서울 내 공급을 해야 하는 건 결국 똘똘한 1채 집중화 현상으로 인한 매물 잠김 현상을 해소하고 신축에 대한 수요를 충족시켜 주기 위함입니다. 여당 역시 지금은 공급이 충분하다는 기존의 입장을 버리고 이제는 제대로 공급을 하겠다고 스탠스로 변경한 상태이고요.
만약 녹지 보호와 토지보상금 이슈로 그린벨트를 풀지 않는다면 과연 서울 공급은 어떻게 해야 할까요? 어느 정도 예상 가능한 부분과 더불어 저의 뇌피셜(?)을 포함해서 썰을 좀 풀어보도록 하겠습니다. 어디까지나 예상이니까 감안해서 받아들여 주셨으면 좋겠습니다.
1. 서울시 유휴부지 및 역세권 활용
사실상 가장 쉬운 방법입니다. 얼마전에 발표된 용산 정비창처럼 유휴철도부지와 인접한 역세권을 이용해서 공공 임대나 분양을 하는 거죠. 원래 2, 3단계로 나눠서 발표할 예정이었는데 공급을 채우기 위해 한방에 발표할 수도 있을 것 같습니다. 마음 먹고 한다면 5~6만호 이상의 물량이 나올 거라고 봅니다.
2. 육군사관학교 이전 및 태릉골프장 활용
서울시에 육사가 있는 것 자체가 넌센스라는 말은 오래전부터 나왔습니다. 2005년 노무현 대통령 때도 당시 열린우리당이 수도권 발전대책의 하나로 육사를 지방으로 이전하는 방법을 검토했었거든요. 하지만 육군이 한국군 최초의 역사적ㆍ상징적 의미가 있는 곳이라고 반대를 하면서 무산되었습니다. 골프장을 포함한 육사 부지는 엄청난 면적을 자랑합니다. 대규모 임대주택으로 채워 넣는다면 충분히 4만호 정도 공급이 가능하다고 봅니다.
그런데 문제가 있습니다. 이와 같은 주택 공급은 강남과 같이 입지 좋은 곳에서 발생하는 매물 잠금 문제를 풀 수 있는 근본적인 해결책이 안된다는 거죠. 강남을 그들만의 리그로 그냥 넋 놓고 바라볼 수는 없는 게 부동산 불패, 수도권 집중화, 상대적 박탈감 등 지금 발생하고 있는 모든 문제가 이곳에 집중되어 있기 때문입니다. 부동산으로 불로소득을 추구하는 걸 근절 시키기 위해서는 강남 집값의 안정화가 필요한데 지금 같은 매물 잠금 구조에서 결정타는 바로 공급입니다. 또 다른 방법인 금리 인상 카드는 쓸 수 없으니까요.
3. 장기 미집행 공원 용지 활용 (도시공원 일몰제)
2020년 6월 30일 자정 까지 지정된 고공부지를 공원화하지 않으면 용도 해제한다는 도시공원 일몰제가 적용됩니다. 전체 토지의 10% 정도 기부 체납을 받는 방법을 택하면 토지 보상금 문제는 걱정하지 않아도 됩니다. 하지만 그린벨트와 마찬가지로 녹지가 줄어든다는 문제가 생기겠죠. 하지만 입지 좋은 곳에 대규모 택지 개발을 해야 한다면 3등급 이하의 그린벨트를 풀지 아니면 이를 활용할지 고민할 수밖에 없습니다.
4. 용지 변경 (용산 공원, 잠실 마이스 등)
어떻게 보면 그린벨트 해제보다 더 어렵고 사회적 저항도 클 것 같습니다. 법적, 제도적으로 묶여져 있는 걸 바꿔야 하는 경우이니까요. 이런 얘기까지 나오는 건 그만큼 서울 내 택지가 없다라는 반증이기도 하죠. 하지만 대규모 택지 공급이 가능하기 때문에 이런 말이 나오는 것 아닌가 싶습니다. 잠실 종합운동장 같은 경우는 기재부와 서울시 지분이 6:4 정도로 나눠져 있는데 마이스를 축소하고 공공 임대 주택을 1만호 정도 공급하는 것도 가능합니다.
제가 생각할 때 1, 2, 3번 카드는 반드시 꼭 해야 하고 4번을 추진할 수 없다면 녹지 기능을 상실한 3등급 이하의 그린벨트를 푸는 게 어떨까 싶습니다. 지난 7.10 대책에서 발표된 것처럼 도심고밀 개발과 더불어 역세권 용적률도 높이면 20~30만호 공급은 충분히 가능합니다.
서울로 진입하는 교통망 개선 없이는(이게 개선하기도 어렵습니다) 함부로 건드리기 어려울듯 한데 말이죠
똘똘한 한채건 흐리멍텅한 한채건 실거주 기간에 비례해서 상속/증여/양도시 세금 감면해주는 방향으로 정책하면 될 것 같은데요.
댓글에 쓴 것처람 실거주 요건만 강화하면 매물이 잠기건 말건 해당 가격이 그 지역 아파트의 가치라고 인정하고 가야죠.
실거주 요건 못채웠을 때 세금까지 내고 이익이 될만큼 오른다면 어쩔 수 없죠.
그린벨트 건들기 시작하면 끊임없이 건들것 같고요,
4번은 지금까지 국제업무지구 만들기 위한 노력이 아까워서라도 안했으면 좋겠습니다.
더구나 분양 (공공분양 포함) 으로 누구에게만 이득이 가는 제도는 안했으면 좋겠습니다.
집터로 쓰기에는 너무 아까운 부지입니다.
평수도 작게 갈 수 밖에 없어서 효과는 비용에 비해 미비합니다.
실거주가 아닌 투기수요를 억제하고, 너무 저렴한 주택 소유 비용(특히 다주택자)을 높이고, (도시 개발과 재개발, 재건축을 적정 비율로 섞어서) 적정한 수준으로 아파트를 공급하는 등 여러 가지 방법을 동시에 사용해야 합니다.
공급을 아무리 해도 서울의 수요는 전국에서 일어나기 때문에..
용산 정비창 부지가 아파트 값 잡겠다고 전체 택지개발 들어가면 아파트 값도 못 잡고 강남 독주는 공고해지는 관습헌법 이후로 최고의 똥볼이 되리라 생각합니다.
강남-송파-성남에 이르기까지 집값이 치솟는 이유가 결국은 출퇴근 때문인데, 강북에 종로 다음의 업무지구가 필요하다고 봅니다.
그래야 서울시가 밀고 있는 서부 지역 발전에도 맞아 떨어지고, 인천/일산을 다시 살리는(?) 계기가 될거라 봐요.
차라리 20~30대 결혼할 사람들 대상으로 임대주택을 더 늘려야 합니다...
공기업도 싸그리옮기고
맘같아선 개헌해서 청와대, 국회도 옮겼으면 좋겠어요
가장 궁극적인 목적은 집값 안정화 일거라 생각됩니다?
ex) 일정 기간 전매 제한처럼? (특정 지역 특정 공급 물량에 대해 ....)
입주 후 00년간 일정 금액 이상 거래 제한한다고 하면???
혹자는 사회주의적 발상(수요와 공급에 반하는)이라고 하실지도 모르지만? ....
집값안정화 목적으로만 (투기제한) ....
그래야 부동산에 투자를 안해도 된다는 안정감을 주죠