당파적 논리로 선대인류 공포마케팅 꽤나 옹호하시는 분이 계시길래 몇자 적어봅니다. 이미 화석처럼 굳어버린 분들의 "신념"은 어쩔 수 없지만, 다른 분들 오해의 소지는 피하기 위해 일단 시리즈물로 가보려 합니다. 약속도 약속이고. 내용이 깁니다.
시장에서 또는 흔히 주류라고 하는 이들이 선대인씨 글이나 기고를 참조하지 않는 이유는 "버블 붕괴는 불가피하다" 식의 결정론적 세계관으로 모든 문제를 환원해 바라보기 때문입니다. 실상 시장에서는 이런 사람들을 일컬어 "청산론자"라고 합니다. 모든 버블의 시작은 결국 붕괴일 수 밖에 없고 이 과정에서 정부가 할 수 있는 건, 해야 하는 건 없다라는 주의죠. 이분들의 특징 중 하나는 버블에 따른 부수적 피해의 규모와 대상이 얼마가 된다한들 이를 어느 개인의 도덕모럴 문제로 몰고가버린다는 데에 있어요. 순환주기상에 발생하는 경기침체와 경기과열 역시 구조적인 측면에 기인하는 요인이 있고 경기부양과 긴축, 구조개혁 역시 처한 환경과 상황에 따라, 정부와 중앙은행의 역할이 중요시 되는게 오늘날 "상식"이지만, 선대인을 포함한 공포마케팅에 여념없는 분들은 먼저 진영을 나누어놓고 한쪽 진영의 "분노'에 호소해 설득력을 담보하는 형태로, 특히나 경기상황에 관계없이 "버블과 레버리지는 절대악"이라는 논거를 기반으로, 오로지 단 하나의 "진리"만을 선포하듯 전개합니다. 가장 기본적인 경제학 기초는 무시한 채 편향적인 증거 제시는 덤이죠. 그들 논리에 따를 경우 가장 큰 피해를 보는게 정작 본인이 선택한 그 "진영", 그 "계층" 이기에 가장 계급배반적인 논리지만, 이러한 아이러니는 정작 그들에게 중요하지 않아요. 그래서 그네들이 이야기하는 "경고"가 "상식"이 되어버리면 위험합니다.
“(부동산) 대세하락기는 시작되었다”, “연착륙론이 더 위험하다”, “견착륙하라”, “빚더미 경제”, “부채폭탄”. 누가 꺼내든 키워드일까요? 선대인씨 최근 저작을 도배하다시피한 주요 키워드죠. 한번도 가보지 못했던 1%대 금리와 보수정권에서 금과옥조와도 같았던 균형재정을 뒤로하고 300여개에 달하는 경기부양책이 나온 마당에 그가 던진 저런 메시지는 특히나 참여정부 당시 부동산불패신화가 건재함을 뼈저리게 재확인하고 경악한 이들, 현 보수정권에 염증을 느끼는 이들에게 꽤나 매혹적으로, 또 그럴싸하게 들립니다. 적어도 우리의 분노를 이해하고 공감하는 것처럼 들리거든요. 그만큼 우리는 전례 없이 맥빠지는 경제 속에 살고 있으니까요.
저는 부동산시장이 대세상승이다 대세하락이다, 주택가격이 적절하다 적절하지 않다, 논하지 않을거에요. 다만 선대인식 주장의 문제들을 살펴보고, 당금의 우리네 경제환경에 대한 논단과 함께, 공포마케팅으로 일관하는 “유사경제학자” 대신 정작 전달하는 메시지에 의미를 부여해야 할 이들은 누구인가 정리해보려 합니다. “직관이 주는 함정”을 피하기 위해 되도록 숫자로, 차트로 이야기할 것이며, 엄밀하고 정확한 표현이 대중적이지 않다면 조금 거칠더라도 쉬운 용어로 설명할 예정입니다. 최하단 부에 레퍼런스를 달아놓을 예정이니 세부 사안별 관심이 가는 주제나 글이 있다면 그리로 점프하시면 됩니다. 내용이 길어 나눠서 연재할 생각이나, 귀차니즘과 먹고사니즘에 바빠 뒷부분은 올리지 못할 수도 있습니다. 사실 그 동안 대부분 댓글로 달았던 내용들이니까 관련 쓰레드에서 지겹게 보신 분들은 중간중간 링크 걸어놓은 차트나 한번씩들 보시거나 스킵하시고, 딱히 기다리실 필요없이 레퍼런스 해놓은 자료, 서적들을 보시면 되겠네요.
선대인의 자가당착 – “인구추계와 자산가격, 경제활동인구와 금리의 인과관계”, “버블”논란
그를 해리덴트와 비교할 수 밖에 없는 이유는 인구추계로 모든 경제현상을 설명하려 하며, 이로인해 경로의존적인 사안의 복잡다단함을 모두 지워버린 채 운명론적, 결정론적 사고로 일관하고, 이를 정당화하기 위해 자기모순적인 주장을 동시다발적으로 한다는 데 있습니다. 그가 스스로 이야기하듯 “바가지를 무릎쓰고 사는 걸 막기위해 경고할 사람 하나쯤은 있어야 하지 않느냐”는 “선의”와 같은 목적이라던가, 부동산대세하락론이 맞고 틀리고는 실상 중요하지 않은 이슈에요. 실제 경제학자들도 서스름없이 예측은 틀리기 위해 한다는 이야기들도 합니다. 중요한 건 논리고, 그 논리가 깨어졌을 때, 그 주장을 만든 가정이 깨져나갔을 때 자연스럽고 유연하게 본인의 주장 역시 경로수정할 수 있느냐하는 부분이 중요합니다. 실제 작년 말부터 지속적으로 경제성장률을 하향조정해 온 한국은행도 꾸준히 새롭게 발표되는 서베이와 각종 지표들을 반영해가며 “수정경제전망”을 내어놓습니다. 문제는 그의 주장에는 이런 수정전망이 없을 뿐 더러, 인구추계에 근거한 결정론적 세계관만이 남아있다라는 겁니다. 대세하락의 시기만 이연될 뿐 본인의 주장이 틀렸을 경우에도 이에 대한 별다른 이야기가 없죠. 흔히 찾아볼 수 있는 운명론자들, 종말론을 부르짖는 이들과 실상 유사합니다. “당장의 파국은 피했다, 하지만 시기가 뒤로 늦춰졌을 뿐이다”
돌아와 선대인의 주장은 크게 3가지로 나누어볼 수 있어요. 1) 인구추계상 부동산 대세하락은 피할 수 없다라는 “원인부”와 2) “대세하락을 피할 수 없으므로 정부는 견착륙(계단식 점진적 가격폭락)을 유도해야 한다”는 결정론적 세계관에 기초해 정책적 함의를 논하는 부분, 그리고 마지막으로 3) 이런 주장의 연장선상에서 가계경제주체라면 주택구매를 지양해야 한다는 “결론부”죠.
고령화에 따른 주택수요 부진으로 수급상 인구추계상 부동산가격하락은 피할 수 없다는 논리는 역시 같은 논리를 수십 년째 펴가며 공포마케팅으로 책장사와 각종 투자컨퍼런스에서 기조연설 강의에 여념없는 해리덴트와 실상 똑 같은 형태입니다. 인구추계문제의 논의에서 출발한 그의 주장이 맞고 틀리고를 떠나, “고령화와 저출산”으로 대표되는 인구추계문제가 주는 함의는 매우 중요합니다. 보다 엄밀히 이야기하자면 경제활동인구 증가세가 둔화되느냐 마느냐, 감소하느냐 마느냐가 중요한 이슈에요. 경제활동을 통해 노동과 재화를 생산, 공급하고 기술혁신을 주도하여 생산성향상에 기여하는 생산주체이자 또한 소비주체이기 때문입니다. 쉽게 말해 “성장”을 이끌어내는 이들인 셈이죠. 결국 그의 주장은 “성장이 저하되면 자산가격은 하락한다”로 귀결됩니다. 실상 이 논리부터가 문제죠. 이런 논리라면 선진국은 만성적인 디플레이션에 시달려야 하거든요. 경제활동인구증가세 둔화에 따라 성장성이 저하되고 디스인플레이션을 넘어 디플레이션 리스크, 구조적 경기침체가 장기화될 것이니 만큼 자산가격이 꾸준히 하락해야 한다는 이야기죠. 그럴까요?
아래 차트를 보죠. 미연준fred에서 제공하는 주거용부동산 가격(Real Residential Property Prices for United States)에요. 두 번째 차트는 미 경제활동인구working population YoY 추이입니다. 그가 중요시하는 인구추계 문제, 위에 언급한 미 경제활동인구 성장세는 1970년대를 정점으로 하락하기 시작합니다. 등락은 있으되 장기하향추이secular trend에는 차이가 없죠. 요컨대, 캐나다 베이비붐 세대 은퇴 이후 부동산 시장 자산급락을 주장해온 해리덴트와 마찬가지로 우리나라 베이비붐 세대 은퇴 이후 부동산시장 대세하락을 주장하는 선대인씨의 주장이 맞다면 미 부동산 자산가격은 1970년대 이후 실질가격 기준으로 꾸준히 하향 추이를 보여주어야 합니다. 하지만 자산가격은 오히려 상승추이를 보이고 있죠. 인플레이션을 차감해도 마찬가지에요. “자산가격결정”에 인구추계가 모든 것을 결정한다는 결정론적 사고가 가지는 가장 큰 문제가 바로 여기에서 출발합니다. 단순 수급이 아닌, 주택이 제공하는 주거관점의 “효용”과 asset pricing관점에서 결부될 수 밖에 없는 금리와 기대수익률, 타자산과의 상관관계, 기술혁신을 통한 생산성향상 등 자산가격에 영향을 미치는 다양한 요소factor들을 모두 무시한 채 오로지 인구추계 한가지에만 매몰되어 있다라는 겁니다. 본인의 논리는 맞지 않았으되 틀리지도 않았으니 – 인구추계 사이클이 몇십 년이 한 사이클이니 당연지사 맞았는지 틀렸는지 알게 몹니까, 그래서 전문가들도 인구추계는 함부로 예측하지 않아요, 긴 사이클을 설명할 수도 없으니 “쥬글라 파동”이니 “쿠츠네츠 파동”이니, “파동(!)”으로 이야기하는 이들이 다수고 - 전망을 수정할 이유도 없죠.
[ 주거용부동산 가격(Real Residential Property Prices for United States) ]
http://i.imgur.com/1lTdzx4.jpg
[ 경제활동인구 증가율(US working population YoY) ]
http://i.imgur.com/Ei3r8zw.jpg
[ 미 국채 10년물 만기수익률(US Treasury 10Yr Yield) ]
http://i.imgur.com/2ZF70d6.jpg
또 하나, 경제활동인구 증가율과 마지막 차트 하나를 더 비교해보죠. 미국채 10년물 만기수익률(US Treasury 10Yr Yield)입니다(위 링크 참조). 그가 항시 주장하는 내용은 “자기자본이 아니면 (다시 말해 빚을 내어) 주택을 사지 말라”는 겁니다. 최근엔 미국금리인상이 코앞에 다가와 금리가 4% 이상 수준으로 오를 수 밖에 없으니 사지말라는 논리죠. 위 두 차트를 비교해보면 알 수 있듯 실제 금리 추이는 경제활동인구증가세와 동기화되어 있습니다. 이에 대해서는 Larry Summers가 문제제기한 이래 갑론을박이 이어지고 있는 초장기경기침체론secular stagnation을 이야기하는 이들이 이미 많은 이야기를 풀어놓았습니다. 폴크루그먼은 아래 링크에서 각 decade별 평균금리 수준을 아예 비교해놓았죠(http://www.voxeu.org/sites/default/files/Vox_secular_stagnation.pdf). 다소 거칠지만 설득력 높은 주장 하나를 요약하자면 이런 겁니다. 전후 폭발적으로 증가했던 인구증가세가 1970년대 중반을 정점으로 둔화됨에 따라, 민간 “수요” 자연증가분이 감소할 것이기 때문에 유휴설비가 남아돌게 되고 기업들은 더 이상 설비투자에 대한 필요를 느끼지 않는다, 게다가 오늘날 생산성혁명을 가져올만한 것들은 잘 보이지 않는다, 부자들은 예전처럼 개인용제트기를 사지 않는다 그저 twitter만하면 놀 뿐”, 다시 말해 인구자연증가분 둔화로 말미암아 민간 설비투자 및 자본조달 수요자체가 희소하게 되므로 금리는 꾸준히 하락할 수 밖에 없다는 논리입니다. 이 같은 논리가 오늘날 “저금리-저성장 기조”를 설명하는 데에 아주 매력적이죠. 실상 상당부분 현실이기도 합니다. 두산그룹 박모 회장은 twitter나 하고 그저 아이폰이나 살 뿐이거든요. 이런 관점에서라면 선대인씨가 주장하는 대로 인구추계문제가 심화된다면 이로 인해 금리가 오르기 힘든 환경에서, 이미 1%대 금리를 보고 있는 상황에서 레버리지를 일으키지 않을 유인은 사실 사라집니다. 선대인이 주장하는 “미국이 금리를 올리면 우리도 4% 이상 금리가 올라간다, 올려야 한다”(http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=2959754)는 주장의 어설픔은 굳이 제가 아니더라도 충분히 반박되고 있을 뿐 더러(http://sunday.joins.com/article/view.asp?aid=35900), 2004년 금리인상 사이클을 생각해보면 그냥 “당위” 뿐인 주장에 불과합니다(결국 올렸다고 주장하는 분들 있는데, 선행지수, 동행지수 등 경기지표 반등 나오기 시작하고 재차 확장국면에 접어들면서 비로소 인상한 겁니다). 당장 9월 인상가능성을 코앞에 두고 이미 (-) 금리 수준에서 기습적으로 금리인하 대열에 합류하고 있는 국가들을 살펴보면, 보다 적극적이고 이기적으로 금리인하를 통해 자국통화를 절하하고 “자국의 디플레이션 리스크를 수출하기에 여념없는” 국가들을 생각해보면 역시나 “자기 주장의 근거를 찾기 위해 당위와 공포만을 조장하는 치기어린 주장”일 뿐이죠 (무역교역상대국간 실질원화환율, trade-weighted term KRW이 2011년 이후 역대 최고치 수준임을 고려해본다면, 이로 인해 연초 이후 지속 수출증가율이 (-)를 보이고 있는 실정을 생각해보면 더더욱 그렇습니다. 이 내용은 뒷부분에서 부연하도록 하죠).
세 번째, “버블”논란으로 돌아가보죠. 그가 이야기하는 버블이 통용되려면 역사적으로 무엇을 버블로 불렀는가, 버블이 언제 나타났는지, 지금 상황이 버블을 이야기할만한 상황인지 살펴봐야 해요. 아래 차트는 1960년대 나타났던 주요 버블의 boom-burst cycle을 그려놓은 겁니다(1970년대 gold, 1980년대 니케이, 1990년대 NASDAQ, 2000년대 Commodity(WTI)). 흔히들 일상적인 버블차트typical bubble chart 그릴 때 많이 사용하죠. “버블”의 특징을 살펴볼까요? 1) 버블 정점 이전 약 5년에 걸쳐 500% 내외 상승세를 보이며, 2) 마지막 상승 1년 전후 전체 상승 분의 절반가까이를 만들어내고, 3) 붕괴되는 시점엔 40%가량 주택가격이 폭락합니다. 가장 가까운 예가 언제일까요? 2008년 서브프라임 모기지 사태를 가져온 부동산 버블입니다. 이미 맨 위 차트에서, 또는 아래 Case-Schiller house price index가 보여 주듯 2007년, 2008년 부동산 버블 붕괴 후 고점대비 40% 가량 하락을 경험합니다. 이후 5년간 횡보 후 제로금리와 QE로 대표되는 전례없는 통화정책unconventional monetary policy을 내내 유지한 끝에 2012년을 전후해 미 경제가 재차 레버리지 사이클(부채확대 사이클)에 접어들면서 횡보를 마치고 다시 상승사이클에 접어들었죠.
[ 버블 차트 (1970년대 gold, 1980년대 니케이, 1990년대 NASDAQ, 2000년대 Commodity) ]
http://i.imgur.com/4TgzGlE.jpg
[케이스-쉴러지수(북미 주요도시 부동산 가격지수 Case-Shiller Index, 20 cities) - typical bubble chart ]
http://i.imgur.com/do1FBzW.jpg
[ 한국 거주용 주택가격지표(Real residential property index for Korea) ]
http://i.imgur.com/BeyZZkF.jpg
이제 우리네 부동산 가격지표를 볼까요? 2010년 이후 연착륙 이후 반등국면에 있습니다. 역설적으로 실제 주택가격이 정점에 머물렀던 시기는 1980년대, 1990년대 초반, “풍요에 대한 컨센서스”가 형성되어 있던 유일한 시기입니다. 소위 루이스전환점 통과 이후 10년, 1980년대 노동계의 “대투쟁” 이후 소득수준 상향이 본격화되고 소위 “마이카 시대”가 열리면서 경험했던 그 시기에 주택가격이 가장 높았죠. 중위소득대비 주택가격비율(PIR)로 비교해봐도 1980년대 정점을 기록한 이후 하향추이, 2000년대 버블로 불릴만한 상승분이 없었다는 건 실상 마찬가지에요(http://blog.naver.com/hong8706/220047757360). 다시 말해, 2008년 우리가 경험했던 것이 과연 버블이었는지 다시 한번 생각해볼 필요가 있어요. 그럼에도 주택가격이 비싸게 느껴진다면 중위소득이 가지는 함의, 즉 소위 “평균의 함정”에 빠져있는 건 아닌지 고민해봐야죠. 고소득자와 소득하위계층 간 소득차이가 크게 벌어져 – 소위 분산이 커짐에 따라 - 중위소득이 가지는 의미가 퇴색되었을 공산이 큰거죠. 이런 관점에서 소득양극화, 자산양극화를 그가 이야기하고 이의 해소를 주장의 주된 논점으로 삼았다면 물론 달리 봤을 수도 있겠죠. (안타깝지만 선대인씨 대세하락론의 주된 논리는 이게 아닙니다. 그에게 이건 주택가격 “버블”의 결과죠).
이 정도면 그가 이야기하는 인구추계 만물론의 한계와 인구추계-금리 인과관계에 대한 고민없이 자가당착적 주장을 되풀이 하고 있는 이면의 실상, 한국 부동산 버블론의 허상을 어느 정도 파악하셨으리라 생각합니다. 다음에는 1) 선대인씨가 2012년부터 그리 격렬하게 반대해온 금리인하와 경기부양책, 자산시장 부양이 왜 “필요악”인지, 2) 특히나 “미국이 금리인상하니 우리도 금리인상할 수 밖에 없다” 도그마의 허상, 3) 계단식 부동산시장 폭락을 유도해야 한다는 소위 “견착륙” 주장의 허상에 대해 논해보려 합니다. 이런 맥락에서, 그가 왜 “반서민적 좌파(?)”인지 정리해보도록 하죠.
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2. 금리인하, 경기부양책이 필요한 이유는 무엇인가 – 한국경제 논단과 “가계부채만을 걱정하는 반서민적 좌파”, 일본의 “잃어버린 10년”이 주는 교훈
3. 그가 저지른 “치명적” 실수들 – 정치적 숫자놀음, “피케티” 후광은 나의 것
4. 누구 말을 들어야 하나 – 역사가 말해주는 것들(reference)
http://www.project-syndicate.org/
http://krugman.blogs.nytimes.com/?_r=0
http://economistsview.typepad.com/economistsview/fed_watch/
5. 추천도서 일람
폴크루그먼 <경제학의 향연>, <지금 당장 이불황을 끝내라>
모하메드 엘 에리언, <새로운 부의 탄생: 미래 시장의 재편과 권력의 이동>
배리 아이켄그린, <글로벌불균형>, <글로벌 라이징 캐피털>
벤버냉키, <벤 버냉키, 연방준비제도와 금융위기를 말하다>
조지쿠퍼 < 민스키의 눈으로 본 금융위기의 기원>
만샤라마니 <붐버스톨로지>
라구람라잔 <폴트라인>
타일러코웬 <거대한 침체>
리처드 쿠 <밸런스시트 불황으로 본 세계경제>, <대침체의 교훈>
장하성, <한국자본주의>
배리 아이켄그린, 드와이트 퍼킨스, 신관호 <기적에서 성숙으로>
조지프 나이 <국민은 왜 정부를 믿지 않는가>
참고로 팁 드리면 imgur로 뜬 창에서 이미지 위에서 오른쪽 버튼 누르시고 붙여넣기 해서 넣으시면
바로 이미지가 뜹니다. 링크도 좋은데 이미지로 뜨면 더 좋을 것 같아서요.
아무래도 클리앙 에디터가 안좋아서 중간에 사진 넣는게 참 힘들죠..
전 작년초에 인구통계 관련 책을 찾다가 우연히 헤리덴트 책을 킨들로 읽게 되었는데 모든 경제변수를 단 하나 연령별 소비 사이클에 맞추어 설명하는 것을 보고 경악을 금치 못했습니다. 모 국내 경제지는 이 양반을 초정해서 행사도 했던 것으로 기억합니다.
그럼에도 최고 소비 연령 피크와 도시화율의 패턴은 나름 인사이트를 주기는 했습니다.
말씀대로 결정론, 환원론적 시각은 단순하기에 사람들을 혹하게 만들지만 결과적으로 참 위험한 것 같습니다.
좋은 글 감사합니다.
환율이겠죠. 특히 우리나라같이
대외수출 비중이 높은 나라에서
외국인들이 더 신경 쓰는건 환율일겁니다.
미국의 금리인상보다 바로 옆의
아베노믹스의 지속이 아마도 훨씬 커다란
그리고 직접적인 위협이죠.
저도 글 써주신 Athenasia님의 주장에 대부분 동의하네요.
좋은 정리 감사 드립니다. *
경제활동 인구수의 증감이 아닌 증가율을 따지는 이유는 무엇인지요? 경제활동 인구의 생산성이 지속상승해왔다는 점에서, 증가율이 (-)가 되지 않는 이상, 지속 (+)로 진행된다면, 경제 성장은 지속 가능할 수 있다고 판단되므로, 경제활동 인구의 증가율이 아니라, 경제활동 인구수의 증감과 상관관계가 더 높다고 볼 수 있지 않을런지요?
그 관점에서보면, 말씀하셨던 선진국들도 증가율은 감소하지만 비교적 최근까지 경제활동 인구수는 지속 늘었다고 볼 수 있는데요...
한국도 통계를 보면 증가율이 아닌 숫자로 보면 최근까지는 늘어왔고, 앞으로 줄어들 것으로 보고 있는 것 같습니다.
http://www.koreafocus.or.kr/images/upload/Image/2012-08/Graph/02.jpg
그런 측면에서 저는 경제활동 인구수 자체의 감소는 경제 성장에 충분한 위협요인은 된다라고 생각합니다만, 의견은 어떠신지요?
문외한으로써 경제활동인구수가 부동산가격과 관계가 있을 것 같은데,
왜 경제활동인구의 절대치가 아닌 증가율을 주거용 부동산가격과 연관시켜 미국의 예를 들어주셨는지 궁금합니다.
Athenasia님이 미국 경제활동인구의 증가세가 감소하고 있다는 자료를 주셨지만,
그럼에도 계속 증가하였고 2060년까지는 지속적으로 증가할 것으로 예측되는데
http://www.census.gov/population/projections/data/national/2014/summarytables.html
우리나라는 당장 내년부터 생산가능인구가 줄어들기 시작합니다.
http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/2/1/index.board?bmode=read&aSeq=252623
미국과 달리 인구가 감소할 것으로 생각되는 우리나라의 부동산 시장을 미국의 자료를 이용해서 예측하는 것이 타당한지도 궁금하고요.
쉽게 잘 정리해주신 것 같은데도 경제학에서 쓰이는 숫자들과 인과관계들의 설명들은 참 난해하고 어렵습니다.
2. 미국 경제활동 인구 증가세가 둔화되었음에도 여전히 (+)인건 이민정책 때문입니다. 예컨대 남미에서 유입되는 이민계층은 종교적 이유로(낙태금지, 피임금지) 출산율도 높지만, 청장년층이 대부분입니다. 돈벌고 먹고 소비하는 이들이에요. 비단 이들 뿐만 아니라 인도, 중국등 각지에서 유입되는 고학력 "지식노동자", "기술숙련공"의 존재도 생산성 개선, 기술혁신에 따른 새로운 수요 창출에 이바지하고 있죠.
3. 인구추계문제는 위에서도 언급했지만 당연하게도 너무 "중요"합니다. 인구추계-자산시장 인과관계 당연히 있을 거에요, 얼마전 KDI 전망 보고서가 이를 토대로 합니다. 다만 "인구추계문제로 자산시장이 붕괴하는데 금리는 오를 수 밖에 없다, 그러니 빚내서 주택구매하지 말라" 주장하는 선대인씨 논거의 연결고리가 자기모순적이고 취약하다는 거죠.
#CLiOS
1) 인용하신 문헌에도 나와있듯이 PIR은 하락 추세에 있고 앞으로도 반등의 여지는 높지 않다고 봅니다. 이말은 소득향상에 비해 부동산의 자산가치 상승은 더디다는 얘기인데, 이것은 부동산 시장이 반등하고 있다는 해석과 반대 현상이 아닐까요?
2) 인구추세와 금리추세가 동조화 된다는 부분에 동의합니다. 금리란 자본에 대한 수요 지표이므로 경제활동인구 증가에 따라 자본에 대한 수요가 증가하니 금리가 상승하는 것이 자연스럽겠지요. 자본에 대한 수요로 인해 유동성 공급에 의한 적절한 인플레이션 유도는 금리의 지속적 상승을 막아 경제적으로 바람직하고 그렇기에 중앙은행의 주요 역할이 된 거겠지요.
그러면 경제활동인구 감소에 따라 자본수요가 감소하면 단기적으로는 금리가 하락하겠으나 유동성 회수의 필요성도 생길 겁니다. 금리의 적절한 조정에 따른 유동성 회수는 부동산 시장에 악재가 되지 않을까 싶습니다. 어떻게 생각하시는지요?
#CLiOS
2. 순환주기상 경기가 침체일로를 겪는 상황에서는 정부가 금리를 못올립니다. 서민들부터 나자빠져요. 그렇기 때문에 "미국이 올리니까 우리도 따라 올려야 한다" 주장부터가 당위도 근거도 부실하다는 거에요. 위 해담시우님에 달아놓은 댓글 참조하세요.
당장 우리나라는 마이너스 증가율로 전체 숫자가 줄어들 것으로 예상되는데...
미국의 예는 일대일로 연결이 안되는 것 같습니다
from CV
http://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1009
실질소득이 늘지 않는 상태에서 이자부담이 생기니 금리 상승에 민감하게 되고 선대인 소장의 주장이 공포감을 조성하게 되는 것이죠.
정부는 여전히 수출 증가를 통한 GDP증가를 꿈꾸지만 일본의 양적 완화로 수출 경쟁력이 타격을 받고 있고, 수출이 증가한다 하더라도 흔히 말하는 낙수효과를 기대하기엔 그 동안의 역사가 보여주는 반증이 너무 비관적입니다.
정부가 정말 새로운 시각으로 중하층의 실질 소득 상승을 목표로 하는 경제정책을 추진해야 하는데...현 정권에서 기대하긴 어렵겠죠.
30년전 패러다임을 못버리고 아직도 매달리고 있으니. *
인구추계 중요성은 원글에서도 위 댓글에서도 충분히 이야기한 것 같구요, 인구추계 전망과 예측은 사이클이 길다는 문제 때문에 "쉬우면서도" 쉽지 않습니다. 예컨대 전쟁 한번 나서 세대가 갈려버리면 그 모든 추론 자체의 의미가 사라져 버려요. 실상 대외환경의 변화가 있으면 자기 전망을 계속 revise하고 업데이트 해야 하는데, 선대인씨의 주장은 애당초 출발선상에서부터 이런 보정을 지속적으로 해나갈 유인이 없어요. "인구추계문제로 이미 폭락은 결정되어 있다"에서 출발한, 결정론적 세계관이거든요.
원글에 아예 지적했듯이, 맞고 틀리고를 떠나 이런 맥락에서 지적하는거에요.
물론 현재 상황을 바탕으로 이야기 하는것이지만요
물론 전 선대인씨는 그닥 이라고 평가합니다
그런데 그런 사람도 필요하다고 생각합니다.
대기업과 전경련 등의 이익단체 , 대학의 어용 경제학 교수들, 사람들이 빚을 낼수록 좋은 금융기관 등
사회전반적으로 목소리가 편중돼 있거든요.
선대인씨 이야기는 적당히 가려서 들으시면 될 듯합니다.
그 양반 말이야 가려들으면 될일인데, 그런 위험성을 경고하는 사람도 있어야한다고 봅니다.
tv나 신문의 경제 전문가라고 나오는 사람들은 수년째 지금이 집 사야되는 타이밍이라고 앵무새처럼 외치는 사람들 밖에 없어서요.
선대인씨 발언에 현혹되는 이들이 많은 이유는 그 주장의 과감성으로 말미암아 실상 "말초적이기 때문에", 2007년 이전 참여정부 부동산 시장 과열 당시 심적고통 겪었던 이들에게 "네가 그때 무리해서 아파트 구매하지 않은 것이 결국 너에게 복으로 돌아올 것이다, 그때 네가 맞았어", 10년 넘게 듣고 싶었던 말을 해주는, 매우 달콤한 말들이기 때문에 그렇습니다.
그 부분은 저와 해석이 다른 것 같네요.
선대인씨의 주장이 결정론적 세계관에 입각한 극단성 때문에, 논리적으로 문제가 많다는 점은 위에서도 언급했듯이 충분이 동의합니다.
다만, 그럼에도 불구하고 그런 발언에 현혹되는 사람이 많은 건,
나의 과거의 선택에 대한 좋은 평가가 아니라, "결국 그래서 앞으로 내가 어떻게 해야하는데?"라는 물음에 대해서, 기존 경제전문가라는 사람들과 다른 의견을 주기 때문입니다.
TV나 신문에 등장하는 경제전문가라는 사람들이 수년째 "지금이 집살 타이밍"임을 주장하고 있는 가운데, 이 양반만은 "지금은 빚내서 집살 때가 아니다"라는 얘기를 하고 있기 때문이죠.
요컨데, 가계가 느끼는 실질 소득수준의 향상이 이루어지지 않고 있는 현시점에서, 많은 사람들은 "기회를 위한 선택"보다는 "Risk Hedging형 선택"을 선호하게 되는 경향이 있습니다.
집을 사서 가격이 오를 기회보다는, 대출끼고 산 집의 가격 하락이나 금리의 인상같은 Risk에 대한 위험을 Hedging하고 싶어한다는 것이죠.
이러한 경향성은 가진 것이 많지 않은 서민계층에서 더 두드러지게 나타납니다.
선대인씨는 기존 언론과는 달리 그런 Risk를 극단적인 방법과 논리로 Risk Hedging형 선택을 말하고 있는 것이죠.
요컨데, "내 말들으면 너 부자되"와 "지금 내 말안들으면 너는 더욱 쪽박을 차게 될 가능성이 높아" 중에서 많은 서민들은 후자쪽의 얘기에 혹하게 되는 것이죠.
경제학이라는 관점에서 논리적 무결성은 대단히 중요합니다.
그러나 경제학이라는 것들이 서민들에게 다가오는 의미는 결국, 주택의 구입과 같은 앞으로 내 앞에 발생할 의사결정에서 나에게 어떤 가이드를 주느냐일겁니다. (물론, 최종 결정은 오로지 본인 몫이겠지만 말입니다.)
논리적 무결성과 관계없이, 위험성에 대한 경고를 가이드로 삼는 선대인씨의 주장은 그런 의미에서 먹히는 것 아니겠습니까?
일반인에게는 결국 "그래서 내가 어떻게 하면돼?" 이거거든요.
선대인을 제외한 기성 부동산전문가들은 근거없기로는 더 심하지 않나요?
선대인이 말한 폭락, 즉 집을 사지 말아야할 근거보다,
기존 전문가들의 집을 사야할 근거가 훨 빈약하게 느껴진게 사실입니다.
말씀하신 게 맞아요. 저성장-저금리 기조가 지속되면 소득성장 정체와 낮은 자산수익률로 인해 위험에 대한 성향(risk preference)가 두갈래로 갈립니다. 극단적으로 리스크를 회피하거나(risk averse), 극단적으로 risk를 taking하거나. 최근 공무원 열풍과 더불어 스타트업 붐이 일고 있는 것도 이런 케이스죠.
"주택구매" 의사결정을 놓고, 전자를 선호하는 이들은 과거 트라우마로 인해 선택적 편향, 확증편향selection bias에 노출될 수 밖에 없는 이들이라고 봐요. 특히나 부동산 시장 과열 당시 동참하지 않았던 다수 서민들은 과거 본인의사결정을 합리화하기 위해 자기선택을 지지하는 논거를 찾게 되는거죠(노파심에 그들의 선택과 의사결정, 사고가 틀렸다는게 아니에요). 지적하셨듯 2011년 이후 두드러진 실질소득 성장 둔화에 따른 판단도 있을테구요.
제가 이야기하는 건, 같은 "경고"를 하더라도 신뢰할만한 다른 "목소리"들이 더 많다는 이야깁니다. 선대인씨 문제의 가장 큰 문제는 부동산시장전망의 논거 자체가 자기모순적이란 부분도 있지만, 이런 미시적 사안에서 더 나아가 통화정책이나 재정정책 등 거시경제운용과 관련된 정책함의를 제시하는 데에 있어, 본인이 선택한 "지지기반", "진영"에게 가장 부정적일 수 있는 계급배반적인 주장을 한다는 데에 있어요. 이 부분에 대해서는 후속글로 이야기하겠습니다.
몇년전에 선대인씨 글에 혹하기는 했지만, 여러 글들 읽으면서 확률적으로 낮은 얘기를 한다고 생각하게 되었는데, 그렇다고 무조건 터부시하는 것 보다는 만에 하나 그런 일이 발생하지 않도록 조심할 필요는 있다고 생각합니다.
돈이 돌아야 하는데 어디로 계속 세는듯?
#CLiOS
모든사람은 다 족는다 는 절대적인 진리이지만, 그때까지는 행복하고 뜻있게 살도록 열심히 노력해야겠지요.
2편도 기대하고 있습니다 ^^;.
결론을 보고 비평을 하는것 같네요.
적어도 2000년대 중반에 선대인씨가 부동산 하락을 주장했고 금융위기때 상당한 하락이 있었으며
정부가 기득권의 이익을 위해서 그리고 본인들만의 안위를 위해서 시장을 교란 시킨부분이 있었던 점은 왜 생각을 안하시는지 모르겠습니다.
적어도 저같은 경우는 2006-7 년에 당시 버블론에 공감을 하고 맞는 부분이 많아서 당시에 집을 사려다가 사지 않았고 그 뒤 최소 5년정도는 그 당시에 사지 않기를 잘했다는 결론을 내렸습니다.
앞으로 3-5년 뒤에 지금보다 부동산 가격이 하락하면 지금 글을 쓰신 분은 무어라고 하실지 궁금합니다.
덧붙여, 원글에서도 언급했지만, 선대인씨 하는요량으로 선악구도 짜놓고 이야기하시면 더 드릴 말이 없어요. 보통 금리인하와 재정지출확대와 같은 경기부양책에 "부자들만 배불린다, 반서민적이다" 선대인씨 주장이 보통 이리 연결되는데, 이런 주장이 "왜 반서민적이고 계급배반적인" 이야기인지 후속글로 대신하죠.
지금의 상황은 이러 이러 하니 글 쓴 분 생각으로는 앞으로 이렇게 하는게 맞다고 이야기 해야하지 않을까요..?
본인은 가치중립적인 관찰자로서 지적만 한다면 그냥 지식을 자랑하는것으로만 들리네요.
위의 자료들을 바탕으로 지금 문제 있는 부분에 대한 발전적인 대안을 제시 하실 수는 없는지요..?
제가 이런 글을 올린 이유는 경제문제 관련해서는 당파성에서 출발한 편견이나 오해가지고 바라보는 분들이 많기 때문에 이런 것들 내려놓고 조금 더 깊고 냉철하게 보자는거에요. 가끔 미국 공화당에서도 가장 오른쪽에 서 있는 애들이 할법한 주장하시는 분들이 많아요. 제 글에 신뢰가 안간다 하시면 아래 링크해놓은 책들 한번 스윽 보시고 골라서 읽어보세요.
그리고 부동산 시장이건 뭐건 타인의 의사결정에 영향을 심대하게 줄 수 밖에 없는 수준의 "전망"자체는 제가 여기서 해서는 안됩니다. 그분들의 의사결정의 결과를 제가 책임질 수 없기 때문이죠. 그래서 신뢰할만한 글들은 여기서 찾아 보시라 레퍼런스 남기고 추천도서 리스트업해드리고 하는 거에요.
"부동산 시장이 오를지 내릴지..지금이 빚을 내서 투자할 때인지 아닌지는 관심없다"
다만, 선대인이란 사람이 부동산 자산이 내릴거라고 전망하는 근거가 틀린 거라고 생각한다.
1. 인구추계와 자산가치 변동은 연관성이 적다.
2. 미국이 금리를 올려도 우리나라는 금리를 안올릴수 있다.
이건가요 ?
2. 네. 미국이 금리를 올려도 우리는 올리지 않거나 베이비스텝 인상에 그칠 수 있어요. 미국 금리인상이 이전같이 단기간 빠른 계단식 인상으로 가기 힘들 겁니다. 인상시점 간 텀이 이전과 달리 길 수 있어요. 이건 제 전망이니 틀릴 수 있지요.
선대인의 주장이 맞다 틀리다가 아니라 선대인 주장의 근거가 틀리다 또는 근거가 빈약하다. 원인-주장-결론이 억측스럽다는 말씀을 주신 것으로 이해됩니다.
소득양극화, 자산양극화라는 문제를 통해 근거를 확보하면 서민입장에서의 결론은 비슷하게 나올 수도 아닐 수도 있을 듯 합니다. 이 문제를 넣어 향후 부동산시장을 좀 설명해 주실 수 있을까요?
선대인씨는 부동산 대세하락이라는 자기 주장을 위해 인구추계문제를 들고 나오면서도, 정작 금리문제에 와서는 "미국이 금리 올리면 우리금리도 올릴 수 밖에 없다" 식의 당위를 이야기하며 선택적으로 논거를 취사선택하고 있다 지적하는거구요. 그리고 가장 중요한 건, 가계부채부담 남아있는 가운데 금리 올라가면 서민들부터 더 힘들어집니다. 때문에 계급배반적인 주장이기도 하다는 거에요.
반론대상인 주장을 모르니 오해했던것 같습니다.
더 넓고 쾌적하며 좋은 집을 간절히 원한다는 점을 간과한듯하지요
단칸방에 부모형제 옹기종기모여살던 시절이 아니지요
수익 안나서 버려진 전 동네 아파트 보면 현재 상태로 가는 게 틀린것 같고...미국이야 땅 넓으니 딴데 짓고 이민자들 넘치니까 그렇지만 ...우리나라는 그 많은 아파트 노후화되면 버릴까요? 아니면 재건축 할까요?
2005-6년 부동산붐에서 소외됐던 곳들입니다.
현재의 모습은 당시 재미 못본 지방은 오르고 수도권은 하락하여 키를 맞추는 모양입니다.
우리나라에서도 주택보급률 100이 넘는 지방도시들도 현재 부동산이 많이 상승했습니다.
부동산이란게 입지에 따라 상승률이 판이하지만 전반적으로 지방쪽 부동산 열기는 아직도 뜨겁습니다.
이러한 가정이 사실이라면, 그럼 어떻게 해야 할까요.
집값이 계속 떨어지기 때문에 집을 사지 말아야 하겠죠.
집값이 계속 떨어진다면 전세가 소멸할 것이므로, 경제적인 관점으로만 보면 결국 죽을 때까지 평생 월세를 살아야 할 겁니다.
애들 있고 가정이 있으면 평생 월세 살기가 무척 힘듭니다.
그러므로, 감당할 수 있을 정도의 집을 구입해서 편하게 살고 집값 하락은 감가상각이라고 생각하는 편이 더 좋을 듯합니다.
'그렇다면 어떻게 해야 할까'라는 질문에 대한 저의 생각입니다.
누구나 그냥 "네" 할 얘기죠.
대다수의 서울 서민들에게는 서울시내에 감당할 수 있는 수준의 집이라는게 거의 없다는 점이
이 얘기의 출발점 아닐런지요...
경제활동인구 감소가 주택가격하락이라는 명제부터 잘 맞지가 않는것 같습니다.
예외적으로 일본은 장기간의 디플레이션을 겪었기때문에 다른 선진국들과는 다소 다른 모습을 보입니다.
일본은 과거 BOJ의 판단미스로 섣부른 양적완화중단을 하였고 그로 인한 후유증을 몇십년간 겪었습니다.
선대인식 청산주의가 얼마나 큰 고통을 불러일으키는지 잘 보여준 사례죠.
선진국에서도 경제활동인구가 줄어든건 아닙니다. 증가율이 감소한것이지 여전히 늘고있지요.
또한 생산성이 지속증가하여 다소 경제활동인구가 줄더라도 경제성장이 일정기간 가능할 여지도 있습니다.
또한 화폐의 가치역시 항상 동일한 것이 아니라 장기적으로보면 낮아지고 있기 때문에 주택의 가격 그 자체보다는 주택의 실질가치 상승을 따져봐야합니다.
선대인식 청산주의의 위험에는 충분히 동의하지만 근거로 드신 내용에는 동의하기가 어렵네요.
2. 최근 쉐일가스혁명이 있기는 했으나, 위에 "twitter"를 언급한 것처럼 최근 disruptive technology라고 할법한 것들이 생각하시는 것만큼 생산성 개선에 기여하고 있지 않고 있다는게 오늘날 컨센서스에요. 타일러 코웬 <거대한 침체> 읽어보세요. 기술혁신 부재로 저성장이 실질적으로는 진작부터 시작되었다는 논리 전개합니다. 경제활동인구의 감소, 즉 베이비붐 세대로 대변되는 "숙련노동자"의 은퇴도 기술단절을 불러와 노동생산성 개선을 더디게 만드는 요인 중 하나입니다.
집값의 가치는 과연 어떤기준으로 형성되어야 하는지 문제가 더중요한거 같네요.
그리고 건설업계에 대한 불신역시 거둬들이기도 힘들고요.
물론 심리적요소를 제거한다고 하지만 이런부분을 제거하기엔 너무나 큰변수라서
단순한 수치로 끝나는 결론은 선대인이 외치는 허망한 주장만큼이나 괴리감이 느껴지는건 저뿐일지..
2.이번주 의회 청문회에서 옐런의장이 연내 인상의사를 표명했지만, 미금리인상이 언제 시작될지, 금리인상 사이클이 어떤 양상으로 진행될지 아무도 모릅니다. 그래서 옐런 의장 포함 연준인사들 스피치에 그리들 목매고, 흔히 이야기하는 fed watcher들이 - FOMC의사록, 다양한 행사에서 이루어지는 연준인사들의 연설 등 아주 집요하게 분석하는 이들 지칭합니다 - FOMC의사록 단어 하나하나 따져가며 분석하는거에요. 사용된 어휘의 뉘앙스는 기본이고, 심지어 단어수까지 카운트합니다.
재밌는 차트 하나 올려드릴께요. 2003년 이후 연초 전문가들이 전망한 금리추세(미국채금리)와 실제 금리 시계열입니다. 웃기죠? 전문가라는 사람들이 단 한번도 맞춘 적이 없어요. 그만큼 "전망"은 전문가 집단에게도 어렵습니다. 같은 이유로 유명 헤지펀드들이 은퇴한 연준인사들을 고문senior advisor로 초빙하고 하는거죠. 얼마전 버냉키 전 연준의장이 시타델이라는 헤지펀드에 senior advisor로 조인한 사례가 대표적인 예입니다.
http://static.businessinsider.com/image/54935d916da811633bf885c1-1200/image.jpg
3. 덧붙여 기본적인 지식이나 논리 없이 나 자신, 내 주변에서 내가 목도하는 현실만 가지고 따지시면 안되요. 내가 체감하는 생활, 주변인의 후생의 변화, 물론 중요하죠. 허나 말그대로 수많은 경제주체들이 모이고 모여 총합으로 만들어낸 현상이 거시경제입니다. 세상이 나를 중심으로 움직이지 않아요. 그렇게 바라보다보면 선대인식 "금리인하와 재정적자는 절대악, 토건족을 위한 빚잔치" 수준의 인상비평만 남고 선정적인 주장들만 남습니다. 이 글을 쓰게 된 것도 실상 거시경제를 미시적 수준에서의 분석으로 대체하며 바라보는 분들이 많아졌기 때문이에요.
크루그먼 말빨은 역대 최강인듯 싶더군요=_= ..
이글에서 제시하는 근거들은 대부분 미국의 각종 지표들이고 국내 지표는 전국 주택가격인것 같은데 선대인씨가 주장하는 내용과 전혀 상관없는 근거들이 아닌가 싶은데요?
2. 서울 주택가격으로 보더라도 선대인씨가 "버블"이라 불러대는 것처럼 도시주택가격레벨 자체가 40% 이상 급락한 케이스가 없지요. 게다가 중간 하이퍼링크 PIR 지표 추이는 서울기준입니다. 금리인하하고 자산시장부양책 내놓으면 버블로 연결된다는 어느 누군가의 주장이 과연 설득력이 있는지 읽어 보세요.
주택 문제중에 노령화가 중요한것이 생산인구 감소가 구매력 감소로 이어지고 결국 주택구매여력이 감소하기 때문이라는것 아닌가요?
인구관련하여 제시하신 대부분의 지표가 미국의 지표인데 미국이 한국만큼 노령화가 심한가요? 미국의 과거가 한국의 미래라는 주장은 납득하기 어렵습니다.
2. [서울의 ... 도시주택가격레벨 자체가 40% 이상 급락한 케이스 ] => 언급하신 경우는 버블이 붕괴하여 부동산가격이 급락하는 케이스를 설명하시는 것 같은데 아직 국내에서 버블붕괴는 일어난적이 없는데 저런 언급하시는 이유는 무엇인지요?? 이해하기 힘듭니다.
그리고 말씀하신 링크에서 [금리인하하고 자산시장부양책 내놓으면 버블로 연결된다는] 주장에 반하는 내용을 어떤부분으로 해석하면 되는지 여쭤봅니다.
또한 마지막 두 차트의 경우 미국의 경우 Case-Shiller Index 차트를 내고 국내의 경우 PIR 차트를 내놓은 경우 직접 비교가 안되는것 같은데 어떤식으로 비교하면 버블이 없다고 판단할수 있는지요?
2. 그의 말대로라면 부동산에 버블이 있었다면 2008년 금융위기 국면에서 40% 이상 가격하락이 동반되었어야 한다는 이야깁니다. 흔히 버블을 어떻게 정의하고 이야기하는가는 typical bubble이 어떤 형태를 띄고 있는가 원글에 설명한 내용을 참조하세요. Case-Shiller index가 보여주듯, 2008년 이전 미부동산 시장은 이런 typical bubble에 아주 잘 부합합니다. 뿐만 아니라 2000년대 주요 investment theme이었던 commodity 역시 이에 부합하죠(burst 이전 1년동안 전체 가격상승분의 절반이 반영, burst이후 40% 내외 가격하락, 이후 4-5년에 걸쳐 장기횡보). 실상 두 버블이 연결되어 있기 때문에 그렇습니다(두버블의 연결고리 관련해서는 엘 에리언 추천도서 참조하세요).
이걸 숫자로도 볼 수 있죠. 버블은 "super-exponential growth"가 목도되는 경우를 뜻하는데, 시계열 자체를 network 형태로 변환해서 아예 수치화해서 확인할 수 있습니다. 이걸 정말 숫자로 분석해서 보고싶다면 아래 논문 참조하세요(위 버블 차트 제가 그려놓은것 중에 오른쪽 차트, 녹색라인이 하단 링크 방법론을 이용, 이 버블 수준을 측정하여 보여주는 겁니다)
3. 반면 우리네 주택가격지표 추이는 이런 typical bubble에 전혀 부합하지 않습니다. 요컨대, 1) 버블이라 보는 그의 주장은 흔히 이야기하는 버블의 정의에도 부합하지 않거니와, 2) PIR로 보더라도 한국주택시장에 버블이라 불릴만한 요소가 있었던 건 1970년대 말 루이즈 전환점 통과 이후, 1980년대 노동자 대투쟁으로 임금수준이 비약적으로 상향되던 시기입니다. 2000년대 PIR지표는 별반 반락과 반등이 없죠. "내가 이야기하는 버블은 소득성장이 정체되어 있는 가운데 주택가격이 높기 때문에 버블이라하는 것이다"가 요즘 인디언 기우제 논란 이후 선대인씨 주장인데, 위 PIR지표가 아주 손쉬운 반론의 예가 되는 겁니다. 절대적 수준에서나 소득대비 주택가격으로 보는 경우에서나 버블이라 볼 요인이 없다는 겁니다(그래서 원글에서도 언급해놓은거에요. 소득양극화, 자산양극화를 주된 논점으로 삼고 정책 당위를 여기에서 찾았다면 달랐을 것이라고).
설령 버블이라한다한들, 소득최하위계층 자가주택보유율이 50%에 육박하고 이 주택, 아파트 한채가 현재 생계수단이자(담보대출을 통한 자영업종사), 은퇴자산의 전부인 서민인 점을 고려하면, 자산시장 급락을 정부가 용인해야 한다는 그의 주장은 내수시장의 극단적 붕괴를 주장하는 것과 진배 없습니다(2008년 부동산 버블붕괴 당시 금리인하와 QE를 할게 아니라 정부가 손놓고 있어야 한다 주장했던 대표적인 사람이 2008년 금융위기 당시 론폴 미 공화당 전 하원의원입니다. 선대인과 논리가 실상 똑같습니다). 그렇기 때문에, 말 그대로 정부의 역할을 극단적으로 축소지향하면서 긴축과(금리인하 반대) 균형재정에 대한 도그마를 주장해온 극단적 자유주의자들, 극우주의자들이 흔히 해온 주장을 "서민을 위해"라는 타이틀로 선대인이 반복하고 있기 때문에 그의 주장이 계급배반적이라는 겁니다.
http://arxiv.org/pdf/1505.04060.pdf
따라서 위에서 언급하신 미국의 사례는 잘못 인용된것이 아닌가 의문이 없어질수 없습니다. 또한 미국의 경우 한국와 비교하기에는 경제규모, 경제 구조가 전혀 다르기 때문에 미국을 예로 드는 것에 대해서는 주장하시는 바에 대한 근거가 될수 없다고 생각합니다.
2. 금융위기시에 40% 이상 가격하락이 있었기 때문에 버블이었다고 주장하시는것인데 버블은 버블이 붕괴되지 않으면 하락되지 않는것 아닌가요? 하락되지 않았으니 버블이 아니다고 주장하시는 것은 이해되지 않습니다.
결과를 가지고 현상을 추정한다는 것인데 급격한 하락이 없었다면 버블이 있지만 붕괴되지 않았다. 혹은 처음부터 버블이 아니었다 두가지로 생각해야하는데 처음부터 버블이 아니었다는 주장만 하시니 납득이 어렵습니다. 또한 금융위기 후에 집중된 부동산 부양정책에도 불구하고 국내 부동산 가격이 그닥 올라가지 않았다는 사실 또한 버블이 없었다고 느껴지기 보다는 버블이 붕괴되지 않도록 부동산 부양정책으로 버티고 있다라는 것이 더 설득력이 있어 보입니다.
3. 선대인씨가 주장하는 부동산 증가는 수도권 아파트의 가격을 중심으로 해석한 것이고 Athenasia님은 PIR지수로 부동산 가격을 설명하고 있습니다. 어떤 지표를 보는 것이 더 적합한것인지 알고 싶습니다.
http://www.valueinside.com/zeroboard/br-images/real_apt_price_index.jpg
그리고 본문에 링크해주신 글에 대한 댓글로도 한국의 부동산 구매 구조를 봐서는 PIR지수를 사용하는 것은 맞지 않다는 식으로 언급되어 있습니다. 해당 댓글의 내용도 상당히 납득이 가능한것으로 생각됩니다.
그리고 전공자나 관련자가 아니라 알려주신 논문을 참고하여 해석하거나 주신 링크의 PDF 를 해석하여 이해할 정도의 능력이 안되어 해당부분은 제가 참고 할수 없어 알려주시는 정보를 다 이해할수 없음을 사과드립니다.ㅣ
1. 선대인씨 주장 그대로 고령화, 경제활동인구 감소를 가지고 이야기를 하고 있음에도 자기 주장에 반하는 이야기를 하고 있다라는 거에요. 선택적으로 성장둔화에 따른 자산가격 하락을 이야기하면서 정작 필연적으로 따라올 금리인하는 이야기 않고 "금리는 올라간다" 반대로 주장하고 있다라는 겁니다. 그러니 자가당착적 주장이라는 거에요.
2. 선대인씨 주장부터가 주택버블 있다라는거에요. 그 버블의 징후가 과거 버블의 사례들을 놓고보더라도 들어맞지 않고, 버블이 있었다면 2008년 금융위기 당시 이미 붕괴되었어야 합니다. 게다가 최근 논점을 바꾼 "소득대비 주택가격 지표"로 보더라도 그 징후가 없다라는 거에요. 지금 금리인하, 재정지출확대, 자산시장 부양은 버블붕괴에서 출발했건, 글로벌 무역부진, 수출부진에 따른 문제에서 출발했건 어느 정권이건 정권성격에 관계없이 디플레이션 리스크가 커지는 국면에서 나올 수 밖에 없는 부양책들입니다. 심지어 08년 부동산 버블붕괴에서 출발한 미국 마저 08년엔 똑같은 정책 내어놓았습니다. 이걸 비토하는게 선대인이에요. "버블은 붕괴되도록 두어야 한다, 더큰 버블을 키운다" 주장하는게 선대인입니다. 버블로 판단되지도 않을 뿐더러 버블이라 할지라도 버블의 burst 국면에서 그냥 두는게 정부 역할이 아니라는 겁니다. 그냥 내버려두면 서민들 후생에 타격이 가장 클 것이기 때문에. 이해가 되셨죠?
3. 위 PIR부터가, 중간 링크 걸어놓은 글 보시라 말씀드렸는데, 그것부터가 서울지역 기준 PIR입니다. PIR로 봐야 하는, 볼 수 밖에 없는 이유 역시 중간 링크 걸어놓은 임일섭 이코노미스트 글 요약 와중에 자세히 설명하고 있으니 참조하세요.
지금 단순 주택가격 절대적 가격으로 비교하는건, 삼성전자 130만원과 영진약품 3000원자리 주식하고 직접비교하며 삼성전자 주식 엄청비싸구나 하는거랑 똑같습니다. 삼성전자 PER가 10배 밑이고 영진약품 30배가 훨씬 넘습니다(전년 실적기준 500배가 넘네요). 뭐가 더 비싼건지, 어떤 기준으로 비교하며 보는게 맞는건지는 아시겠죠?
제가 이야기하고 있는 바는 중위소득이 모집단 전체의 특징을 나타내지 못하는 부분을 지적하고 이야기하는거라면 모를까 선대인은 이를 논점으로 삼고 있지 않고 막연히 주택가격에 버블이 있다 이야기 하고 있기 때문에 문제가 된다라는 거에요. 그의 주장대로라면, PIR로 보면 버블은 없는게 된다구요. 이해가 되시죠 이제?
한국의 경우 경제 구조가 자립구조가 아닌 미국과 주요 경제 세력에 의존하는 의존경제라는 것은 대부분은 아는 사실이고 이러한 경제구조하에서 국내 요인만으로 금리를 결정할 수 없다는건 자명한 사실 아닌가요?
또한 금융위기 이후 국내 금리의 경우 올라야 한다는 의견이 지배적이었는데 국내 부동산 붕괴위험과 수출기업을 위해 억지로 금리 상승을 막아왔다는 것도 이미 많이 알려진 사실 아닌가요?
당장 미국 금리 인상의 영향으로 국내 금리가 인상이 불가피하다는 것은 사실이지요? ( 이건 모르죠. 이전과 같이 금융위원회에서 억지로 금리 잡고 있을지도요. )
또한 현재 경기 침체의 가장큰 원인중 하나가 금융 위기 직후에 억지로 눌러온 금리 때문인것도 사실이지요? ( 소수의 수출 대기업만 살아 남고 나머지 기업들은 최악의 상황이 몇년째 계속 되고 있고 가계부채를 비롯한 국가부채는 나날이 높아지고 있죠. )
2,3 선대인씨의 버블이라는 주장 중 가장큰 근거는 PIR이 아닌 http://www.valueinside.com/zeroboard/br-images/real_apt_price_index.jpg 와 같은 수도권 아파트 가격 상승을 근거로 삼고 있는 것으로 알고 있습니다.
따라서 선대인씨의 주장의 핵심근거인 수도권 아파트가격이 버블의 근거가 아닌 근거를 주시는 게 맞는것 같습니다.
경제 구조와 규모, 정부 정책이 다른 국가의 버블이 붕괴되는 구조를 가지고 선대인씨가 주장하는 것이 잘못되었다고 비판하는 것이 오히려 잘못된 비판으로 보입니다.
1. 금리레벨은 성장둔화 시 하향될 수 밖에 없어요. 성장둔화, 수요둔화는 민간 내구소비재 소비를 이연시키고 기업 설비투자자금수요 자체를 떨어뜨리기 때문에 너무 당연한 겁니다. 위에 차트 올려놓은대로 1970년대 이후 자기 하향추세를 보이고 있는 미국 금리가 마찬가지, 2% 성장 진입과 함께 2% 기준금리 레벨이 무너지고 "한번도 가보지 않은 1% 금리"를 목도하고 있는 우리가 마찬가지. 현행 기준금리가 왜 1%레벨까지 내려왔는지, 흔히 이야기하는 double digit growth, 두자릿수 성장이 끝난 이후 중국 기준금리가 왜 5% 레벨까지 내려왔는지 생각해보세요. 너무 당연한 겁니다. 호황을 구가하던 1980년대 우리네 금리수준과 지금 우리 금리수준하고 비교해봐도 이건 너무 당연한거에요.
덧붙여 원글에도 역시 언급했지만, 미국 금리 올린다고 무조건 따라올리고 내리는 바보들은 없어요. tapering 이후 미 금리인상 연내 예상된다 이야기나오는 마당에서도 연초이후 통화완화 대열 동참한 국가가 40개국 넘습니다. 04년, 05년 미국 금리인상 사이클 당시 우리는 인하했던 사례 역시 원글에 아예 언급해놨습니다. 성태윤 교수 대담도 링크도 아예 걸어놓았죠. 대부분 원글에 이미 언급한 내용가지고 계속 반문하시는데, 원글부터 읽어보세요. 금리는 이전에 내렸으니 올리고 이전에 올렸으니 내리고 그런식으로 움직이는게 아니에요. 아주 거칠게 말해, 경기과열 징후가 보이면 인상하고, 경기위축기미가 보이면 인하하는 겁니다. data-dependent하게 결정되는 거에요. FOMC 의사록, 금통위 의사록 차분히 읽어보세요. 어떤 근거로 금리동결과 인하를 결정하는지. 이런식의 당위, 이전에 내렸으니 올릴 수 밖에 없다, 미국이 올리니 올릴 수 밖에 없다 당위로 무장한게 선대인입니다. 그러니 "성장은 둔화되어 자산가격폭락은 피할 수 없는데 금리도 4% 이상 올라갈 수 밖에 없다" 이율배반적인 주장을 하는거죠.
2. 금융위기 이후 금리올려야 한다는 주장이 대세였던 적은 한번도 없습니다. 2011년 물가 상승시기 정도 있었죠(타국가 제로금리 레벨인데 우리 금리 높으면 오히려 carry trade(이자율 차이를 노린 캐리자금) 유입으로 인플레이션 폭등하고 자산가격 급등합니다). 그 때 인플레이션 리스크 파이팅한다고, 경기과열징후로 잘못판단해 금리인상하고 긴축사이클 들어섰다가 결국 유로존 붕괴위기 겨우 넘기고 제로금리에 미국식QE선택한게 오늘날 유럽입니다. 당시 김중수 총재는 오히려 정부 보조 맞춘다고 금리인하 시기를 놓쳤기 때문에 비판받았고, 현 BOK 수장인 이주열 총재 역시 수출부진, 경기둔화 우려에도 선제적 대응의지를 보여주지 않고 버티다 금리인하 시기를 뒤늦게 잡았기 때문에 "역시 원글에서도 언급해놓았듯이" 정작 통화완화를 선택했음에도 90년대말 미적지근한 자세로 일관하다 잃어버린 10년 열어제낀 하야미 마사루 총재를 떠올린게 한다는 평을 듣고 있는거죠. 유럽QE시작과 더불어 금리인하하며 선제적으로 대응한 인도와 우리네 PMI(구매관리자 지수, 경기지표 바로메터) 비교해보세요. 50이상이면 경기확장국면, 이하면 위축국면 이리 해석합니다. 과감한 통화완화를 선택해야 하는 국면에서 과감한 선택 없이 현상유지 반복했으니 30개월가까이 경기지표가 바닥을 기는 겁니다. 그것도 다른 국가들 죄다 공격적으로 금리인하하고 "자국의 디플레이션" 해외에 수출하기 시작하니 참다 못해 겨우 금리인하, 1%금리 레벨 진입한 거에요.
인도 PMI
http://www.markiteconomics.com/Survey/PressRelease.mvc/cd30919795d94b6c8eb5a6f2c40eb8c9
한국 PMI
http://www.markiteconomics.com/Survey/PressRelease.mvc/414cccfbeeab492aad9cdbb74ce139ee
3. 버블을 논할때 2가지 봅니다. 절대적 가격 시계열 추이가 흔히 이야기하는 "super-exponential-growth"레벨인가, 아니면 밸류에이션이 극단치까지 올라왔는가. 밸류에이션을 볼때는 위에 삼성전자와 영진약품 케이스를 올려놓았듯, denominator기준으로 평가해야하는 겁니다. 굳이 절대가격으로 판단해 버블여부를 본다면 위 논문 걸어놓은 것처럼, 소위 "over-exponential-growth"가 가격 시계열 추이에 목도되는지가 중요합니다. 첫째 수도권이든 서울이든 super-exponential-growth 기미가 없어요. 본인이 위 논문 보고 계산해서 그려보세요. 아래로 볼록한 정도convexity가 극단적인 수준 온적이 없습니다. 인플레이션 차감도 아니고 단순 가격지표 가지고 밸류에이션 수준을 비교한다? 과거 PER 기준 9배 받던 60만원짜리 현대중공업 주식이 오늘날 PER -4배에 20만원이 안됩니다. 언제가 더 비싼 걸까요? 언제 가격이 하락할까요? 지금입니다. 마찬가지에요. 단순 절대가격으로 비교하는 "우"를 범하지 마세요. 절대가격으로 비교하더라도 "super-exponential-growth" 기미도 안보입니다. 절대가격 측면에서 위에 typical bubble 특징과 비교해놓은게 이런이윱니다. PIR언급한게 이런이유에요. 계속 설명드리는데 본인이 못받아들이겠다, 그건 제가 어찌할 수 없죠.
실제로 국내 저금리도 미국 저금리가 가장큰 원인 아닌가요?
성장둔화도 저금리의 원인이기는 하지만 미국금리의 영향이 더 큰것으로 알고 있습니다. 지금 당장 미국금리인상에 대해 검색해봐도 대부분 뉴스에도 국내에서도 금리를 인상할 수 밖에 없다고 언급하고 있습니다.
2. 금리인상이 주류가 아니었다는건 사실이지만 금융위기 전후 그리고 지금까지 지나친 금리인하가 수출대기업만을 위한 정책이라고 지속적으로 비판받아온건 외면하시는 건가요?
이 주장이 일부의 주장이라고 하시면 언급하신 내용또한 일부의 주장이 될수 밖에 없습니다.
3. 단순가격비교가 '우'라고 하시면서 마지막 두개의 차트에서 국내 주택가격을 PIR로 표시하고 미국의 지표는 PIR형태로 제시하지 않은 이유는 무엇인지 궁금합니다.
단순가격이 절대적인 지표가 될수는 없지만 PIR이 절대적인 지표가 될수 있는것도 아니지 않을까요?
http://www.bis.org/statistics/eer/
2. 금리수준이 높고 원화 레벨이 높아서 수출이 안되면 구조조정 여파가 아래로 내려옵니다. 잘될때 떡은 나눠먹지 않더라도, 안될때 고통은 분담요구되기 때문에 구조조정 시작되고 기업레벨에서 흡수하고 있던 노동력의 labor participation이 떨어지면 그대로 자영업 종사자로 흡수됩니다. 자영업 경쟁심화로 흔히 이야기하는 임대료는 오히려 올라가죠. 이래서 "왜 금리인하해서, 원화가치 절하해서 수출기업들만 배불리느냐, 토건족 논리" 운운하는게 실상 당파적인 주장에 불과하다는 겁니다. 다른 국가들이 대가리에 총맞아서 자국통화 절하에 집중하는게 아니에요. 고착화된 분배구조상 문제에 따른 해법찾기, 구조개혁과 통화정책이 다른 괘를 가는게 아닙니다. 특히나 가계경제, 서민경제 문제에 있어서만큼은. 예컨대 금리인하해서 원화평가절하, 수출개선에 따른 고용시장 여건 개선과, 금리인하에 따른 가계부채부담 경감은 괘를 같이 하는거에요.
3. 미국 지표 PIR지표도 마찬가지에요-_- 2008년 부동산 버블 인근에 급등 이후 급락, 왜 우리와 얼마나 다른가 - 다시말해 왜 우리는 버블이라 볼 수 없는가 - 보여주죠. 본인이 직접 fred가서 그려보세요(아예 링크 걸어드립니다).
https://research.stlouisfed.org/fred2/series/COMPHAI
이정도까지 설명드렸으면 본인이 잘못알고 있는 부분은 무엇이었는지 대충 알아들으셨으리라 생각합니다. 대부분 보수정권이 내어놓는 정책이니 "빈자가 아닌 부자를 위한 것이고 토건족을 위한 것이다"식의, 당파논리에 근거한 인상비평이에요. 대단한 논리적 근거에 기초한 것이 아닌 당파적 주장에 불과하니 선대인류 주장이 왜 "반서민적 좌파"의 그것인지, 왜 이율배반적인지 오히려 쉽게 알 수 있죠.
더 반론하실게 있든 뭐하든, 원글에서 누누히 설명해놓은 내용 하나하나 다시 반복해가며 설명드리는 것도 솔직히 이제 좀 짜증스럽고, 주말 제 개인시간 다 쪼개어 이 이상 더 설명드리기도 모하니, 본인이 직접 데이터 찾아가며 보시던가, 걍 위에 추천도서 일람 하나하나 보세요.
일단 일차적으로 어떤식으로 선대인씨 주장에 대해 어떤식으로 논파하시는지는 조금이해했습니다. (이해수준이 좀 낮네요 ^^; )
다음글도 기대되네요.
주신 링크내용은 시간을 들여서 확인해봐야겠습니다.
여러 미국 사례들을 들고 설명해 주신 것은, 다 이해하기는 어렵지만 나름 공부가 되어서
감사해요.
하지만 이 글은 어떤 편견을 가지고 작성하신 것이 아닐까 싶었습니다.
선대인이 자산 폭락을 조장하고 결국엔 그 피해가 서민들에게 돌아갈 것이기에
'계급배반적'이다라고 하신 것을 이해하기 어렵습니다.
자산 폭락의 가장 큰 피해자는 서민들이 될 것이기에 지금 경고하고 있는 것이지요.
자산 폭락을 조장하는 것이 아니라 예고하고 있는 것이죠. 전혀 '계급배반적'이지 않아요.
그리고 자산 폭락은 우리 내부의 이유로, 금리 상승은 외부의 이유로 발생한다면
이것은 모순되지 않는 것 아닐까요.
단순히 선대인의 논리를 비판하는 수준을 넘어서, 지속적 금리 인하와 부동산 상승을
주장하는 것으로 읽히지 않을지 걱정이네요.
from CLiOS
선대인은 이걸 "빈자가 아닌 부자와 토건족을 위한 빚잔치, 버블로 가는 지름길"이라며 반대합니다. 자기 친구에게 그런 이야기를 해줄수는 있죠. 경제가 안좋을거 같으니 집 팔아라, 집 사지 말라. 문제는 이 사람은 미시적 개인에게 조언을 해주는 부동산중개업자와 같은 위치를 본인이 선점하는게 아니라, 오히려 거시경제운용, 정책적 함의까지 논하는 사람이라는 거에요. 자산시장 붕괴를 피할 수 없으니 금리인하 하면 안되고, 계단식 점진적 가격폭락을 유도해야 한다 - 그가이야기하는 "견착륙"입니다 - 주장하죠. 실상 어느 나라 어느 경제학자도 이런 덜떨어진 주장하는 사람 없어요. 일본식 잃어버린 10년의 시발점이 실상 금리인상 시기를 빠르게 잡아버렸기 때문에 , 긴축으로 전환하는 가운데 이후 경제주체의 신뢰를 잃어버린 데서 출발합니다. 요컨대 그가 주장하는 형태로 자산시장 폭락을 용인하고 내버려두면 그게 일본형 불황으로 가는 서막을 여는 거에요. 그 가운데 급격한 타격을 입는 계층이 서민입니다. 원글이건 댓글에서건 주구장창 이야기하지만 참여정부 부동산 과열에 대한 트라우마를 가지고 있는 서민계층들이 듣고 싶어하는, 선택적편향에 부응하는 이야기들을 풀면서 정작 그네들 주머니 사정에 가장 반하는, 골수 자유주의자들, 극우들이 할법한 주장을 하고 있으니 이율배반적이라는 겁니다. 그러니 폴크루그먼과 같은 왼쪽에 서 있는 경제학자들이 뭐라하는지 찾아보시라는 거에요. 오죽하면 "버블이라도 일으켜라"하는 판에 자산시장 폭락 피할 수 없으니 용인하라는 주장이 말이 됩니까? 주택가격이 오르면 유주택자가 즐겁지만, 주택가격이 빠지면 유주택자건 무주택자건 모두가 불행해진다 하는게 이런 이유에요.
버블이라 분류하는 그의 분석부터가 첫단추를 잘못 꿴 격이지만, 정작 버블이라 한들 그가 주장하는데로 수술을 견딜 체력이 없는데 수술을 하면요, 당장 구조개혁하고 긴축적 통화정책 선택하고 하면, 당장 집값문제가 아니라 서민들은 내가 내일 출근할 일자리가 남아있는지부터 걱정해야 하는거에요. 비슷한 예가 2011년 인플레이션 우려를 이유로 긴축(금리인상)과 균형재정회복 선택했다가 유로존 붕괴 위기까지 겪고 있는 유럽이에요. 청년실업률 50% 스페인에, 구조개혁에 대한 피로감으로 서민들부터 죽어나가고 있는 그리스를 봐야 하는 겁니다(선대인씨 주장은 긴축적 통화정책과 재정지출 축소 이야기하는 것과 똑같습니다). 그 내홍 끝에 유럽이 선택한게 제로금리에 QE에요(QE목적 자체가 기준금리 인하로 금리하향을 유도할 수 없는 가운데 금리레벨 자체를 더 끌어내리기 위해 국채매입을 하는 겁니다). 당장 서민들에게, 그네들에게 "듣기 좋은 소리" 해준다고 그가 서민들을 위한 이야기를 하고 있는게 아닙니다.
애당초 이글을 쓴 것부터가, 특히나 현 정부가 금리인하와 경기부양책을 하고 있다는 이유로, 현정부에 대한 반감때문에 금리인하와 경기부양책에 반감을 표명하는, 노심3한아만님과 같이 오해와 편견으로 계급배반적 사고를 하고 있는 이들이 많기 때문이에요.
그런 이유로 제글이 아니어도 좋으니 폴크루그먼 저작 읽어보시길 권합니다. 듣기에만 달달한 선대인류의 주장이 과연 어디서부터 어디가 어떻게 잘못되었는지, 그가 이야기하는 바가 얼마나 서민들 가계경제에 반하는 내용들인지, 통화정책과 재정정책 등 오늘날 우리네 환경에서 어떤 정책적 함의가 필요하고 부합하는지 쉽게 아실 수 있을 겁니다.
선대인의 주장이 단순히 경고가 아니라, 금리인상 등의 경착륙을 위한 것들이라고 하시니
이해가 되네요.
본문 글을 통해서는 느껴지지 않았는데 댓글을 통해서는 금리 인하와 경기 부양책을 강하게
주장하시는 것 같습니다. 안타까움 때문이겠지만, 화도 나시는 것 같구요.
경기 부양책에 반감을 가지는 이유는 그 방향이 잘못되었다고 생각하기 때문이죠. 고용 증가와 안정, 근로 소득 증가나 복지 정책 등의 방향으로 이뤄지기를 원하는 것이지요.
지금은, 서민의 목숨을 담보로 부자와 토건족의 곡간을 채우는 것으로 보이거든요. 언제까지 계속 채워 줄수는 없지 않나요.
일단 글을 읽고 어느 정도 이해를 하고
리플을 달아야 하는데..
그렇지 않고, 그냥 제목만 보고 리플 다시는 분들이 있는듯..
ㅠ