요즘 부쩍 미분양 물량에대한 기사가 많이 쏟아지던데...
금리도 그렇고 대출규제등도 그렇습니다만
일단 결론적으로 분양가가 좀 맛이 많이간 케이스가 많이보입니다..
딴게아니고 그냥 분양가 자체가 비싸서 안나가는거같습니다.
금리니 dsr이니 중요한건사실이지만 현금많이들고계신분들도 생각보다 굉장히많고
그분들도그렇고 영끌하시는분도그렇고 일단은 분양가에서 자기가 주변시세대비 어느정도 그래도
프리미엄 기대치가있겠다 싶거나 또는
분양가대비 실제로 하락하더라도 어느정도 실거주로써는 합리적이고 주변시세보단 아직 저렴해서 어느정도 방어는 할 수있겠다 라는
느낌이 있어야하는데
요즘 분양가보면 분양부터 이미 주변 호가금액에 분양가를 키높이하고나온 느낌이 강하더라구요. 상투금액이라고해야할까요.
저희동네도 분상제 유무차이 + 용도 차이가있습니다만..
같은 시행사 같은 건설사인데
2년전에 34평 5억5천에 완판하고
이번달 바로 옆부지에 분양가 34평 10억~11억에 분양하더라구요 (고급주상복합도아니고..그냥 일반퀄리티)
(저희 동네 34평 실거래 10억찍은적 한번도 없습니다..)
마치.. 미래 시세차익을 지들이먹고 분양자에게 던지는 느낌이 요즘 분양시장느낌입니다.
금리인상 분위기라기엔 주변보다 싼곳은 또 경쟁률 괜찮더라구요.
100% 분양가가 주변 호가시세로... 나오고
아파트들이 되려 요즘 싸더라구요.. 대출 상한 금액 맞춰야하니까....
저희도 출퇴가능권 근2년간 다떨어졌는데 요즘 실거래가 하락하면서
기존 구축 대형평수들이 되려 가격이 좋다고 느껴져서 저희는 구축으로 눈을 돌렸습니다.. ㅠ
추첨만 기대했는데 역시 안되더군요 ㅎ.....
저희는 대중교통은 원래 안타서 조금 불편한 지역을 찾다보니까
일산 위시티로 이동할 계획중입니다. 44평 라멘구조 아파트,주복이
저희동네 벽식구조 34평들가격이랑 비슷하거나 저렴한편이더라구요
층간소음 지긋지긋..
좋은곳에 가시길 빕니다! 화이팅
상승장에서는 사람들이 저것도 싸다고 달려들었을겁니다. 미분양 나면 내리겠죠 뭐 ㅎ
10억을하고 2~3년전 5억대 아파트랑 별반차이도없고 외관도 그냥 성냥갑 내관도 특화없음/
커뮤니티도 특화없음 / 비싸기만한 평범한...단지는좀 너무 대충하는거아닌가싶습니다.
부동산카페가면 입지이야기를 하고있지만 사실 강남권 진출이가능한 역하나가 5억의 가치를 올린다고 생각치는않습니다.
실제 물리적입지가 중요한거라고 생각하는데 좀 많이 나간것같습니다.
주변에 일반 상가건축하시는 사장님이 계신데.. 원자재값이 상당히 오른건 사실이지만
짓다가 원자재값이 올라도 완공하는데까지 그렇게 영향이 크지않다고 하시더라구요.
실제 분양가에서 차지하는 원자재 비율이 크지않기때문인데..
원자재 상승이 문제였다면
19~20년에 분양했던 단지들은 현재 아마 공사를 중단했을겁니다.
5억대수준의 지역이 분양가 6억~7억까지 나온다면 어느정도 납득이되는데
요즘은 2~3년전대비 2배수준으로 분양가가 나오는편이라 좀 문제가있어보입니다.
요
건축 비용이 60% 언저리...
현재 고분양하고 미분양난 단지들은 땅도 지금가격에 구매한것도아닌 부지고..
1년전 그래도 원자재가 오를것같다~ 라고 이야기 나왔을때 기준으로
어디까지나 상가분양하고 건축업하시는 지인 한분의 의견입니디만
대단지아파트의경우 34평의 기준이라고할떄 원자재 인상전 1억5천내에서 건축이 가능했는데
올해 원자재인상이 되면서 34평 아파트 건축비는 1억7~8천 정도로
뉴스에선 원자재가 두배니 뭐니 하는데 실제 건축할때는 1세대당 3천정도만 추가된다고 보면된다고하더군요
실제로 상가건축분도 딱 그정도 % 인상되었다고하고요.
인건비까지 포함되겠지만 아시다싶히 외노자들을 많이 쓰고있기도하고
갑자기 동일퀄리티 단지 5억5천짜리였던게 분양가 10억짜리가됐다기엔
원자재인상의 핑계는 좀 과하다는 생각입니다.
실제로 저희 누나가 19년도에 양주에 2억9천에 30평아파트를 분양받았고.
완공도 내년초입니다만.. 그 급격한 원자재상승시기를 거쳤지만 문제없이 잘 진행되었죠..
왜냐면 .. 2억9천에 나왔을때도 그당시 그 지역에서 고가분양이라고 미분양이될거라 했던 곳이였거든요.
원가의 부분에서 접근하면 현재 건설쪽에서 이야기하는 원자재 인상이라는 핑계에대한
고분양가는 좀 과하다는 생각이 듭니다.
분양가 정하는 제도 변화도 있지만,
신축이라는 걸 내세우는 듯도 해요. 주변 아파트보다 우린 신축이고 요즘 유행하는 평면이니까 받을만큼 받겠다는 의지(?)요.
대체로 예전 아파트보다 평면, 커뮤니티 시설, 쓰레기 처리, 홈 오토메이션, 빌트인, 주차대수, 전기차 시설 등은 나아졌으니... 그런 걸로요.
신축 수요가 있어왔기때문에 더 많이받아도 나가니까 파는것이긴할텐데
근래 미분양 단지들은... 신축이라는것외엔 내세울게 전혀없는데
분양가는 고급단지를 표방하고있어서 미분양이 나는듯합니다... 즉.. 쉽게 꿀빨겠다는거라고밖엔..
서울권역쪽이 그동안 투기과열지구임에도 분양가가 그래도 (주변대비 ) 저렴하다고 평가되는곳들은
완판이되어왔고 나머지 경쟁하던 그분들이 실제 서울권 청약 대기수요라고 했을때
그분들이 사실 현재 미분양물량을 받치고도 남을 정도였습니다.
그분들이 서울권에 현금을 가지고있는 대기수요라고 판단하는 근거는..
대부분 단지들이 실제로 현금확보를 6억이상 필요로하는 단지들이었고
청약포기시 재당첨제한도 길었고 실입주를해야했고 전매불가 단지들이었기 때문이죠...
다들 물론 부동산 분위기가 꺾이면서 관망으로 돌아선것도있고 + 금리인상도 물론 큰영향이있지만
기본적으로 최근 미분양단지들을보면 주변시세대비 분양가가 너무 고분양이라 미분양이된거지..
시장상황으로 미분양이된건 아니라고 생각하고있습니다.
물론 제의견도 일반화할수는..없겠지만요...
실거주지로 보는사람은 그림의 떡이고요...
지금은 구매자의 현실 조건만 남은 거죠.
지금 올라가는 현장은 이미 계약해둔 단가가 있어서 하청이 죽어나가는 구조이고, 앞으로 올라가는 거는 금액 인상분 선반영되서 올라가니 공사비도 같이 올라가죠
그러나 오르기도 떨어지기도 할테고, 지금이 부동산 가격에서 고점에 가까운것 같습니다.
그리고 그 고점의 징후중 하나가 시행사들이 최대한 이득을 남기는 상태(살짝 미분양이 나는 금액)라고 생각하는데요.
지금이 그런 상황 같습니다.
아뇨 그래서 예전에 할인분양받아서 들어오는 사람 원분양자가 이사못들어오개 막고 그랬습니다
ㅡㅡㅡ
간략히 검색해도 바로나오는군요.
사망사건 기사입니다.
사람들이 기대하는 가격보다 비싸서입니다.
분양 시행사가 왜 그 기대가격보다 높게 분양을 해야하는지,
수요자 입장에서는 시행사가보기엔 분양가가 충분히 낮은데도 왜 기대가격이 더 낮은지는 다양하게 설명할수 있겠죠
제 아무리 길게 설명하고 복잡하고 이해하기 어려운 다양한 현상들과 원인이 있더라도
가격이 낮으면 무조건 팔립니다.
원자재 문제가 아닌듯하고...
지을때부터 고가분양을 목표로 했기에 그런듯합니다.. 땅도 비싸게사고.. ^^
그냥 미분양이 나서 미달이 되고.. 할인들어가야겠죠?
하지만 지금 부동산 가격 전망에 대한 컨센서스는 그렇지 않으니...
지금 시점은 미분양은 나도, 할인분양까지는 가지 않은 상황입니다. 아직 제대로 된 하락은 시작도 안했어요.
지금 저렇게 높은 가격에 분양 하는 건, 그래도 팔릴 거라는 건설사의 계산이 있기 때문입니다.
반면 집을 사는 개인 입장에서는, 돈이 진짜 많아 빚없이 집 살 수 있거나 이자 정도는 감내하면서 오랜 기간 동안 기다릴 수 있으면 상관 없는데 대부분은 그렇지 않죠.
인플레때문에 어쩔수없어요
지금 미분양인거는 고금리로 인한 이자감당이 힘드니 미분양이 많다고 봐야합니다
초저금리때는 이자 내면서 집값 오르길 기대하는데 지금은 이자가 너무 비싸서 그런 수요가없죠
건설사들이 말했던걸로 기억하는데요.
'서울 지역은 왜이리 분양가가 비싸냐? 지방은 3억도 안하는데?'에 대한 답변이었던걸로,,
분양가가 비싸더라도
이제까지 경험상 분양가 대비 2-3배 오르는건 시간문제였습니다
그러나 지금은 오를 기미가 안보이니 구매하지 않는것이지요
그때 5억인가 그랫는데 말도 안되는 금액이라고.. ㅋㅋㅋ
12평은 심지어 1억 7천정도였는데 지금 12억이죠ㅠㅠ
경기권 주요도시도 아니고
화성 촌락에 새로 짓는 아파트 분양가가 5억이란거에 1번 놀라고
다시 찾아보니 안산 신도시 분양가가 6억이란거에 또 놀라고
서울은 30평대고 아닌데 10억을 넘기는거 보고,,,
후분양으로 다지어진 내가살집 확인하고
구매하는게 맞는거 아닌지..
산업적으로 효율적이진 않겠지만
내돈 써서 사려는거 실체 확인은 하고 사고싶네요
그걸 개인이 하냐 기업이 하냐 차이일뿐
입지도 안좋은데 가격은 입지 좋은데랑 차이 없어보이는데가 종종 보이네요.
어떻게 울나라 아파트 가격이 떨어질까요. 울나라 평균국민소득이 미국, 싱가폴 수준 되었나봅니다.
계속 끓어오르는건 건설사도 아니고 인정하고 납득하는 사람들 때문이라 봅니다.
1억7~8천정도 잡으면된다고합니다.
기존에 1억5천컷에 가능했었으니까 원자재 올라서 결국 1세대에 2~3천정도밖에 안올랐습니다.
저는 아파트가 3억 이상이면 무조건 투기의 입김이 작용했다고 봅니다.
보통 이쯤되면 다들 연봉 7,8천은 되더라고요
거기다가 맞벌이까지하면 곱하기2..
뭐 유명it기업에서는 혼자서도 받는 연봉이 저정도고하니
웬만한 수도권은 보통 6억이상..
서울은 8억이상..
물론 입지좋고 학군좋은곳은 더 비싸겠지만..
딱히 좋지않지만 준신축급 아파트가 저정도하니
국민들 소득수준에 비해서 적당한거같습니다..
뭐 20억30억하는곳이야.. 사업하거나 금수저들이 사는곳이고
현재 집값이 그 때 분양가보다 월등히 높아져서, 그 때 미분양 접수 하지 않았으면 지금 어땠을까 하고 가슴을
쓸어내린 적이 한두번이 아닙니다. 하지만 개인적으로 아파트값이 올라도 아무런 감흥도 없습니다.
아무리 입지도 좋고 신축이라고 하지만, 맞벌이 하는 저희 부부 입장에서는 현재 아파트 가격으로 사라고 하면
절대 사지도 못할 정도로 올랐지만, 한편으로는 이건 아니다 라는 생각이 강합니다.
어차피 이 아파트 팔아도 크게 수익은 나겠지만, 더 이상 주변이 신축 아파트로 이사도 못하게 되었구요
장기적으로 부동산이 우상향 한다고는 하지만, 소득 수준에 비해 이건 너무하다라는 생각을 하게 됩니다.
하지만 재산권의 문제가 결려 있으니 아파트 있는 사람하고 사려는 사람 사이에 의견 조정은 불가능할것
같습니다.
이거는 어느정 부에서도 해결하지 못할 문제가 아닐까 생각됩니다. 결국은 세계 경제와 밀접하게
관련되어서 우리나라안에서는 결코 해결책을 찾을수 없다고 봅니다.
이번 검단도 69점커트에 같은점수 예비가 100번대가 있었다는 소문입니다..
분상제 유무가 커트를 가르네요..요즘은..