공사 포기하고 이행증권 돌린다음 후속업체 찾아봐야
그 이상 돈이 들게 뻔하기 때문에 적당한 선에서 합의하는거죠. 합의 안되고 멈추는 현장도 많습니다.
원자재 때문에 2배가 된게 아니라 땅값 상승 + 원자재,인건비 상승 합쳐진거죠
건축 비용이 60% 언저리...
현재 고분양하고 미분양난 단지들은 땅도 지금가격에 구매한것도아닌 부지고..
1년전 그래도 원자재가 오를것같다~ 라고 이야기 나왔을때 기준으로
어디까지나 상가분양하고 건축업하시는 지인 한분의 의견입니디만
대단지아파트의경우 34평의 기준이라고할떄 원자재 인상전 1억5천내에서 건축이 가능했는데
올해 원자재인상이 되면서 34평 아파트 건축비는 1억7~8천 정도로
뉴스에선 원자재가 두배니 뭐니 하는데 실제 건축할때는 1세대당 3천정도만 추가된다고 보면된다고하더군요
실제로 상가건축분도 딱 그정도 % 인상되었다고하고요.
인건비까지 포함되겠지만 아시다싶히 외노자들을 많이 쓰고있기도하고
갑자기 동일퀄리티 단지 5억5천짜리였던게 분양가 10억짜리가됐다기엔
원자재인상의 핑계는 좀 과하다는 생각입니다.
실제로 저희 누나가 19년도에 양주에 2억9천에 30평아파트를 분양받았고.
완공도 내년초입니다만.. 그 급격한 원자재상승시기를 거쳤지만 문제없이 잘 진행되었죠..
왜냐면 .. 2억9천에 나왔을때도 그당시 그 지역에서 고가분양이라고 미분양이될거라 했던 곳이였거든요.
원가의 부분에서 접근하면 현재 건설쪽에서 이야기하는 원자재 인상이라는 핑계에대한
고분양가는 좀 과하다는 생각이 듭니다.
가장 큰게 땅값, 그리고 원자재, 인건비, 사업비 자체가 올라갔죠.
모든자재가 2배 올랐다는건 과장입니다. 하지만 주요 원자재 2배 맞습니다.
비철금속 2배, 철근2배. 레미콘 1.5배 정도구요. 목재는 2배이상. 현업에서 느끼기엔 평균 1.5배 오른거 같습니다.
아셔야 할게 공사비는 재료비 30. 노무비(인건비) 60 경비 10 으로 이루어 집니다.
자재는 30 에서 45로. 노무비는 60에서 70으로. 경비는 10에서 15로 올랐다고 보면 됩니다.
결국 합계는 100 에서 130 으로 30% 오른게 되는거죠. 그러니 1.4 억에 가능하던거라면 1.8이 된거니
알고계신 내용이랑 큰 차이는 아닙니다. 인상폭이 그렇다는것이고 실제론 지금 84타입이고
브랜드 아파트 수준으로 뽑으려면 2억 3천은 잡아야 합니다.
분양가 기준 평당 150~200만원 인상폭만 건설비 인상분입니다.
지가의 상승은 시세와 지주 마음인데, 분양전에 사업준비 과정에서 땅을 매입합니다. 주변시세가 오르면 땅주인이 땅을 비싸게 팔려고 하겠죠. 10년전에 땅을 싸게 사둔 땅주인이 분양하는게 아닙니다. 현재 시세에 준하게
그 땅에 프로젝트를 진행하는 시행사가 분양을 하는 것이죠.
주택을 매매해도 2년전에 10억에 산 집이 지금 15억이면 당연히 15억에 팔지 않겠습니까?
예시를 들어보겠습니다.
2년전 1,000 세대 부지에 땅값이 천억이고, 세대당 토지비용이 1억이었는데 주변 아파트 시세가 두배되면
그 땅값은 개발이익이 커지기 때문에 2천억이 아니라 3천억이 됩니다.
세대당 토지비용 3억 되는겁니다. 그럼 바로 평당 600 오르는거구요.
거기에 위에 건축비 인상분까지 더하면
84타입 2,000 만/평에 분양하던곳이 2년만에 건축비 인상까지 합쳐서 2,800 만원/평 이 됩니다.
결론적으로 주변시세는 2배가 되었고, 땅주인은 3배를 가져갔음에도 분양가는 1.5배 수준이기때문에
2배나 오른 주변시세대비 오히려 경쟁력이 있습니다. 이게 바로 위에서 말씀드린 개발이익이 커지기때문에
땅값은 두배가 아닌 세배이상이 된다는 이야기 입니다. 땅값이 더 비싸지면 분양가가 3천 넘어가겠죠.
땅주인과 시행사들 입장에서 가장 해피한 상황은 주변시세 대비 90%선에서 분양해서 1순위 완판하고
빠지는겁니다. 어차피 신규 분양은 주변 시세를 선도할수는 없습니다. 시장 분위기 따라 가는거죠.
여기에 맞서기 위해서 나온것이 분상제 입니다. 그럼 분상제에 맞춰서 역으로 땅값이 책정됩니다.
분상제는 이미 시세보다 낮아서 분양이 안될수가 없기때문에 분상제 커트라인 맥스값에
자연스럽게 집값은 정해집니다.
끝으로 마지막에 말씀하신 부분에서, 공사가 중단되면 지체상금등으로 건설사도 힘들어지고
시행사도 일이 복잡해지고, 지금처럼 건축비가 10% 이상 오르면 이행증권상의 미이행에 대한
위약금 10% 물어주는게 이득이기때문에 공사 포기 상황이 발생할수 있습니다.
에스컬레이션(물가 상승에 따른 도급 금액인상)을 인정해 줄수 밖에 없습니다.
건설사는 30% 올랐어도 15~20% 선에서 받으면 수용할수 밖에 없고
시행사도 타절해서 10% 위약금 받아봐야 새로운 시공사 구하려면 그 이상 돈이 드니,
적당한 선에서는 올려줄수 밖에 없습니다. 그래서 사업이 계속 진행되는거구요.
마찬가지로 시행사나 건설사가 마진을 줄여서도 감당할수 없는 수준이 도래하면 그때 문제가 되는거죠.
분양가 정하는 제도 변화도 있지만,
신축이라는 걸 내세우는 듯도 해요. 주변 아파트보다 우린 신축이고 요즘 유행하는 평면이니까 받을만큼 받겠다는 의지(?)요.
대체로 예전 아파트보다 평면, 커뮤니티 시설, 쓰레기 처리, 홈 오토메이션, 빌트인, 주차대수, 전기차 시설 등은 나아졌으니... 그런 걸로요.
신축 수요가 있어왔기때문에 더 많이받아도 나가니까 파는것이긴할텐데
근래 미분양 단지들은... 신축이라는것외엔 내세울게 전혀없는데
분양가는 고급단지를 표방하고있어서 미분양이 나는듯합니다... 즉.. 쉽게 꿀빨겠다는거라고밖엔..
현금이 많은 사람이 많아보인다고 하셨으나 현찰로 아파트 가격의 60%를 들고있는 사람은 생각보다 드뭅니다
서울권역쪽이 그동안 투기과열지구임에도 분양가가 그래도 (주변대비 ) 저렴하다고 평가되는곳들은
완판이되어왔고 나머지 경쟁하던 그분들이 실제 서울권 청약 대기수요라고 했을때
그분들이 사실 현재 미분양물량을 받치고도 남을 정도였습니다.
그분들이 서울권에 현금을 가지고있는 대기수요라고 판단하는 근거는..
대부분 단지들이 실제로 현금확보를 6억이상 필요로하는 단지들이었고
청약포기시 재당첨제한도 길었고 실입주를해야했고 전매불가 단지들이었기 때문이죠...
다들 물론 부동산 분위기가 꺾이면서 관망으로 돌아선것도있고 + 금리인상도 물론 큰영향이있지만
기본적으로 최근 미분양단지들을보면 주변시세대비 분양가가 너무 고분양이라 미분양이된거지..
시장상황으로 미분양이된건 아니라고 생각하고있습니다.
물론 제의견도 일반화할수는..없겠지만요...
제가 결혼할때 쯤이 서브프라임 모기지 이후에 몇년동안 투기심리 꺼져서 폭락한다고(실제로 아파트 투기심리가 작살이 나긴했죠) 난리날때였는데 그때도 정확히 똑같은 분석을 하는 사람이 많았습니다.
심지어 저조차도 분양 알아보는데 “이 입지에 이돈을 주고 분양한다고??” 라고 혀를 내두를 정도였죠.
결과는? 뭐 다들 아시다 시피 현재에 이르렀죠.
아파트 분양은 언제나 주변 시세에 따라 갔고 그래서 건설사들이 주변 시세를 가지고 너무 폭리를 취하는거 아니냐는 얘기는 매번 나왔습니다.
그래서 저는 단순히 아파트 가격이 비싸서 때문에 갑자기 투기심리가 사라진건 아니라 생각합니다.
투기를 하려면 받쳐줄 사람이 있어야 하는데 지금은 고금리전망으로 인해서 받쳐줄 사람이 없거나 적은거죠.
실거주지로 보는사람은 그림의 떡이고요...
수중에 9억이 있어야 하는데 현찰 9억 들고 있는 사람들 많지 않죠. 그정도 돈 들고 있는 사람들은 이미 많이들 샀구요.
1~2년전에 산것들은 아직 양도세 때문에 시장에 못나오는 물건이고. 가격이 오르던 떨어지던 올해~내년쯤에 2년 채운
물건들 나오면서 손바뀜이 되야 그나마 거래가 돌꺼 같아요.
지금은 구매자의 현실 조건만 남은 거죠.
지금 올라가는 현장은 이미 계약해둔 단가가 있어서 하청이 죽어나가는 구조이고, 앞으로 올라가는 거는 금액 인상분 선반영되서 올라가니 공사비도 같이 올라가죠
그러나 오르기도 떨어지기도 할테고, 지금이 부동산 가격에서 고점에 가까운것 같습니다.
그리고 그 고점의 징후중 하나가 시행사들이 최대한 이득을 남기는 상태(살짝 미분양이 나는 금액)라고 생각하는데요.
지금이 그런 상황 같습니다.
아뇨 그래서 예전에 할인분양받아서 들어오는 사람 원분양자가 이사못들어오개 막고 그랬습니다
ㅡㅡㅡ
간략히 검색해도 바로나오는군요.
사망사건 기사입니다.
사람들이 기대하는 가격보다 비싸서입니다.
분양 시행사가 왜 그 기대가격보다 높게 분양을 해야하는지,
수요자 입장에서는 시행사가보기엔 분양가가 충분히 낮은데도 왜 기대가격이 더 낮은지는 다양하게 설명할수 있겠죠
제 아무리 길게 설명하고 복잡하고 이해하기 어려운 다양한 현상들과 원인이 있더라도
가격이 낮으면 무조건 팔립니다.
원자재 문제가 아닌듯하고...
지을때부터 고가분양을 목표로 했기에 그런듯합니다.. 땅도 비싸게사고.. ^^
그냥 미분양이 나서 미달이 되고.. 할인들어가야겠죠?
하지만 지금 부동산 가격 전망에 대한 컨센서스는 그렇지 않으니...
지금 시점은 미분양은 나도, 할인분양까지는 가지 않은 상황입니다. 아직 제대로 된 하락은 시작도 안했어요.
지금 저렇게 높은 가격에 분양 하는 건, 그래도 팔릴 거라는 건설사의 계산이 있기 때문입니다.
반면 집을 사는 개인 입장에서는, 돈이 진짜 많아 빚없이 집 살 수 있거나 이자 정도는 감내하면서 오랜 기간 동안 기다릴 수 있으면 상관 없는데 대부분은 그렇지 않죠.
인플레때문에 어쩔수없어요
지금 미분양인거는 고금리로 인한 이자감당이 힘드니 미분양이 많다고 봐야합니다
초저금리때는 이자 내면서 집값 오르길 기대하는데 지금은 이자가 너무 비싸서 그런 수요가없죠
건설사들이 말했던걸로 기억하는데요.
'서울 지역은 왜이리 분양가가 비싸냐? 지방은 3억도 안하는데?'에 대한 답변이었던걸로,,
분양가가 비싸더라도
이제까지 경험상 분양가 대비 2-3배 오르는건 시간문제였습니다
그러나 지금은 오를 기미가 안보이니 구매하지 않는것이지요
그때 5억인가 그랫는데 말도 안되는 금액이라고.. ㅋㅋㅋ
12평은 심지어 1억 7천정도였는데 지금 12억이죠ㅠㅠ
경기권 주요도시도 아니고
화성 촌락에 새로 짓는 아파트 분양가가 5억이란거에 1번 놀라고
다시 찾아보니 안산 신도시 분양가가 6억이란거에 또 놀라고
서울은 30평대고 아닌데 10억을 넘기는거 보고,,,
후분양으로 다지어진 내가살집 확인하고
구매하는게 맞는거 아닌지..
산업적으로 효율적이진 않겠지만
내돈 써서 사려는거 실체 확인은 하고 사고싶네요
그걸 개인이 하냐 기업이 하냐 차이일뿐
입지도 안좋은데 가격은 입지 좋은데랑 차이 없어보이는데가 종종 보이네요.
어떻게 울나라 아파트 가격이 떨어질까요. 울나라 평균국민소득이 미국, 싱가폴 수준 되었나봅니다.
계속 끓어오르는건 건설사도 아니고 인정하고 납득하는 사람들 때문이라 봅니다.
요즘 기준으로 수준에 따라 시공비 600~700 나옵니다.
거기에 금융비용, 분양비용(분양대행사, 모델하우스 건립), 설계비용(설계사 및 인허가), 감리비용
준공 부대비용(준공서류 대행, 입주관리 대행사 등) 같은 것들이 기본 원가입니다.
시공사 마진 5~10% 가져가고 그것도 PF보증 들어가고 미분양시 대물지급등 리스크 있어야 10% 먹는거고
아니면 5%띄기 입니다. 일단 땅값 제하고 평당 천에 육박해요. 여기까진 어느 현장이든 다 공통적인거고
여기에다가 (땅값 + 시행사 마진) 이 포함되서 분양가가 결정되는거죠
1억7~8천정도 잡으면된다고합니다.
기존에 1억5천컷에 가능했었으니까 원자재 올라서 결국 1세대에 2~3천정도밖에 안올랐습니다.
저는 아파트가 3억 이상이면 무조건 투기의 입김이 작용했다고 봅니다.
보통 이쯤되면 다들 연봉 7,8천은 되더라고요
거기다가 맞벌이까지하면 곱하기2..
뭐 유명it기업에서는 혼자서도 받는 연봉이 저정도고하니
웬만한 수도권은 보통 6억이상..
서울은 8억이상..
물론 입지좋고 학군좋은곳은 더 비싸겠지만..
딱히 좋지않지만 준신축급 아파트가 저정도하니
국민들 소득수준에 비해서 적당한거같습니다..
뭐 20억30억하는곳이야.. 사업하거나 금수저들이 사는곳이고
현재 집값이 그 때 분양가보다 월등히 높아져서, 그 때 미분양 접수 하지 않았으면 지금 어땠을까 하고 가슴을
쓸어내린 적이 한두번이 아닙니다. 하지만 개인적으로 아파트값이 올라도 아무런 감흥도 없습니다.
아무리 입지도 좋고 신축이라고 하지만, 맞벌이 하는 저희 부부 입장에서는 현재 아파트 가격으로 사라고 하면
절대 사지도 못할 정도로 올랐지만, 한편으로는 이건 아니다 라는 생각이 강합니다.
어차피 이 아파트 팔아도 크게 수익은 나겠지만, 더 이상 주변이 신축 아파트로 이사도 못하게 되었구요
장기적으로 부동산이 우상향 한다고는 하지만, 소득 수준에 비해 이건 너무하다라는 생각을 하게 됩니다.
하지만 재산권의 문제가 결려 있으니 아파트 있는 사람하고 사려는 사람 사이에 의견 조정은 불가능할것
같습니다.
이거는 어느정 부에서도 해결하지 못할 문제가 아닐까 생각됩니다. 결국은 세계 경제와 밀접하게
관련되어서 우리나라안에서는 결코 해결책을 찾을수 없다고 봅니다.
이번 검단도 69점커트에 같은점수 예비가 100번대가 있었다는 소문입니다..
분상제 유무가 커트를 가르네요..요즘은..