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모두의공원

제가 겪은 갭투자 이야기 그리고 주변 분위기 24

96
bable
10,170
2020-08-01 19:21:47 수정일 : 2020-08-01 23:53:39 118.♡.219.20

안녕하세요.  


제 주변의  갭투자자 이야기와 저의 이야기를 해볼까 합니다. 


제 직장에는 신통방통 갭투자 전문가가 한명있습니다.  본인은 스스로 얼마나 많은 집을 사고 팔았는지도 기억나지 않는다고 합니다. 주로 서울과 경기도권 아파트를 갭투자하였고, 지금도 하고 있습니다. 


싱글인 그 여직원은 그렇게 최근 4년동안 4억 정도를 벌었고

갭투자 한번 끝날때 마다 차를 바꾼다고 합니다. 

올 초에는 bmw 5를 현금으로 한방에 구매하여

재테크의 여재라고 불리고 있습니다. 


그 여직원 이야기로는 대학교 졸업 후 28살때부터 갭투자를 하였다고 하네요.

올 기준으로 3채를 가지고 있다고 합니다. 


그 여직원으로 시작된 갭투자 열풍은 

 17년부터 우리 부서를 시작으로 젊은 직원들 사이에 영끌하여 갭투자하기가 붐이 

일었습니다. 20년 현재 대부분은 그 덕분에 현재 몇억씩 수익을 내었습니다. 


참고로 그 여직원하고 친하던 제 후배 녀석은 

영끌모아 갭투자로 

남가좌1동 모 아파트를 매수하여 현재  3억정도 수익을 냈고

다른 직원들의 경우, 가장 못번 직원이 2억 정도 수익을 얻었다고 합니다. 

술자리에선 항상 갭투자가 단골 안주가 된지는 오래입니다. 

어느덧 연말 술자리에서는 누군가 정리한 서울 경기도 도시개발계획 요약지를 가지고 여기 저기 장단점을 

따져보는 것도 하나의 연례행사가 되었습니다. 


우리 회사 분위기를 기준으로 말씀드리자면,

맞벌이 부부들은 대부분 갭투자를 하나의 재태크 수단으로 여깁니다. 

한명 수입으로는 생활을 영위하고 다른 한명 수입으로는 

대출금을 감당하는 식이죠. 이래서 영끌대출을 받더라도

200~300만원이나 되는 원리금 상환이 가능하다고 

갭투자 동료들이 이야기 해줍니다.  몇년 허리띠 졸라매고 갭투자하면

확실한 리턴이 오니 할만하다고 합니다. 


이제 제 이야기를 해보겠습니다. 

전 외벌이입니다. 저희 회사의 흔한 맞벌이 갭투자론은 저에게 적용이 안됩니다. 

다만, 결혼 후 첫 매수한 아파트를 저에게 판매한 매도자는 

갭투자자였습니다. 주로 경매를 통해 매물을 사고, 

전세를 돌리다 매도 한다고 하였습니다. 

저에게 아파트를 팔면서 5천만원정도 수익을 보았다는 이야기를 

매매계약서를 작성하면서 자랑하듯 말해주었습니다. 


그집에서 8년을 거주하였습니다. 그리고 8년동안 4천만원이 올랐습니다. 

수도권 치고 가격이 참 일관되고 정직한 아파트였습니다.

세월은 흘러 그 아파트를 17년도에 월세주고

새로운 아파트를 매수하여 이사하였습니다. 


기존 주택을 팔지 않고 월세를 주면서 2주택자가 된 이유는

근로소득보다 부동산 상승에 따른 자본수익이 훨씬 크기때문이었습니다. 


앞서 밝혔듯 전 외벌이 입니다. 

현재 근로소득으로는 1년 정산하면 1년에 2-3천만원 저축하기도 힘듭니다. 

하지만 부동산 시장에서 아파트 가격은 바람만 잘 불면 

단기간에 수천만원은 쉽게 상승합니다. 


이것이 갭투자의 매력이자,  근로소득으로 부동산 가격상승을 따라잡지 못하게 만드는

주요 원인이라고 생각합니다. 

친구들과 그런 이야기를 하곤 합니다. 

우리세대는 어떻게든 살아 가겠지만, 다음 세대들은 근로소득으로 아파트 하나 살수 있을까 모르겠다고...


작년에 월세주던 아파트 단지 가격이 조금 올라주었습니다. 

그렇게 8년동안 오르지 않던 아파트 가격이 올라주고

새로 이사온 아파트 단지도  짧은 기간동안 조금 가격이 상승하는 걸  경험하니

이런 생각이 들더군요.

남들처럼 여유자금, 대출 모두 땡겨서 갭투자라는 거 한번 해볼까?


최근 몇년동안 아파트 가격의 급상승은 

없던 갭투자도 해보고 싶은 충동을 저에게 느끼게 해주었습니다. 


'선배도 그때 우리말듣고 그 단지 샀으면, 최소2억 벌었을텐데요'

 친한 후배녀석이 툭 하고 던진 이말의 여운이 쉽게 사라지지 않던 이유죠.


이번 부동산 발표이후 

영끌모아 갭투자 하던 직원들 안색이 안좋아졌습니다. 

어떤 단지에 갭투자를 해야하는지에서 

언제 어떻게 매도 해야 하는지로 

이야기 방향이 바뀌었습니다. 


하지만 다시 기회는 온다면서

번돈가지고 버티겠다는 일부 친구들도 있습니다. 


현재까지 저희 주변의 반응을 종합해 보면

이번 정부의 부동산 대책의 효과는 명확한 것 같습니다. 

일단 갭투자에 대한 기대수익과 기대감이 많이 

사라졌다는 것입니다. 


혹자들이 쉽게 말하듯

전세를 월세로 돌리면 되지 않냐고 쉽게 이야기하지만

제 주위에 갭투자 하는 직원들 보면

전세를 월세로 돌릴만큼 여유자금으로 하는 친구들은 

별로 못본것 같습니다. (처음 언급했던 그 여직원은 제외입니다.ㅎ)

즉, 정부가 조이면 입에 물고 있던 것들을 다 뱉어 내야 하는 상황이라는 거죠.


갭투자라는 개인의 이익추구가

전체 집단의 이상과 행복에 반하는 상황이

지금의 상황이라면


갭투자를 통한 개인의 이익추구를 적절히 규제하여

전체 집단의 이익과 균형을 맞추는 것이 

이번 정부의 부동산 대책이라고 생각합니다. 


지금까지 저와 제 주변만을 보고 판단해볼때 

정부정책은 일단 성공적인 것 처럼 보입니다. 

bable 님의 게시글 댓글
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96명
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실버스톤
IP 122.♡.182.166
08-01 2020-08-01 19:24:34
·
국민전체가 캡투자에 나서는 현상황은 정상이 아니죠. 그 부담이 결국 다음세대에게 주는 일이고 인구대폭감소로 일본처럼 붕괴되었을때 큰 후유증으로 오겠죠.
永像
IP 116.♡.180.68
08-01 2020-08-01 19:25:53 / 수정일: 2020-08-01 19:32:30
·
전세가 없어져야 하는 이유가, 윗분들이 쓰신 것 처럼 평범한 직장인이 적은 돈으로도 주거용 부동산 투자가 가능하다는 점이거든요.
갭 금액만 있으면, 전세끼고 당일에 집한채 뚝딱 사니까요.
주식투자보다도 쉽죠. 수익율 좋고 리스크 적고...

전세가 없다고 가정하면...
주거용 부동산 투자 시에는 대출을 통해 자금을 조달해야합니다.
그럼, 대출 심사에 대출 이자 상환 계획을 치밀하게 세워야죠. 보통 월세를 통해 이자를 상환해야 하는데, 공실 리스크도 감안해야 합니다. 거기에 계약 후 대출이 집값의 얼마까지 나올지도 다 고려해야하고요.
계약할 때 70% 나온다고 계산하고 계약했는데, 50%만 나온다면 계약금 날려야할 수도 있습니다.
대출 이자도 대출 심사 후 최종 결정되기 때문에 예상보다 틀어지는 경우도 많고요.
거기에... 결정적으로 정부의 대출 규제의 영역에 들어가죠. 전세는 일종의 사금융이라 정부 대출 규제의 밖에 있지만요.

이렇게 원래 부동산 투자도 꽤 리스크가 있는 투자인데, 전세 덕분에 로우 리스크 투자가 되버렸습니다.
당장 부동산 까페에서 상가 등 수익형 부동산 물어보세요. 다들 리스크 많다고 말립니다. ㅎㅎ
실버스톤
IP 122.♡.182.166
08-01 2020-08-01 19:27:06 / 수정일: 2020-08-01 19:31:50
·
@永像님 대출 막 내줄때는 자기자본 2억인가로 시작해서 2년만 아파트 30채 사는 사람을 본 적이 있습니다.ㄷ 그 사람말로 전세금 받아서 대출금 처리하는 방식이라서 큰 돈 필요없고 2년정도 한채당 몇천만원부터 몇억까지 차익내는 식으로 하면 된다고 하더군요. 아파트 캡투자해놓고 동남아골프투어만 다니면서 세월만 보내면 된다고 하더군요.힘들게 먼지 마시면서 일해도 일년 3-4천만원 벌기 힘든데 동남아 골프나 치고 2년 놀다오면 아파트값 올라서 몇억 뚝딱 생긴다고..
중경삼림
IP 180.♡.221.50
08-01 2020-08-01 19:31:57
·
혹시 여의도 근무하시나요?
여의도쪽 근무하는 지인들 보니깐 갭투자를 남들보다 빨리 시작했더라구요
리누
IP 223.♡.18.233
08-01 2020-08-01 19:32:12
·
그 재테크라고 부르고 사다리라 부르는 가격 차액이 결국 다른 근로소득자의 피에 빨대 꽂았다는건 인식하지 못하더군요... 자본주의 사회에 그게 뭐가 문제냐고도 하고요.
비밀아이디
IP 110.♡.47.31
08-01 2020-08-01 19:34:52
·
@리누님 근로소득이 아닌게 문제인거 아니에요? 오른 차액을 누가 대출 받아서 준거죠.
실버스톤
IP 122.♡.182.166
08-01 2020-08-01 19:35:08
·
@리누님 가장 큰문제는 근로의욕을 저하시키죠. 더운 여름 야외에서 먼지 마시면서 일해도 일년 2-3천만원 벌까말까하는데 자기 자본 얼마 투자하지 않고 아파트 몇채만 잘 굴리면 저절로 3-5억이 그냥 뚝 떨어지는 것을 보면 진짜 근로의욕이 사라집니다. 참 바보처럼 사는 자신 모습을 보면..
리누
IP 223.♡.18.233
08-01 2020-08-01 20:36:00
·
@비밀아이디님 그 대출 이자를 근로소득으로 갚아야 하고, 풀린 돈이 많아서 생기는 물가 상승을 같이 감당해야 하니까요.
비밀아이디
IP 110.♡.47.31
08-01 2020-08-01 19:34:02
·
그 번돈이 누군가의 모은돈이 아니라... 누군가가 대출받아 준돈인데.... 임금 상승률대비 너무 많이 오르니 그걸로 재미본 사람은 일은 안하고 네이버 부동산이랑 호갱노노만 쳐다보고 있죠.
Mizar
IP 220.♡.46.79
08-01 2020-08-01 19:36:26 / 수정일: 2020-08-01 19:38:36
·
제 주변 고소득 맞벌이 직장인들은 부동산에 솔직히 말해서 미쳐 있습니다 ㅎㅎ
다들 공부는 열심히 해서 좋은 직장은 왔지만 돈은 없고, 돈 벌 기회는 부동산이 젤 쉬워 보이거든요
전.. 솔직히 말해서 부지런함이 없어서, 사실 아무것도 안했고 조금은 후회중입니다.
어떻게 흘러갈지 모르겠지만, 근래 회사 동기 단톡방 분위기는 아직까지 당장 집 안사면 인생 망할것 같은 분위기에요.
저도 그냥 4년전에 눈딱감고 대출해서 집 살껄 그랬어요 ㅎㅎ 지금생각하면 대출 금액이나 이자는 어떤게든 되는 거였는데,,,이자 빼고도 근로소득 10년치는 벌었었겠더라구요.
짱수
IP 61.♡.112.148
08-01 2020-08-01 19:39:21 / 수정일: 2020-08-01 19:58:25
·
미국 서프프라임이 온 계기가 저소득층도 대출로 집 쉽게 살 수 있어서 너도나도 사다가 집값 상승이 멈춘후 갚을 능력이 없어지자 집을 포기해서 생긴 것이 금융위기입니다.
지금 우리나라 갭투자의 문제는 초기 자금만 있으면 너두나도 쉽게 집 구매가 가능하다는거죠.
문제는 미국처럼 집값 상승이 멈출때가 문제이죠.
누가 더 사줄 사람 없으면 갭투자는 전세금 돌려줄 방법이 없고 거기에 전세대출까지 고려하면
우리나라도 금융위기 올수 있습니다.
그러니 지금 계속 규제하는것이고요.
Mizar
IP 220.♡.46.79
08-01 2020-08-01 19:40:16
·
@짱수님 그러기에는 우리나라는 개개인은 대출 감당 능력 되는데 안빌려주는 경우도 많아서요.
실버스톤
IP 122.♡.182.166
08-01 2020-08-01 19:41:31
·
@짱수님 외국과 달리 아직 부동산 버티는 이유는 전세제도라는 독특한 자금줄이 있기때문이죠.
전세돈 받으면 일단 대출금부담을 확 줄일수 있어서 너도 나도 쉅게 뛰어들수 있는 한국상황이 있습니다.
짱수
IP 61.♡.112.148
08-01 2020-08-01 19:42:57 / 수정일: 2020-08-01 19:51:25
·
@Mizar님
대출규제가 강력하면 뭐합니까
전세대출이 쉽게 되는데요.
갭투자가 대출로 집을 사나요. 대부분 세입자 돈으로 집을 사죠.
지금 갭투자들이 집팔지 않는한 전세(전세대출) 돌려줄 사람 거의 없어요.
집값 상승이 멈춘뒤에 전세금 돌려줄려고 매물이 한번에 급증하면 폭락오고 이게 악순환이 되어 금융위기도 올수 있습니다.
특히 전세보증보험이 있어서 갭투자들이 버티고 안주는 경우도 줄어들고 있죠.
능력안되는 사람들도 갭투자에 뛰어들었는데 집값 상승은 어느 시점에서 멈출테고 그뒤에 버틸 갭투자들이 많을까요?
북멧출
IP 39.♡.97.222
08-01 2020-08-01 19:39:57
·
저는 저런 돈이 주식시장과 벤처캐피털 자금으로 돌아서
우리나라도 달에 위성 보내고 양자컴퓨터 만들고 해야 한다고 생각하는데 말이죠.
국내 유명한 VC들은 거의 외국자본이죠. 친근함을 내세우기 위해 검머외가 보통 대표로 있구요.
너무 부동산 신화가 오랜기간 이어지다보니 유사종교가 되어버린 듯 하네요.
그래서 해산시키기도 어렵고...
대한민국이 망하면 부동산이라고 그냥 바로 결론지으면 되니 연구용역비는 굳어서 좋겠습니다.
말리뿌(v300)
IP 221.♡.226.78
08-01 2020-08-01 19:40:23
·
근데 갭투자라고 해도 전세가랑 매매가랑 차이가 크면 자기 자본 많이 필요하지 않나요?
호갱노노로 보면 2016년쯤 갭차이가 적었는데 매매가 상승으로 이제는 갭차이가 커졌던데요
혼자걷는다
IP 14.♡.141.78
08-01 2020-08-01 19:42:42 / 수정일: 2020-08-01 19:58:23
·
항상 경기가 안좋다는 말이 나오는게

저놈에 갭투자 열풍으로
주담대 때문에
돈을 은행이 다 빨아들이고 있는데
있다고 봅니다.

거기에 기름을 부은게
이명박근혜 정권의 부동산 정책이었죠.
대놓고 갭투자 하라는 정책이었으니...

장기적으로 집으로 돈 버는 분위기는
지양해야 경제가 건전해진다고 생각합니다.

시기를 잘 타서 돈 버신분들은 축하드리고
이제라도 바로 잡아가야죠.
CHANEL
IP 220.♡.241.130
08-01 2020-08-01 19:43:34
·
어차피 그럼에도 오를 곳은 오른다! 라는 판단이 서면 버티는 것이고, 그런 곳에 아파트를 가진게 아니면 결국은 매도해야죠.

갭투기를 옹호할 생각은 전혀 없습니다. 세입자의 돈까지 리스크가 생기는데 그걸 투자라고 봐줄 수 없죠..
콘헤드
IP 124.♡.206.215
08-01 2020-08-01 19:50:39 / 수정일: 2020-08-01 19:51:02
·
저도 주변에 소위 갭투자자가 많습니다. 너도 하라는 조언 내지 충고도 제법 들었구요. 딱히 대단한 양심이 있어서 안 한 건 아니지만... 어느 순간부터 너도나도 뛰어드는 보편적 투자법이 되어가는 거 보면서 문제가 심각하다는 우려를 갖고 있었습니다. 대출이 쉽게 이루어지고 돈이 몰리면 당연히 가격을 오를 수밖에 없는데... 본문의 표현대로 너도나도 영끌하여 돈을 넣으니... 이런 상황이 올수밖에 없었다고 봅니다.
볶은양파
IP 39.♡.59.118
08-01 2020-08-01 21:38:51
·
주식이던 갭투자던.... 자기가 리스크 안고 가는겁니다. 세금이요? 그 세금으로 기간시설 운영하는거니 그건 당연히 내야하는 거구요.

국가의 정책은 정상적이라는 가정하에 가능한한 다수를 위해 수립되고 집행됩니다. 갭투자하는 사람은 대한민국 국민 아니냐구요? 적어도 다수에 속하지는 않는다고 확언합니다. 그 증거로 다수보다 많은 수익을 올렸죠.

주식에서 장의 흐름은 정보에 의해 결정되며 이익도 그에따라 좌우됩니다. 부동산만 예외일리는 없죠. 작년부터 시그널은 주어졌었고 그걸 설마~ 라고 생각했다면 손해를 보는 상황이 되었겠죠.

장사는 주판알을 튀겨가며 합니다. 사업은 대부분 "투자" 라는 표현을 쓰죠. 갭투자가 "투자" 인 이유는 high risk 의 측면을 가지고 있기 때문인거구요. 주식할때는 국가에는 뻥긋도 안하면서 부동산 투자만 뭐리하는 경우들이.. 곱게 보이지는 않네요 ^^;
오뎅꼬치
IP 223.♡.45.83
08-01 2020-08-01 21:40:17
·
지금까진 부동산 상승기였죠. 하락기 오면 갭투자 한강5부제해야 할 겁니다.
스텝맨
IP 122.♡.142.217
08-02 2020-08-02 01:06:25
·
예전 글이 본문 아래에 있어 보니 주식투자로도 충분한 수익을 내시는 분 같네요. 저도 가끔은 이렇게 힘든 주식안하고 남들처럼 편하게 부동산이나 할껄 하는 생각이 듭니다만...미래세대를 담보로 내 돈을 불리는 건 좀 아니다 라는 결론에 다다르곤 합니다.
신살뽀르파보르
IP 218.♡.18.157
08-02 2020-08-02 01:18:22 / 수정일: 2020-08-02 01:19:00
·
전세자금 대출이라는 제도를 통해서 임차인들한테 빨대꼽고 레버리지를 일으키게되는 희안한 상황이 되버린거죠. 결국 폭등해버린 주택가격으로 젊은 세대들은 접근이 점점 힘들어지고 계속 젊은 세대들에게 대출을 더 일으키라고 간접적으로 채찍질을 하는 모양세밖에 안되는거구요. 다음 세대를 생각한다면 이 상황까지 오게 된 제도적 구멍을 지금이라도 더 확실하게 막아야 하죠. 내가 부를 불려서 아무리 내 자식에게 물여준들 비정상적인 상황이 계속된다면 심해진 양극화로 더 살기 힘들어지는건 자명하구요.
부마주
IP 180.♡.178.13
08-05 2020-08-05 18:06:19
·
씁쓸하네요..
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